《2013-2017年中国工业地产行业发展前景及投资策略分析报告》报告主要分析了工业地产的市场规模、工业地产产品供需求状况、工业地产竞争状况和工业地产主要企业经营情况、工业地产主要企业的市场占有率，同时对工业地产的未来发展做出科学的预测

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　　\ REPORT DESCRIPTION

　　为了全面而准确地反映工业地产产业的发展现状以及未来趋势，中商情报网推出本报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据中国国家统计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量资料。对我国工业地产业现状、工业地产市场供需状况、工业地产产业链现状、工业地产重点企业状况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对工业地产市场发展动向作了详尽深入的分析，并根据行业的发展轨迹对未来的发展前景与趋势作了审慎的判断，为工业地产产业投资者寻找新的投资机会。为企业了解工业地产行业、投资该领域提供决策参考依据。

　　\ REPORTS DIRECTORY

　　随着国家对异常火爆的住宅和商业地产宏观调控的加大，工业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐。各种在建的物流中心、工业厂房和研发楼宇随处可见，工业地产投资成为近些年来房地产投资不断升温的热点。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地移至二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响，高耗能企业开始向中西部转移。在国家对中西部地区实施政策倾斜的情况下，长江三角区域、珠江三角区域正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移，这给这些地区工业地产带来极大的发展机遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、广西、陕西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。

　　目前，世茂集团、万通实业、复地、富力、招商等国内知名开发商都纷纷涉足工业物业投资开发。不仅传统的住宅开发商大量进军工业地产，海尔、TCL这样的制造企业也开始涉足工业地产开发。投资主体热衷于开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多。目前，大约有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。其次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。第三，私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式。

　　工业地产得到政府的大力支持。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业地产作为推动产业发展的载体，也迎来了发展的窗口期。政府大力支持工业园区建设，通过减免税费、提供补贴等形式来促进工业园区的开发和运营。开发商投资工业地产，可以较低地价拿到土地，在后续物业管理与运营等方面也可与政府保持良好的合作关系。

　　投资工业地产需谨慎。尽管工业地产前景广阔，有利好政策的出台，但是对投资者或转型的房企来说依然存在风险。工业地产发展或产业园区的建设不是单靠政府政策支持就能前途无忧。房企依然需要自身定位清晰，衡量资金以及企业整体运营状况，合理分配住宅地产资金与产业地产资金之间的比例，实现降低投资风险及实现可持续收益的目标。

　　本研究咨询报告由公司领衔撰写，主要依据国家统计局、国家商务部、国内外相关刊物的基础信息以及工业地产行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，报告主要从中国工业地产行业的发展现状、盈利模式、竞争格局、开发运营管理以及招商引资等进行深度剖析；在对整个行业把控的前提下，我们对各地区工业园的经营情况、竞争力及领先开发运营企业进行重点研究；然后从园区投资、融资及并购进行全面的剖析，蕞后在前面大量分析、预测的基础上，研究了工业地产行业今后的发展与投资策略。报告对工业地产企业在市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

　　（五）经典案例调研东莞松山湖工业园7

　　（五）经典案例调研北京诺基亚星网工业园9

　　（四）工业地产商开发模式流程11

　　（五）经典案例调研北京腾飞国际工业园11

　　（五）经典案例调研北京经济技术开发区13

　　第三节 工业地产行业盈利模式14

　　一、工业地产与商业地产盈利模式比较14

　　（一）珠海富卓金地珠海科技园15

　　（二）普洛斯物流地产开发模式16

　　第二章 中国工业地产行业发展现状透析18

　　头部节 中国工业地产发展概况18

　　五、工业地产在国民经济中的地位21

　　第二节 中国工业地产行业市场环境21

　　（七）工业生产者价格指数分析35

　　第三节 中国工业地产行业市场竞争分析35

　　二、工业地产行业竞争格局探讨36

　　三、工业地产行业运行动态分析38

　　（一）地方政府助力捧热工业地产38

　　（二）2012年工业地产迎来快速发展期41

　　四、工业地产行业利润水平探讨49

　　第四节 中国工业地产建设中存在的问题51

　　第五节 中国工业地产行业应对策略探讨52

　　第三章 中国工业地产运营状况调研54

　　头部节 房地产行业运营状况调研54

　　（一）2011年国房景气指数分析54

　　（二）2012年国房景气指数分析55

　　（一）2011年房地产开发投资分析56

　　（二）2012年房地产开发投资分析56

　　（一）2011年房屋施竣工面积57

　　（二）2012年房屋施竣工面积59

　　四、房地产业市场供给结构面积60

　　（一）2011年房地产业市场供给结构分析60

　　（二）2012年房地产业市场供给结构分析62

　　（一）2011年全国商品房销售面积与销售额情况63

　　（二）2012年全国商品房销售面积与销售额情况64

　　第二节 土地市场运营状况调研67

　　一、2012年全国土地市场整体调研67

　　二、2012年全国土地市场价格调研68

　　三、2012年全国工业用地价格调研69

　　第三节 工业地产行业运营状况调研70

　　第四章 中国工业地产重点市场深度剖析与预测71

　　头部节 北京工业地产市场深度解剖71

　　二、北京工业地产运行深度剖析74

　　（一）2012年北京规模以上工业同比增长率分析74

　　（二）2012年北京规模以上工业利润同比增长率分析75

　　第二节 上海工业地产市场深度解剖80

　　第三节 广州工业地产市场深度解剖83

　　二、广州工业地产运行深度剖析84

　　（一）2012年广州规模以上工业同比增长率分析84

　　（二）2012年广州规模以上工业利润同比增长率分析85

　　第四节 天津工业地产市场深度解剖86

　　二、天津工业地产运行深度剖析93

　　（一）2012年天津规模以上工业同比增长率分析93

　　（二）2012-2017年天津工业发展预测93

　　第五节 成都工业地产市场深度解剖97

　　二、成都工业地产运行深度剖析99

　　（一）2012年成都规模以上工业同比增长率分析99

　　（二）2015年成都工业发展预测101

　　三、成都重点工业园建设透析104

　　第六节 武汉工业地产市场深度解剖106

　　二、武汉工业地产运行深度剖析108

　　（一）2012年武汉规模以上工业同比增长率分析108

　　（二）2018年武汉工业发展预测108

　　三、武汉重点工业园建设透析108

　　第七节 深圳工业地产市场深度解剖113

　　二、深圳工业地产运行深度剖析115

　　（一）2012年深圳规模以上工业同比增长率分析115

　　（二）2015年深圳工业占地区生产总值比重115

　　三、2011年深圳工业物业发展分析116

　　四、2012年深圳工业物业发展分析117

　　第八节 重庆工业地产市场深度解剖117

　　二、重庆工业地产运行深度剖析120

　　（一）2012年重庆规模以上工业同比增长率分析120

　　（二）2017年重庆实现工业销售产值预测123

　　三、重庆重点工业园建设透析123

　　第五章 外资工业地产投资动态分析126

　　头部节 外资工业地产在华投资概况126

　　二、外资工业地产基金与客户127

　　三、外资工业地产后进者机会128

　　第二节 普洛斯在华投资探析130

　　四、普洛斯商业策略和业界声誉132

　　五、运营中普洛斯中国物流园概览133

　　第三节 安博置业在华投资探析135

　　第五节 新加坡丰树在华投资探析137

　　第六章 中国工业地产行业领先企业分析139

　　头部节 上海张江高科技园区开发股份有限公司经营情况分析139

　　七、企业产品结构及新产品动向142

　　九、企业经营状况优劣势分析144

　　十一、企业未来发展展望分析145

　　第二节 上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营情况分析145

　　七、企业产品结构及新产品动向147

　　九、企业经营状况优劣势分析149

　　十一、企业未来发展展望分析151

　　第三节 中天城投集团股份有限公司经营情况分析152

　　七、企业产品结构及新产品动向154

　　九、企业经营状况优劣势分析158

　　十一、企业未来发展展望分析160

　　第四节 天津海泰科技发展股份有限公司经营情况分析161

　　七、企业产品结构及新产品动向166

　　九、企业经营状况优劣势分析167

　　十、企业发展成就与策略分析168

　　十一、企业未来发展展望分析171

　　第五节 南京新港高科技股份有限公司经营情况分析173

　　七、企业产品结构及新产品动向176

　　十、企业经营状况优劣势分析178

　　十一、企业未来发展展望分析179

　　第六节 苏州新区高新技术产业股份有限公司经营情况分析182

　　七、企业产品结构及新产品动向184

　　九、企业经营状况优劣势分析186

　　十一、企业未来发展展望分析187

　　第七节 北京空港科技园区股份有限公司经营情况分析187

　　七、企业产品结构及新产品动向189

　　九、企业经营状况优劣势分析191

　　十、企业发展成就与策略分析191

　　十一、企业未来发展展望分析191

　　第八节 江苏大港股份有限公司经营情况分析192

　　七、企业产品结构及新产品动向194

　　九、企业经营状况优劣势分析196

　　十、企业发展成就与策略分析197

　　十一、企业未来发展展望分析198

　　第九节 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司经营情况分析198

　　七、企业产品结构及新产品动向200

　　九、企业经营状况优劣势分析202

　　十、企业发展成就与策略分析202

　　十一、中关村未来发展展望分析203

　　第十节 厦门建发股份有限公司经营情况分析205

　　七、企业产品结构及新产品动向208

　　九、企业经营状况优劣势分析208

　　十、企业发展成就与策略分析209

　　十一、企业未来发展展望分析211

　　第七章 中国工业地产开发策略研究212

　　头部节 工业地产开发流程综述212

　　第二节 工业地产选址策略研究225

　　第三节 工业地产定位策略研究226

　　（一）功能优势集聚的产业效应树立市场定位形象227

　　（二）完整的产业群树立市场定位形象227

　　第四节 工业地产招商策略研究228

　　（一）招商引资发展阶段分析228

　　（二）传统招商模式问题分析228

　　（一）招商引资的营销环境分析229

　　第八章 中国工业地产行业投资战略规划241

　　头部节 中国工业地产投资现状调研241

　　一、中国工业地产投资环境解析241

　　第二节 中国工业地产业投资机会深度探析243

　　一、工业地产成为房地产投资新亮点243

　　二、中国工业地产投资热点地区调研244

　　第三节 中国工业地产业投资风险预警245

　　第九章 中国工业地产行业融资与并购策略研究255

　　头部节 中国房企融资策略研究255

　　一、中国房地产融资模式分析255

　　二、房地产企业境外融资透析258

　　三、中小型房企融资出路分析261

　　第二节 工业地产融资创新途径262

　　七、工业地产信托投资基金（REITS）271

　　第三节 中国房地产国内并购形势透析276

　　二、2012年中国私募房地产投资基金年度研究279

　　三、并购案例一：SOHO中国收购东海广场286

　　四、并购案例二：上置集团收购金怡全部已发行股本290

　　第四节 创新的并购融资工具──并购贷款291

　　一、并购融资手段和工具日益多元化291

　　（一）创业板为IPO增添活力291

　　（三）并购贷款操作风险防范296

　　第十章 2013-2017年中国工业地产行业发展趋势预测298

　　头部节 中国工业地产发展趋势影响因素分析预测298

　　第二节 2013-2017年中国工业地产发展趋势预测299

　　一、我国工业地产未来发展趋势299

　　二、我国工业地产未来研究趋势299

　　三、土地获取成本发展趋势预测300

　　第三节 2013-2017年中国工业地产业发展战略分析301

　　二、工业地产以专业化谋发展301

　　图表：2011年1季度-2012年3季度国内生产总值增长速度23

　　图表：2006-2011年国内生产总值及其增长速度23

　　图表：2011-2012年规模以上工业增加值增速（月度同比）24

　　图表：2011年1季度-2012年3季度城镇居民人均可支配收入实际增长速度25

　　图表：2011年1季度-2012年3季度农村居民人均可支配收入实际增长速度26

　　图表：2006-2011年全年农村居民人均纯收入及其实际增长速度26

　　图表：2006-2011年全年农村居民人均纯收入及其实际增长速度27

　　图表：2011年-2012年社会消费品零售总额增速（月度同比）28

　　图表：2011年-2012年社会消费品零售总额分月同比增速28

　　图表：2012年9月份社会消费品零售总额主要数据29

　　图表：2011年与2012年固定资产投资（不含农户）同比增速对比30

　　图表：2011年-2012年房地产开发投资同比增速31

　　图表：2011年-2012年固定资产投资（不含农户）同比增速31

　　图表：2012年分地区投资相邻两月累计同比增速32

　　图表：2011年-2012年固定资产投资到位资金同比增速33

　　图表：2012年1-9月份固定资产投资（不含农户）主要数据33

　　图表：2009年2月-2011年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势54

　　图表：2010-2012年9月房地产开发综合景气指数55

　　图表：2010年11月-2011年12月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势56

　　图表：2011-2012年9月固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速57

　　图表：2010年11月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势58

　　图表：2010年11月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势58

　　图表：2011-2012年9月商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速59

　　图表：2010年11月-2011年12月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况60

　　图表：2009年6月-2011年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势61

　　图表：2010年11月-2011年12月累计不同地区房地产投资额完成情况61

　　图表：2008年5月-2011年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势62

　　图表：2011-2012年9月住宅、办公楼、商业营业用房投资累计同比增速63

　　图表：2010年11月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势64

　　图表：2010年11月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势64

　　图表：2010-2012年9月商品房销售面积和销售额累计增速65

　　图表：2012年前三季度主要城市住宅市场交易面积及同比增速66

　　表：2011-2012年9月房地产土地购置面积及同比增速68

　　图表：2010-2012年9月全国主要监测城市土地价格环比增速69

　　图表：2011-2012年11月北京市规模以上工业增加值增速75

　　图表：2009-2012年上海张江高科技园区开发股份有限公司主要财务数据分析表140

　　图表：2009-2012年上海张江高科技园区开发股份有限公司利润构成与盈利能力分析表140

　　图表：2009-2012年上海张江高科技园区开发股份有限公司经营能力分析表141

　　图表：2009-2012年上海张江高科技园区开发股份有限公司资产与负债分析表141

　　图表：2009-2012年上海张江高科技园区开发股份有限公司发展能力分析表142

　　图表：2011年上海张江高科技园区开发股份有限公司主营构成数据分析表143

　　图表：2012年上半年上海张江高科技园区开发股份有限公司主营构成数据分析表143

　　图表：2009-2012年上海金桥出口加工区开发股份有限公司主要财务数据分析表145

　　图表：2009-2012年上海金桥出口加工区开发股份有限公司利润构成与盈利能力分析表146

　　图表：2009-2012年上海金桥出口加工区开发股份有限公司经营能力分析表146

　　图表：2009-2012年上海金桥出口加工区开发股份有限公司资产与负债分析表147

　　图表：2009-2012年上海金桥出口加工区开发股份有限公司发展能力分析表147

　　图表：2011年上海金桥出口加工区开发股份有限公司主营构成数据分析表148

　　图表：2012年上半年上海金桥出口加工区开发股份有限公司主营构成数据分析表148

　　图表：2009-2012年中天城投集团股份有限公司主要财务数据分析表152

　　图表：2009-2012年中天城投集团股份有限公司利润构成与盈利能力分析表153

　　图表：2009-2012年中天城投集团股份有限公司经营能力分析表153

　　图表：2009-2012年中天城投集团股份有限公司资产与负债分析表153

　　图表：2009-2012年中天城投集团股份有限公司发展能力分析表154

　　图表：2011年中天城投集团股份有限公司主营构成数据分析表157

　　图表：2012年上半年中天城投集团股份有限公司主营构成数据分析表157

　　图表：2009-2012年天津海泰科技发展股份有限公司主要财务数据分析表164

　　图表：2009-2012年天津海泰科技发展股份有限公司利润构成与盈利能力分析表164

　　图表：2009-2012年天津海泰科技发展股份有限公司经营能力分析表165

　　图表：2009-2012年天津海泰科技发展股份有限公司资产与负债分析表165

　　图表：2009-2012年天津海泰科技发展股份有限公司发展能力分析表166

　　图表：2011年天津海泰科技发展股份有限公司主营构成数据分析表166

　　图表：2012年上半年天津海泰科技发展股份有限公司主营构成数据分析表166

　　图表：2009-2012年南京新港高科技股份有限公司主要财务数据分析表174

　　图表：2009-2012年南京新港高科技股份有限公司利润构成与盈利能力分析表174

　　图表：2009-2012年南京新港高科技股份有限公司经营能力分析表174

　　图表：2009-2012年南京新港高科技股份有限公司资产与负债分析表175

　　图表：2009-2012年南京新港高科技股份有限公司发展能力分析表175

　　图表：2011年南京新港高科技股份有限公司主营构成数据分析表176

　　图表：2012年上半年南京新港高科技股份有限公司主营构成数据分析表176

　　图表：2009-2012年苏州新区高新技术产业股份有限公司主要财务数据分析表182

　　图表：2009-2012年苏州新区高新技术产业股份有限公司利润构成与盈利能力分析表182

　　图表：2009-2012年苏州新区高新技术产业股份有限公司经营能力分析表183

　　图表：2009-2012年苏州新区高新技术产业股份有限公司资产与负债分析表183

　　图表：2009-2012年苏州新区高新技术产业股份有限公司发展能力分析表184

　　图表：2011年苏州新区高新技术产业股份有限公司主营构成数据分析表184

　　图表：2012年上半年苏州新区高新技术产业股份有限公司主营构成数据分析表185

　　图表：2009-2012年北京空港科技园区股份有限公司主要财务数据分析表187

　　图表：2009-2012年北京空港科技园区股份有限公司利润构成与盈利能力分析表188

　　图表：2009-2012年北京空港科技园区股份有限公司经营能力分析表188

　　图表：2009-2012年北京空港科技园区股份有限公司资产与负债分析表188

　　图表：2009-2012年北京空港科技园区股份有限公司发展能力分析表189

　　图表：2011年北京空港科技园区股份有限公司主营构成数据分析表189

　　图表：2012年上半年北京空港科技园区股份有限公司主营构成数据分析表190

　　图表：2009-2012年江苏大港股份有限公司主要财务数据分析表192

　　图表：2009-2012年江苏大港股份有限公司利润构成与盈利能力分析表192

　　图表：2009-2012年江苏大港股份有限公司经营能力分析表193

　　图表：2009-2012年江苏大港股份有限公司资产与负债分析表193

　　图表：2009-2012年江苏大港股份有限公司发展能力分析表194

　　图表：2011年江苏大港股份有限公司主营构成数据分析表194

　　图表：2012年上半年江苏大港股份有限公司主营构成数据分析表195

　　图表：2009-2012年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司主要财务数据分析表198

　　图表：2009-2012年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司利润构成与盈利能力分析表199

　　图表：2009-2012年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司经营能力分析表199

　　图表：2009-2012年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司资产与负债分析表199

　　图表：2009-2012年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司发展能力分析表200

　　图表：2011年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司主营构成数据分析表200

　　图表：2012年上半年北京中关村科技发展（控股）股份有限公司主营构成数据分析表201

　　图表：2009-2012年厦门建发股份有限公司主要财务数据分析表206

　　图表：2009-2012年厦门建发股份有限公司利润构成与盈利能力分析表206

　　图表：2009-2012年厦门建发股份有限公司经营能力分析表207

　　图表：2009-2012年厦门建发股份有限公司资产与负债分析表207

　　图表：2009-2012年厦门建发股份有限公司发展能力分析表207

　　图表：2011年厦门建发股份有限公司主营构成数据分析表208

　　图表：2012年上半年厦门建发股份有限公司主营构成数据分析表208

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