2019热点城市房价怎么走？9大地产“老司机”帮你拨开迷雾
2019年的楼市走到了一个“十字路口”，何去何从牵动着很多人的心。
按照官方的期望，2019年即将迎来建国70周年，需要一个非常稳定的环境。从中央到地方，对于楼市的基调不外乎9个字——“稳地价、稳房价、稳预期”。
但是在2017-2018年中国楼市经历了大幅上涨之后，这个预期能够顺利实现吗？
从目前1月公开的数据来看，代表性房企1月销售业绩下降，重点二线城市成交低迷，但反观土地市场，成交量却一路高歌猛进……如此复杂的市场信号，让人有点摸不清、看不透！
1月开局30房企销售业绩下滑12%
楼市好不好，房企的销售业绩往往能够直观性的反映出来！根据目前已经公开的上市房企的业绩来看，并不乐观！
截止2月13日，全国已经公布1月份销售业绩的上市房企有30家，共实现销售金额3288.29亿元，同比2018年却下滑12%。
业绩排名前3的房企分别是万科、碧桂园、恒大。戏剧性的是，三者无一例外，业绩全部不如去年，降幅近3成！
1月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑。其中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，22家房企的降幅在30%以内。
春节过后，我们试着接触了西安的一些开发商，从他们的反馈来看，2019年房子不好卖！主要原因有两个：其一，远郊楼盘市场供应充足，但市场认可度偏低；其二，流摇楼盘增多，市场供应相对充足，客户变得纠结犹豫，成交周期拉长。
分城市来看，1月份，杭州等重点二线城市的成交量也大不如去年。
对比2018年，重点二线城市中，杭州、武汉、重庆、西安、郑州等城市1月份成交量均呈下降之势。杭州、武汉、成都、重庆成交量降幅都在30%以上，杭州降幅最多，达48%，近乎“腰斩”。
不过，令人意外的是，在新房市场的低迷之时，重点二线城市的土地市场反而较为活跃，让人一时看不清！
1月土拍热，哪个都不落寞！土拍TOP10城市中，上面提到的几个重点城市有5个上榜，且除武汉外，全部实现同比去年大幅上涨。其中成都、西安上涨幅度更是在80%以上。
一般情况下，房地产市场、土地市场有一定的关联性，或双向向好，或双双遇冷，如今这般“分裂”，让人不禁对后市走向产生更多疑问。
2019年，各地楼市究竟会如何走呢？
为了更加清楚地了解这些重点城市的楼市情况，我们联系了各“兄弟站”的专业人士，就目前楼市现状，以及2019年发展预期进行了严谨的分析。希望可以给大家带来一些参考意义。
在亚运会的背景下，杭州城市建设仍需土地财政支持，杭州土拍从1月就已加大出让进度，2019年整个土地出让计划也未减反增。从土拍市场而言，地价整体变得理性，且略有下降趋势。
就整个杭州住宅市场而言，受整个行情下滑，新建商品住宅的去化速度也有所降温，这在库存大、地理位置远、中高端市场体现的尤为明显，“流摇”的楼盘明显增多。
也因此，为了加快回笼资金，去化不大乐观的楼盘也推出了不同的优惠，譬如直接在房价进行打折，或者车位方面直接减价。
2019年，由于行情下滑较为明显，杭州楼市已逐渐进入了买方市场。
从供应情况而言，2019年的杭州楼市，会进入全面开花的阶段，无论是主城区或偏远的区域，都会加大供应量。
“限价”仍然是杭州楼市较强的行政干预，但从2018年底开始，部分区域有适当的放松，既要让楼市有一定的成交量、保障开发商有一定的利润，但也不致于价格高到让成交量跌入谷底。
因此，在“一城一策”的干预下，杭州楼市的2019年会在相对平稳中度过，价格不会大涨、但也不会大跌。
成都2018年12月土拍共出让40宗地，覆盖主城区至远郊，土地挂牌价较之前略有下降，一线房企参与踊跃。
去年12月底至2019年1月，新房认购率平均为70%左右。从这两个数据来看，房企对2019年成都楼市抱有较2018年更为强烈的信心，购房者受政策宣传等影响，更为谨慎，趋向于观望态度。
回顾历史，成都过去十年楼市走向，房企对政策及市场的反应均前置于购房者，结合当前经济大环境。
我认为2019年成都楼市，自政策上有可能释放出积极信号，当这些信息传递到购房者时，你会发现，房企早已做好准备，项目和产品琳琅满目，价格呈现出购房者可感知到的上涨曲线。
无论如何，2019年是我们认可的上一次政策大调整后楼市低迷“尾牙”，2019年会是未来5年内最后的“上车机会”。
2019年一开始，武汉房地产市场情况依然持续了去年下半年开始的“冷静”的态势。
土拍“稳定”地以底价成交为主，但是热门地块出现，也会掀起一些小高潮，像1月的黄陂地块拍到熔断，前几天的光谷地块也有溢价。
成交情况，1、2月都非常冷清，1月新建商品房成交11541套，环比下跌49.16%、同比下跌45.32%；我们统计了1月开盘的32个楼盘，仅8个在当日售罄，去化6、7成的占多数，最惨淡的仅1成多。
今年的武汉市场我们认为还是一个“稳”字。武汉的土地供应量很大，去年成交面积在全国排第五，武汉招商引资及抢人的策略也还在，所以市场刚性需求的基础量也还有。
偏中高端的楼盘影响会比较大，本身这些客群被收割过很多，在市场好的情况下也有卖不完的情况，所以两极分化会存在，此外区域冷热不均的情况也会加剧。
这也造成在价格方面，远城区及中高端项目可能会有价格松动，去年年底开始不少楼盘以精装改毛坯的方式来试水，如果效果不显著，下一轮可能就会有更大的动作。
2019重庆房地产分化愈演愈烈，整体房价趋势稳中小幅下调。
政策、成本等因素决定房价不可能出现大幅下跌：其一是“稳房价”政策，不允许大涨，当然也不允许大跌；其二，2018年土均属于开发商高位拍地，成本难以下降；其三，2017、2018年以前的房源多年库存去化殆尽，只剩下新盘和高端产品。
从产品、供需层面分析会有一定的调整：2018年井喷大平层洋房等产品，都不算刚需投资客的首选，所以难以消化。至下半年，会有大量二手刚需等产品方向市场（重庆限售2年政策，第一批限售时间将在7月解禁面市），会对总价高于150万的产品给以致命一击，所以这样一类产品势必要调整价格。
事实上重庆北区的网红中央公园板块，有楼盘已经开始小幅度开始暗降，到了下半年，厮杀更为激烈。
2019年重庆楼市热度也会保持一个良性的状态，整体看好，毕竟从购房者角度来说，2019年非常适合入手。
昨天，重庆北区一口气挂了7宗地块，说明地方依然要靠房地产这块肥肉“发家致富”，所以我们对调控的看法也是相对松快。
昆明的土地市场延续了2018年下半年的火热，在开年首月就推出1624亩，环比上涨255.25%，同比上涨416.29%。而最总以1319.77亩成交，也算创了阶段性新高。
在过规方面，单1月份，昆明就有14个商品房项目过规，过规总建面279.44万平，同比上涨31.11%。
在销许，1月份就有39块预售证，新增供应面积129.58万平，同比上涨346.36%，截止1月底，昆明商品住房达到616万平，按照2018年的去化速度，需要9个月时间。
从数据统计上看，前年及去年土拍的地块将陆续在今年形成产品面市，整个市场竞争进入白热化阶段。
很难在价格上去调整的情况下，大部分房企还要背负比去年更高的销售业绩，开发商势必会回归产品本身。对整体市场也算是好事，消费者可以选择到更好的好房子。
我的预计西安这一年大多数楼盘均价涨10-20%，是很可能的。
苏州2019年土拍市场开门红，多家房企拿地积极，释放出强烈的市场信号。不少一线年苏州市场。
近期，苏州周边城市出现政策松绑的情况，令许多买房人翘首期待苏州进一步跟进，未来苏州市场仍有强劲的购买力亟待解渴。
2019年上半年维稳，下半年到明年上半年，如果政策面放开，房价会有一定幅度上涨。
南昌这个春节是比较凉的，返乡置业没有往日的辉煌。土地供应量非常少，所以只要有土地出让，竞拍都比较激烈，溢价率也比较高。好的地段，该怎么卖还怎么卖，差一点的地段，自然要被大环境影响。
要说2019年，我还是觉得要乐观一点。2019年有一些买房人比较期待的新盘面世，而且有很多交通的利好正在逐步兑现中。2018年，南昌在全国的影响下有一些小的回调，2019年应该是稳中有升的。
去年全年的成交量已经证明，郑州市场的购买力是没有问题，部分人期待的“暴跌”不可能出现。
1月份郑州土拍冷热不均，新地王与“流拍”同时存在，区域分化明显，这种分化在2019年会进一步呈现在楼市中。
三环内依然是最好的选择，城郊、远郊楼市日子不好过，会继续优惠、促销活动，房价可能会有5-10%左右的降幅。
我们看好西安的长远发展，也认可当下的楼市。
土地市场呈现前“热”后“冷”之势，成交量基本与去年持平。1月前20天土拍市场火热，楼面价屡次刷新；最后10天有10宗土地流拍，大部分均非开发商意愿。
市场去化表现稳定。1月份21个项目开盘，超一半楼盘开盘当天去化超8成，“千人摇”的楼盘还在偶尔出现，但有有楼盘开盘去化不足2成，远郊楼盘降价促销。
照此势头发展下去，迎来今年的楼市小“阳春”也不是没有可能。
不过购房者也不必“惊慌”，上半年预计有9万套房源将入市，供应充足，除非有重大政策利好落地，否则不具备快速上涨的可能，温水煮青蛙式的小幅动作可能会更频繁一些。
我的预计西安这一年大多数楼盘均价涨10-20%，是很可能的。
结语：放到经济大环境大行情去看，2019年与以往的年份都不同，人云亦云中往往会迷失自我……楼市迷雾中，希望我们的肺腑之言能够带您帮助！
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