对话嘉仓网宝湾和你聊一聊武汉的高标仓市场
ucy说仓此次不远千里来到武汉，有幸访谈了宝湾华中大区总经理许总，请他分享疫情给武汉高标仓市场带来的变化、现状以及可以用来预估2022年上海封控后可能给高标仓市场带来的影响。以下是视频链接和文字整理。
我们现在所在的园区是武汉青山宝湾物流园区，感谢宝湾对本次访谈的大力支持。那我们就开门见山先想请许总分享一下，2020年初武汉疫情后给这个高标仓市场带来的一些什么样的重大变化？
我认为物流地产实际上是一个配套产业，它主要为两个方面提供配套：一个是（制造业）产业、另外一个是消费。
第一个先说产业，大家看到因为疫情武汉封了76天，那这个对于在武汉有生产制造类的产业类客户来说影响是很致命的，它的产品运不出去，它的工厂没办法生产，它的市场占有率等各方面都受到了一些影响，所以武汉高标仓市场发生的第一个变化是客户开始思考“鸡蛋能不能放在同一个篮子里？”。也就是很多客户他们开始会把仓库做一些分仓的设置，比如说以前是全放在武汉的，后面开始考虑部分在长沙、部分在合肥、部分在郑州，甚至放到西南那些区域。
第二个是从消费端角度来考虑，因为封城改变了老百姓的一些生活习惯，2018年团购刚刚出来的时候还没有太大起色，但是2020年疫情后我们看到社区团购瞬间就火了起来。当时大家都认为武汉出现了疫情，武汉的这个高标仓市场是不是就垮掉了？实际上并没有！我们看到说这个社区团购消化了武汉大量的仓库。
第三个方面，因为疫情很多“自建”物流体系的一些产业类的客户发现它的供应链已经没有办法满足这种在全国或者更大范围之类的供应链弹性，所以他们会主动选择去做一些外包。也就导致我们疫情后看到一些规模大的第三方物流服务企业，在武汉租赁仓库的需求明显上升。
以上是疫情给武汉高标仓市场带来的一些变化。
谢谢！刚才您总结的这些疫情给武汉带来的高标仓市场的变化，有哪些会给上海的高标仓市场可能带来同样的影响呢？
我还是从物流地产是作为产业和消费的配套这两个角度来阐述。
首先我认为这次上海经历封控后，客户也会开始思考“鸡蛋能不能放在同一个篮子里”。我相信疫情对于上海的制造业影响比武汉更大，举个例子来说，以汽车产业链为例，在武汉我们有9家整车工厂，有500家汽车零部件企业；而在上海，汽车零部件企业就有1200多家，基本上这几个月我们的汽车产业生产是处于停滞状态的。所以对于产业客户，下一步肯定是做产业“备份”，这实际上对于上海的高标仓市场来说是一个“利空”。
第二个从消费端层面，以生鲜、社区团购为代表的这一类需求因为疫情会出现快速发展，而支持这些社区团购高速发展、支持它更好地能够满足我们老百姓生活消费需要这种功能的是冷链服务，所以我相信未来对上海的仓库租赁市场来说，冷链是一个机会点。
我们刚才聊到疫情对武汉以及上海这两个大城市带来的影响，接下来我们就重点来聊下武汉的高标仓市场。
“九省通衢”一直是用来形容武汉在交通上面在全国的重要性，那刚才我们多次提到“鸡蛋不能放在同一个篮子里”，就会有一些客户考虑去武汉以外的城市租赁仓库，这个会撼动武汉的高标仓市场在华中作为龙头老大的地位吗？您怎么看这个问题？
我认为不会！因为物流最核心的一个逻辑是它的这个区位，第二个是交通组织。我们能够看到是武汉是中国的中心，所以武汉它的这种地理位置是得天独厚，是无法改变的。第二个我们看到的是武汉它自己在为了成为全国物流中心所做的一些努力，这里有我们全国最大的这个“米字型”高铁的网络，它也有四通八达的有公路运输和航空系统，所以不管到任何时候我始终都认为武汉一定是中国物流很重要的一个中心区域。
好的，非常感谢许总给我们武汉做高标仓招商的小伙伴们打了一剂强心针。
我观察到我们宝湾在武汉的五个区域有5个项目，所以这里想请您帮我们分享一下，武汉高标仓在区域分布上的特点，以及各个区域高标仓客户定位上有什么不一样？
这个要从宝湾投资的角度来说，因为宝湾物流在武汉的东、西、南、北、中都有项目，其中有四个项目是在疫情以前投资建设的。
最早的是2012年我们在武汉汉南建设的高标仓，汉南仓库的定位更多是依托汽车产业的产业类客户。
第二个项目在鄂州葛店，当时我们在投资葛店这个项目时主要的考量是它处于武汉的电商集聚区，同时也是考虑到它作为顺丰机场和武汉这个城区中间的一个连接点来做的一些规划设计。
第三个项目在阳逻，因为阳逻我们都知道是武汉第一深水港，所以更多的时候考虑我们在港口码头的这样一些物流的需求。
第四个项目，就是我们现在所在的青山区，青山项目是我们在整个武汉区域最大的项目，建筑面积有16万平。我们可以看到这个项目，它属于武汉中心城区的位置，这个项目它的定位是去满足武汉的城市配送以及这个区位的产业类客户为主。
第五项目是疫情之后我们在东西湖投的。这个项目在东西湖最核心的区域-走马岭区域，那里的客户主要是冷链以及食品客户为主，当然也有一部分城配客户。
以上我们武汉的整个项目布局。除此之外，我们看到的武汉比较集聚的区域，像黄陂区它实际上是空港平台，更多的是当时依托空港的概念来启动运作。那蔡甸区域是以产业客户以及经开区的这些制造业客户为主，当然还有江夏是依托白沙洲这种生鲜冷链。这是武汉高标仓的主要布局。
那我最后的问题就是想问一下许总，武汉这个市场的平均出租率和租金大概是个什么情况？
我们看到武汉最近几年投资的高点是在2018年和2019年，就是疫情之前。那疫情发生之后，武汉的市场需求仍然很旺盛，并没有因为疫情产生影响，从投资的角度给了大家一个错觉。其实武汉的仓库需求在疫情后仍然旺盛是因为社区团购这个“虚火”导致的。
那因为前期投资大量的项目陆续开始入市，这两年陆续入市的项目差不多接近200万平，所以短期来看，武汉市场的出租率和租金都是在一个呈下行的趋势。但不管怎么样，我个人认为从客户的角度来说，现在其实是布局武汉最好的时间节点。
再次感谢宝湾对本次访谈的大力支持，也谢谢大家继续关注“Lucy说仓”。这是市场访谈第11期，如对我们往期访谈节目有兴趣，可以通过关注视频号或者抖音号搜索“Lucy说仓”查看更多。
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