2022年1-12月中国产业园区运营商品牌影响力研究
2022年产业园区运营商品牌影响力TOP50
指数研究由亿翰智库与产城观察网联合出品
产业园区运营商品牌指数坚持系统性、客观性、可操作性、简明性原则，力求评估体系能够合理反映产业园区运营商品牌运营及竞争力水平，通过构建系统性的评估体系标准，从平台运营、舆情热度、土地投资、园区招商四大维度对产业园区运营商品牌运营水平和品牌竞争力进行全方位的系统评估。
具体而言，平台指数主要是考核产业园区运营商自有品牌体系的建设，相关二级指标包含官方微信公号、官方微博、官方小视频号等自有媒体渠道的数据；舆情指数主要是根据百度搜索指数、各新闻媒体的报道等舆情数据考核品牌传播影响力；土地投资主要是根据拿地面积、成交金额、拿地城市等数据考核企业投资力度；园区招商主要是根据园区新进企业数量、新进企业规模、新进企业所属行业等数据考核园区品牌竞争力。
2022年度产业园区运营商十大企业
2022年，中关村(000931)发展集团在企业战略合作、项目布局以及投融资方面都在稳步发展。在企业战略合作方面，2022年3月，门头沟区政府和中关村发展集团签署“构建新型政企关系”全面合作协议。双方将以合力打造中关村（京西）人工智能科技园为基础，以重大项目为牵引，加快优化和完善营商环境，努力建设高效、领先、低碳的数智化新型产业社区，共同打造具有全球影响力的人工智能产业集聚区。。
在项目布局方面，11月，集团成员单位中关村京西发展正式签署《国有建设用地使用权出让合同》，获得中关村（京西）人工智能科技园一期项目6块国有土地50年使用权，标志着该项目进入实质性开发建设阶段。中关村（京西）人工智能科技园一期项目位于中关村门头沟科技园内，此次获取的6块土地占地8.54公顷，规划总建筑面积约30.9万平米，其中地上约22.6万平米，地下约8.3万平米，项目总投资约39亿元。项目建成后将成为集生产、生活、生态有机结合的产业发展和人文需求的空间载体，打造国际一流人工智能创新社区，占领北京国际创新中心的人工智能产业高地。
在投融资方面，3月，中关村发展集团成员单位中关村科技租赁与大家投资控股有限责任公司（以下简称“大家投控”）基金合作签约仪式顺利举行。双方将针对基金投资开展深度合作：围绕中关村科技租赁的优质项目资产，设立以“专精特新”为主题的股权投资基金，总规模人民币10亿元、首期5亿元，重点投资先进制造、新一代信息技术、生命科技等战略新兴产业，打造科技主题的精品基金。
2022年7月，星河WORLD·数创港项目正式启动，项目约19.6万方，总投资30亿元，打造以数字经济为引领，集总部办公、精品住宅、活力商业等多重业态于一体的数字产城新坐标(603040)。基于发展趋势的前瞻性考量，星河WORLD·数创港以狮山产业发展进程与规划为导向，着力打造以数字经济为引领、以创意经济为契机、以科技赋能为基调的产业高地。同时，设立3000万专属产业基金，以专业化的“产城融投模式”创新运营，积极促进科技成果转化。
当前，产业园区进入全新发展阶段，“运营为王”已经成为行业共识。截止目前，星河产业集团深耕产城运营，布局近20城，运营及在建面积超180万㎡，战略合作企业超5000家，拥有超200亿元配套基金培育产业链。
2022年中电光谷全国多地布局项目，共落地7个项目。本年度，1月，中电光谷宜昌摘地，建设宜昌中电网信园一期项目，这也是中电光谷继“江南科创园”后再度落子宜昌，项目计划用地859亩；中电光谷淮安洪泽生态经济示范园开工，以P+EPC+O模式为洪泽经开区打造产业承载高地；2月，中国电子东部智谷正式开工，联合彩虹集团、崇川经开区打造智能制造产业园；5月，获取龙江光谷产业园建设项目一期（EPC工程总承包）项目，中电光谷“P+EPC+O”模式在哈尔滨正式落地；8月，与漳州高新区签约，签订漳州科创园框架合作协议；9月，烟台市投资打造中电光谷烟台数字经济产业园；11月，中电光谷（句容）数字经济产业园成功签约。截止目前，中电光谷已经在全国44个城市开发运营各类主题产业园83个，运营园区面积超3500万平方米。
在产城融合方面，过去一年，中电光谷与多地政府和企业签订战略合作协议。2022年，中电光谷与中建三局达成全面战略合作，围绕数字城市、数字园区、产业协同、工程建设与咨询等多领域开展全方位合作；与保定国家高新区签订战略合作协议，在高新区顶层设计、产业规划研究、区域高质量开发、产业载体建设运营、产业招商及产业资源导入、产业基金运营等方面开展深度合作，构建高新区高质量发展的产业体系；与保定高新战略签约，以原保定国家大学科技园科创分园四期为核心，整合资源、构建体系、成就生态，实现将保定高新区打造成京雄保创新发展新示范的目标；与湖南省常德市武陵区政府签订战略合作协议，携手推动数字经济产业发展；与新余市新宜吉示范区合作，双方将在产业园区综合运营、零碳园区建设、产业引导基金等领域展开深入合作，助力新余打造中部产业数字化转型示范区、江西数字经济创新引领区；洛阳孟津区签订中电光谷产业社区综合运营战略合作协议，双方将以首启区“P+EPC+O”为起步与试点，以科技创新驱动为引领，建设数字化产业园区和创新型中小微企业孵化基地，打造洛阳北部核心科技产业社区；与霸州市签订战略合作协议，双方将围绕产业规划、产业导入、项目投融资建设等方面开展深度合作；与泉州市惠安县签订战略合作协议，双方在顶层规划设计、产业培育、产业基金、数字园区规划建设、园区综合运营等方面开展深度合作。
2022年3月，金地威新·成华人工智能创新基地项目开工，项目占地111亩，总建筑面积达29万㎡，总投资达50亿元，以工业智能机器人为核心，聚焦工业互联网、工业设计等人工智能新经济产业。
2022年12月，金地威新获取宝山科创园项目，项目总建筑面积约9.4万平米，计划构建“人工智能+智能制造”主导产业体系，开启上海科创主阵地新未来。
2022年，招商蛇口(001979)在投融资和企业战略合作方面都取得了一定成就。在投融资方面，招商局蛇口工业区控股股份有限公司拟发行2021年度第二期中期票据（并购）。该中期票据注册金额30亿元，本期发行金额30亿元；全资子公司招商创业拟以3.5亿元参与投资青岛伊敦战新产业投资基金，基金募集规模为10.15亿元，投资范围以投资新一代信息技术产业为主，海洋装备、高端装备、新能源汽车、新材料等为辅，兼顾新能源、绿色环保、航空航天、生物技术等产业优质项目。
在企业战略合作方面，招商蛇口、长城资产和佳兆业开展合作，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标；5月，招商蛇口招商港口(001872)在深圳签署《全面业务协同框架协议》，共同致力于粤港澳大湾区城市更新、全国港口存量土地开发、物业经营管理、临港产业园区经营等多领域合作，积极推动优势资源共享，充分发挥集团内部协同价值。
过去一年，头部工园深耕产城项目布局，1月，头部工园·车创智谷一期封顶；3月，武汉智联创星中心交付；7月，头部工园·句容氢能源智造园项目开工暨集中签约仪式举行；8月，头部工园·南京协合智谷产业园封顶；12月，头部工园淮安经开区高端装备制造及信息技术产业基地项目正式签约。
2022年，中南高科产业集团深耕产城，一大批高品质项目陆续开工、开园、交付，其中，13个项目交付，中南高科新开工14个项目，2个项目封顶，4个项目开园。截止目前，中南高科产业集团重点设计长三角、珠三角、环渤海等制造业发达城市群，在全国近70个城市布局200多个项目。
在企业战略合作方面，中南高科产业集团先后与南山控股(002314)、海尔智家(600690)、伍家岗工业园区管委会、优势资本等开启战略合作。从产业园区发展趋势来看，产业服务、基金+基地是未来二级园区的主流趋势，中南高科也看得很清楚，所以目前也正积极进行战略转型，加速向“产业运营商”升级发展。除去与企业开展战略合作外，中南高科在与国资合作方面也做了一些实践，充分发挥自身产业集群构建与产业服务优势，借力国企属地化资源优势，优势互补，共享发展收益。
联东近两年探索了很多创新型业务，包括成立粤浦科技；投资镁伽机器人；投资明势资本、同创伟业、德诚资本、元生创投、九合创投等风投旗下股权基金等，2022年，联东又战投火石创造，与天源迪科(300047)合作开发链上U谷等，不断探索产业数字化，用数字化再造联东，重塑产业组织和园区运营的核心能力。
过去一年，在项目拓展方面，1月，联东U谷·黄埔科技总部港项目落成；3月，联东U谷·孟津智能制造产业社区项目签约、联东U谷·洛阳光电智慧岛创新社区落户洛阳、联东U谷长春经开(600215)国际企业港正式启动、联东U谷·珠海数字智造产业园开工；4月，与呼和浩特金山高新区签约联东U谷·呼和浩特科技智造产业园项目、联东U谷·新郑电子信息产业港开工；5月，联东U谷·常州宋剑湖创新智慧港开工；8月，联东U谷产业社区项目“落子”扬州；9月，联东U谷·桂城总部科技港动工；12月，联东U谷·成都高新电子产业园项目一期主体结构封顶。截至目前，联东集团布局全国76座城市，投资运营产业园区385个。
在科技金融方面，联东集团先后携手工商银行(601398)天津分行进行线上融资产品创新；战略合作民生银行(600016)，动“联东·民生高端制造园区银企赋能行动”；与光大银行(601818)北京分行签订战略合作协议，服务关键核心技术攻关企业和“专精特新”企业发展以及引入IBM作为合作伙伴，迈出了携手全球性专业机构系统深入推进转型的关键一步。
2022年，临港集团在企业战略合作，投融资，项目推进方面取得了重要成果。在战略合作方面，临港集团与上海环境(601200)能源交易所签署战略合作协议；与徐汇区签署新一轮战略合作协议；与长三角国创中心签署战略合作协议，双方将聚焦服务临港新片区建设和长三角一体化国家战略，在研发载体共建、产业园区共造、创新资源共享、金融服务等方面建立全面战略合作伙伴关系，合力促进临港新片区前沿产业集群发展；与上海市科委签署战略框架合作协议方将在提升创新驱动发展能力、完善科创服务体系、培育创新主体、建设特色园区、构建国际合作网络生态等方面开展战略合作，携手推动上海科创中心建设。
在资本市场方面，10月，临港集团基础设施公募REITs上市发行，临港集团作为发起人申报的“国泰君安(601211)临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金”（“临港创新产业园REIT”）获得中国证监会正式批复，成为全国首个以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs产品，同时也是上海市地方国企、临港新片区头部支获批的REITs产品。
过去一年，MAX科技园取短时间内在上海接连斩获两个重点项目、首入浙江杭州，完成了长三角江浙沪皖四省市的战略围合，此次MAX科技园择址杭州综保区，致力于打造全球一流的集跨境电商，生物医药，产学研机构，智能制造于一体的跨境经济总部园区。项目规划26万方企业总部生态办公，计划引入百余家跨境总部经济体，打造杭州首个世界500强产学研跨境经济基地。并且，MAX第六条产品线——空中独栋正式发布，并将率先在杭州落定。
1. REITs市场火热 - 基础设施REITs试点取得了进一步的突破
自2020年发改委公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》开始，中国基础设施REITs发展已经走过了两个年头，继2021年基础设施公募REITs破冰后，2022年REITs向市场交出了亮眼的“成绩单”，REITS已成为当下地产行业各领域关注的焦点。
2022年1月，财政部和和国家税务总局的《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，这为2022年基础设施公募REITs的试点打下了头部针强心针，5月，上交所、深交所发布REITs扩募规则，至此，我国公募REITs领域政策体系可以说基本完善。这之后，5只公募REITs先后发布拟扩募公告，富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT 、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港(000088)REIT启动扩募。可以看出，国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋。从产业园REITs原始权益人持有项目情况来看，具有潜在扩募机会的产业园区资产丰富，头部批公募REITs成功实现扩募后，预计未来将涌现更多REITs扩募项目。
另外，过去一年，在园区类REITs中，也相继涌现出了多只“全国首单”，全国首单标准厂房产业园公募REITs——临港创新产业园REIT、首单民营产业园区公募REITs——东久新经济REIT以及全国首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产园REIT相继获批上市，从这几只“首单REITs”发行不难看出，我国园区类REITs不再局限于底层资产为传统园区的公募REITs，传统厂房、民营企业、专业化园区的资本化都有了可实现的道路。
可以预见，2023年，产业地产公募REITs将会迎来火热的一年，更多的园区将会走上资本化道路，进入到市场中来。
2. 国资入局 - 城投公司拿地比例显著提升
数据显示，2022年新增专项债发行超4万亿元，专项债的进一步增发导致政府平台公司对于融资成本有着肯定的优势，城投公司工业用地拿地比例显著提升，对传统园区开发企业产生了显著的挤出效应。
图：2022年产业企业、政府平台公司、产业地产商拿地数量（块）
据亿翰产城数据库“产城观察网”的监测，2022年初政府平台公司与民营产业地产商拿地面积之比约为4:1，而至2022年末，该比例约为12:1，城投公司工业用地拿地比例显著提升。
城投挤出效应虽然突出，但产业地产企业价值依旧存在。未来，园区将形成一套地方城投、市场化国资、民营企业组成的分级体系即“国-民”体系，其中，央企与地方国资将是开发主要力量，民营企业则要在国资的框架下做事，服务国家发展；通过民营企业的能力，帮助国有企业提升效率，优势互补，共享发展收益。
3. 政策收紧 - 产业用地门槛收紧
从区域发展历史来看，早期，地方政府为招引企业，会采取以协议低价出让工业用地，各地为发展经济，设立大量工业园区和开发区，廉价出让工业用地，成为地方政府吸引工商业资本的重要筹码，在一定程度上异化为占地竞赛，而部分政府驱动的工业用地开发和招商引资行为，往往与市场脱节，在经济下行和工业园区竞争激烈的背景下，导致部分工业用地低效利用甚至处于闲置状态。近年来，国家、省及各个地市在低效工业用地再开发中进行了不少积极的探索。
“标准地”模式发端于浙江，2021年广东、江苏、四川、青岛等多地公布了“标准地”相关政策，2022，年正式在国家层面提出“标准地”，随后成都、云南、山东、辽宁、湖北、济源、邯郸、海南等地也相继推进“标准地”改革，标准地的出台使得传统的一些弹性谈判空间下降，短期来看，谈判空间的下降会造成政企之间相互观望，但从中长期来看，标准地改革是资源要素配置市场化改革的重要抓手，在盘活存量，提升土地使用效率的需求下，相信未来会有越来越多的城市推进“标准地”改革。
2022年，东莞市产业用地门槛收紧的典型城市之一，陆续发布了多条产业地产新政。其中，《关于规范新增工业用地建设平台项目有关事项的通知》，开始从源头把控园区开发主体的资质，大大提高了企业准入门槛。12月，东莞印发《东莞市新型产业用地（M0）管理办法（修订）》，提出全市每年认定的新增用地M0项目用地规模原则上不超过300亩，重点支持龙头企业开发建设企业总部；支持市镇国企开发建设以制造为主的产业综合体。可以看出，东莞新增M0用地，更倾向于让龙头企业和国有企业扮演重要角色，但对于中小民营企业来说，门槛大大提高。
对于产业地产来说，产业园区开发运营一定是一个长周期的过程，产业地产企业一定要把握好规律和节奏。2022年，多家企业制定了十年战略。亿翰产城理解，十年战略并不是说一定要把十年之后的样子勾勒起来，而是要有一个长期的敏感性，看到未来行业的可能性，以及在日常接触的资源当中对未来保持敏感性，在传统的路越走越窄的过程中，找到自己创新的路，这才是关键。
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