原标题：2016年武汉市限购政策下房屋买卖的法律风险

　　2016年10月2日，武汉市人民政府出台武政办（2016）131号《市人民政府办公厅在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》调控住房市场；2016年11月14日，武汉市人民政府又紧急出台武政办（2016）159号《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，进一步调控房价。政策的迅速变化，势必对目前已签订房屋买卖合同的双方产生较大影响，甚至于将导致部分合同已无法履行。因此，本律师对限购政策在法律层面的影响进行分析。

　　双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，则买卖双方所签订的合同应属合法有效。而这里的法律强制性规定仅指全国人大、全国人大常委会所制定的法律及国务院所制定的行政法规。故武汉市政府所出台的上述限购法律文件并不会对买卖双方所签订的合同效力产生任何影响。因此，无论武汉市出台什么性质的法律文件，您与开发商或卖房人签订的房屋买卖合同都是合法有效的。而武汉市政府所出台的上述文件的影响主要就在于买房人是否可以顺利到房产部门办理房产证取得相应物权。

　　正如上文所言，依法成立的合同具有法律效力且不受武汉市政府限购文件的影响。所以即使您所付的首付款符合武政办（2016）131号文件不符合武政办（2016）159号文件的规定，您也没有补足至武政办（2016）159号中所规定的相应比例首付款的义务，不过买卖双方变更合同调整首付比例则另当别论。不过问题还要归结在，按照武政办（2016）131号文件付清相应比例首付款并且已经办理了房贷的买房人，能不能顺利办理房产证？关于这一点，本律师认为可以办理，因为法律不能溯及既往！在两个政策出台之间所签订的合同，则应当依据前者即武政办（2016）131号的规定。

　　关于本地人的购房资格方面，武政办（2016）131号中所规定的是本地人在限购区域可以买第三套房，只是停止发放银行贷款；而武政办（2016）159号中则禁止本地人在限购区域买第三套房。那么问题来了，对于在政策期间已经在限购区域全款买了第三套或者乃至第N套的人，武政办（2016）159号中的禁买政策对她们有什么影响？还是上文所言，法不溯及既往，您依然可以顺利办理房产证并取得物权。

　　关于外地人的购房资格方面，武政办（2016）131号文件规定非武汉市户籍居民在武汉限购区域购房，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在武汉缴纳的社会保险或者个人所得税证明，对补缴的社会保险或者个人所得税不予认定。另外，在限购区域，禁买第二套房。不过，对于在新政前已经签订正式商品房买卖合同的人。本律师还是认为没有法律影响。

　　如果买房人与卖房人在限购文件出台前只签订了定金合同，未签订正式商品房买卖合同。那么影响可就大了，开发商或者卖房人为了规避已经存在的政策风险，多半会选择毁约。当然，至于由于政府变化导致买房人无法买方后定金如何退还，则看双方定金合同的约定。

　　转自武汉房地产律师余海波返回搜狐，查看更多

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