地产行业暖风频吹 机构再现“囤地”本色（附股）
近期地产板块政策暖风频吹，管理层没再提加强房地产市场调控，暂停3年的上市房企再融资也或将开闸，地产股迎来实质利好，基金增持似乎是先知先觉。
经过一季度的疯狂减持，基金二季度悄然回补地产股仓位：16家基金公司地产股净值占比整体上升，再现“囤地”本色；重仓的33只地产股中15只增持、5只新进。
今年一季度，蕞严厉的房地产调控政策“国五条”一出，地产板块即遭遇重压，颁布当日曾引发50只地产股跌停的惨状。随后，各地细则纷纷出台，一时之间地产股几乎成为“弃儿”，曾经热衷“囤地”投资地产股的公募基金纷纷出逃，
或许是对一季度过度 “恐慌”的修正，基金二季度悄然回补地产股仓位。尽管二季度基金掘金方向主要在于新兴产业，传统周期行业进一步被抛弃，但房地产行业却成为例外：从持股数变动来看，二季度基金重仓的33只地产股中，一共增持15只，新进5只，持股数量较一季度末上升38826.23万股。但由于市场下跌的影响，持股市值缩水不少，净值占比却维持在3.2%，即基金主动增持效应明显。
据每日经济新闻报道，对于基金增持地产个股，似乎更有些先知先觉意味：7月末，地产行业忽迎政策暖风，7月30日召开的政治局会议，讨论研究了当前经济形势和下半年经济工作。对于房地产行业，会议不仅没有再提加强房地产市场调控，而是要求“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”
受此消息提振，7月31日地产股集体暴涨，基金“押宝”成功；截至8月2日，地产指数已连续4个交易日上涨。
不仅如此，暂停已3年的地产公司再融资或将开闸。新湖中宝600208）于8月1日发布定增预案，拟定增募资约55亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，若方案顺利获批，即成为地产股的又一利好。
据统计，二季度共有16家基金公司地产股整体净值占比上升。上升蕞快的是天治基金，其持有地产股占比从一季度末的1.43%上升至二季度末的7.23%，提升5.8个百分点。建信、长信持有地产股净值占比上升幅度均超过3个百分点。光大保德信、浙商净值占比上升超2个百分点。此外，申万菱信、中邮创业、东方、财通、国泰、华商、交银施罗德占比上升超1个百分点；景顺长城、华夏、金元惠理、银华占比涨幅在1个百分点之内。
增持之后，有5家基金公司地产股净值占比超过10%，分别是东吴12.84%、工银瑞信12.61%、中欧11.27%、申万菱信11.14%、建信10%。而从持有地产股市值来看，有10家基金公司持有地产股市值超过30亿元；广发以59.82亿元位居头部，华夏50.61亿元，易方达50.49亿元，博时48.9亿元、银华41亿元。
单只基金来看，6只基金二季度持有地产股净值占比增幅超10%，即大成景恒保本、国泰金鼎价值、诺德300A、多利进取、易基中盘联接和富国高新。
15只增持的地产股中，金地集团600383）成为二季度基金增持之冠：61只基金共持有80343.13万股，较一季度增加17002.35万股。而在一季度，金地集团曾被大幅减持18671.91万股。
实际上，“招保万金”四大地产龙头，一季度仅万科A获得增持，而二季度仅万科A遭遇减持，其余3只均被不同基金增持。不过，尽管基金二季度减持万科A4437.75万股，其仍以243.05亿元市值稳坐基金二季度头部大重仓股。
基金对保利地产600048）二季度增持力度同样不小，增持6170.16万股，68只基金共持有67628.82万股；而一季度基金减持保利地产40857.27万股。同样，基金增持招商地产000024）5031.51万股，55只基金共同持有16969.37万股；而一季度基金减持招商地产14161.55万股。
还有5只地产股一季度遭遇大幅减持之后，二季度大幅增持，即华夏幸福600340）、冠城大通600067）、苏宁环球000718）、北京城建600266）和福星股份000926）。
而在基金二季度增持的15只地产股中，有4只更是一、二季度连续增持，即阳光城、金科股份000656）、南国置业002305）和亿城股份。
北辰实业601588）、城投控股600649）和金丰投资600606）则是基金一季度新进、二季度增持的地产股。一季度2只基金新进重仓北辰实业，持有3868.22万股；二季度增持491.14万股至4359.36万股。同样的，一季度5只基金新进城投控股1118.43万股，二季度则大幅增持5113.97万股至6232.4万股，持有基金数量也上升至7只。金丰投资则是一季度新进15.3万股，二季度增持至16.43万股。
此外，基金二季度新进的5只地产股分别是华发股份600325）、中天城投000540）、泛海建设、电子城600658）和深振业A。
而有12只地产股二季度遭遇减持，其中9只更是连续一、二季度遭遇减持，即新湖中宝、金融街、华业地产600240）、华侨城A、宁波富达600724）、荣盛发展002146）、首开股份600376）、泰禾集团000732）和中弘股份000979）。
地产再融资有条件放开的概率较大。从目前政府对房地产的态度来看，此次再融资重启应该是有条件放开，符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企将率先受益。我们重申，在楼市长效调控机制尚未配套跟进前，地产再融资短期不会全面放开:一是此举与政府引导存量资金流向实体经济有悖;二是当前地价和房价的持续攀升说明房地产市场缺地而不缺钱;三是开发商资金压力缓解并不一定有利于改善供给。
有条件放开对房地产行业影响有限。再融资有条件放开对房地产行业的标志性意义大于实质性意义，说明地产调控机制正在发生转变，但是行业本身并不会受到太大冲击。这主要是因为符合再融资条件的上市公司可能并不多，并且棚户区和保障房建设天然存在着周转慢和毛利低的缺陷，龙头开发商不太可能深度参与。
再融资放开有利于地产股估值修复。在中央稳增长的表态下，地产再融资重启无疑将成为又一大推动板块估值修复的利好，预计地产股短期将反弹至我们所言的低位震荡区间(龙头房企7-8倍PE)的高点。虽然我们也一直将再融资重启和中美经济超预期下滑视为改变三季度板块走势的两大风险点，但是考虑到有条件放开已经在市场预期之内，并且对行业基本面的影响并不大，再融资重启不构成地产行情反转的理由。
维持三季度房地产低位震荡的判断。尽管地产股短期将在政府保增长、再融资重启和中报业绩的刺激下修复估值，但是综合考虑宏观层面、行业层面和政策层面的因素，地产股在四季度趋势性上涨的可能性远大于三季度。具体分析请参阅二十四节气系列报告。
投资建议。继续建议超配者以静制动，标配者将仓位向龙头集中，低配者逢低加仓。建议投资者关注两类公司:一是以招保万金为代表的龙头房企;二是符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企:新湖中宝、福星股份、中天城投、中粮地产000031）、天宸股份600620）、云南城投600239）、华夏幸福、冠城大通、香江控股600162）、华侨城A等。
新湖拟募集资金将投入旧城改造项目。住建部在2013年4月下发的“建保[2013]52号”文件中，提出积极推进棚户区改造，而国务院常务会议在6月提出5年内再改造棚户区1000万户，并鼓励和引导民间资本参与改造。由于新湖再融资方案仅限于旧城改造项目，并未涉及其他普通商品住宅项目，故对其他开发商融资前景的信号意义并未超出市场预期。
监管层对开发商再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。金地集团的旧城改造项目接近200万平米，而保利地产和万科均在300万平米以上。首开股份则拥有大体量的保障房建设项目，2013年初在建拟建面积约104万平米。上述公司股价可能在短期内反弹。
如果本轮再融资如判断的那样，旨在引导社会资本参与旧城改造和支持保障房建设，那么政府应不会出台配套的鼓励住房消费的政策。在这样的情况下，开发商的销售额增速，料不会出现像2009年再融资之后大幅上涨的结局。再融资主要作用是降低A股开发商的负债水平和财务成本。
看好龙头房企在土地市场和资金市场的优势，预计他们将取得高于行业整体的销售增速，实现市场占有率不断提升。如果他们能实现再融资，则其增长将更具可持续性。
公司在2009年就已经开始参与城市旧改项目，当年取得了福州上海新村旧改项目，权益容积率面积为45万平米。此后，公司又在2010-12年新增旧改项目7个，权益占地面积约75万平米、权益容积率面积约259万平米。至2012年末，公司旧改项目权益容积率面积达到303万平米。估计公司旧改项目的投资总额将超过300亿元。
万科已打通海外发债融资的渠道，2013年3月已成功以2.6%的低利率募得8亿美元资金，并在7月宣布将发行20亿美元中期票据。此外，公司还拥有在香港上市的万科海外可用于股权融资。如果监管层针对旧城改造放开A股再融资，公司融资渠道将进一步改善，平均财务成本或将逐步下降到8%以下。
公司2012年1月至今已经累积斥资1，029亿元购入土地储备3，515万平米，分别对应权益值761亿元/2，661万平米。公司在土地市场过热之前大规模购地，使新增项目的平均楼面地价仅2，858元/平米，占公司销售均价的比例低于30%。
预计公司2013/14/15年EPS为1.45/1.77/2.08元。基于2013年10倍目标市盈率(参考公司历史平均动态市盈率及行业平均市盈率)和预测EPS1.45元，给予公司12个月目标价14.50元，较公司预期2013年每股NAV有21%折价。
保利地产2009年在广州取得了琶洲村旧城改造项目，占地面积28.8万平米，容积率建筑面积104.2万平米、规划总建筑面积151.0万平米，计划总投资157.5亿元。此外，公司还参与广州冼村的改造，用地面积为16.3万平米，容积率面积约107.0万平米，我们估计投资额应在100亿元以上。
公司2012年在武汉关山村取得两个城中村改造项目，占地面积共26.9万平米，容积率面积114.0万平米、规划总建筑面积133.9万平米，计划总投资额为81.1亿元。我们认为关山村是武汉市城中村改造的重点区域，应能得到政府的有力支持。
公司在2013年采取了更为均衡的推盘节奏，上半年实现销售金额636亿元，同比增长26%。我们预计公司下半年签约销售额为624亿元，同比增长21%。
估值:维持“买入”评级，目标价15.20元我们预计公司2013/14/15年EPS为1.52/1.95/2.41元，并基于2013年10倍目标市盈率(参考公司历史平均动态市盈率)和EPS1.52元，给予公司目标价15.20元，较公司2013年预期每股NAV有12%折价。
拿地节奏加快，布局一二线年下半年开始加快了拿地节奏。2012年下半年公司获得土地储备约242万平方米。今年上半年公司拿地节奏进一步加快，合计新增土地储备327万平，超过去年全年新增项目储备。新增项目分布在杭州、天津等经济活跃度较高的一二线城市，相对于其他二线及三四线城市，这些城市人口流动以流入为主，其商品房市场空间依然较大，是未来国内房地产销售的主体。公司项目储备主要布局在这类城市，项目去化有保障，这些优质项目为公司持续发展提供支撑。
产品结构持续调整，助力销售业绩高增长。从2011年下半年开始，公司主动调整了产品结构，增加了满足市场首次置业刚需的中小户型占比。2012年公司商品房可售房源中小户型占比近50%，预计今年这一比例有望进一步提升至65%。在抑制投机支持刚需的政策背景下，公司产品结构的调整带来的是销售业绩增速的持续好转。
预计今年公司可售面积在530万平方米左右(总可售货值接近700亿元左右)，中小户型与大户型面积比将在6.5:3.5左右，结合过去两年间公司中小户型与大户型产品去化率及今年上半年公司销售情况，预计今年中小户型与大户型去化率将有望达到80%与50%左右。据此估算，2013年公司销售面积将会在370万平米左右，同比增长近30%，销售金额约480亿元，同比增长40%左右。
盈利预测:预计2013年、2014年公司住宅结算面积分别在296万平方米与397万平方米左右，结算收入大致在385亿元与490亿元左右，同比增速分别为20.8%与28.5%。预计公司2013-2014年实现每股收益分别为0.85元、0.99元，以目前股价计算对应的市盈率分别为8倍、7倍。
维持“增持”评级。随着公司不断调整产品结构，增加刚需产品，公司销售业绩增长将持续转好，前期销售业绩低增长给股价上涨带来的负面影响正在逐步消除。且，作为行业龙头公司之一，公司将受益于行业集中度攀升。目前公司股价相对于重估净资产折价28%左右，具备一定安全边际，维持“增持”投资评级。
公司已提出五年内实现“千亿收入、百亿利润”的目标，意味着公司将力争营业收入/净利润分别实现32%/25%的复合增速。公司为实现这一目标，已着手加快销售存量资源，提升资金周转速度，并积极扩张土地储备。我们认为公司正在改变以往缓慢的开发风格，将转型为快周转开发商。
公司存量资源的释放和扩张土地储备的行动，或将推动公司2013/14年销售金额增长至440/536亿元。我们预计公司营业收入将受益于销售额的快速增长，在2013-15年上升至326/429/585亿元，而净利润则将达到45/59/72亿元。公司2013年初预收款与H113销售额之和484亿元，是2013年收入预测值的1.5倍。
公司Q113现金余额为240.5亿元，有息负债291.3亿元，净负债率仅21%，远低于A股开发商80%的平均水平。公司是资金蕞为充裕的A股开发商之一，并且作为央企地产公司，拥有获取低成本资金的渠道。我们认为公司财务状况稳健，能够在有效控制净负债率的基础上实现开发规模快速扩张。
预计2013/14/15年EPS为2.59/3.44/4.20元，并基于2013年预测EPS2.59元和13倍市盈率给予公司12个月目标价33.67元，较公司2013年末每股NAV41.93元有20%折价。该目标市盈率较公司历史平均市盈率低0.2个标准差。A股主要上市开发商2013年市盈率在6.1-21.6倍之间，平均值为9.1倍。
2013年1-5月，公司实现房屋销售78.24万平米，同比增长89%;销售金额为107.25亿元，同比增长118%。其中京内销售面积约为36万平米，销售金额63亿元，销售单价17500元/平方米;京外销售面积约40万平方米，销售金额43亿元，单价10800元/平方米。截止到5月末，公司已经完成全年计划(184亿元)的58%。
按照公司的计划，公司全年推盘195万平方米，扣掉已经推盘约64万平方米，还剩130万平米货量可推向市场。按照1-5月份整体销售单价计算，公司剩余货值约178亿元，按照60%的去化率计算，公司仍然可以销售106亿元，我们预计公司全年销售额有望超200亿元。
截止2012年末，公司在北京地区拥有312万方的未售面积(可售口径，下同)，权益未售面积296万平米;京外拥有838万平米的未售面积，权益未售面积750万平米。加上公司2013年以来在北京地区获取5个项目，规划建筑面积为42万平米，公司北京地区的可售项目储备占到总体可售量约26.8%，我们估算货值占到公司可售量的40%左右。由于北京地区近几年土地出让逐年减少，北京市的地价也逐年攀升，公司的在京项目有相当一部分获取较早，土地成本低，因此有很强的盈利能力和资源优势。
公司从2012年以来，频繁与万科和保利合作获取项目，到目前为止已经获取6个项目，分别位于北京通州区和大兴区，规划建筑面积为72万平米，地价款64亿元，平均地价8845元/平方米。我们认为，公司和万科、保利等快周转的公司合作，可以有效地分散投资风险，减轻资金压力，同时可以提高存货的周转速度。我们认为，公司比较擅长开发周转速度慢的高档住宅，比如首开铂郡、首开璞瑅、国风上观等。与万科、保利等快周转公司合作，可以取两家之长，在速度与品质之间取得良好平衡。
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