年报观察｜中电光谷产业园机遇
2021年度，该集团实现收入总额人民币45.31亿元，相比上年增长48.6%；实现公司持有人应占利润人民币6.4亿元，同比增长37.9%。现金流方面，中电光谷维持经营活动现金流近三年持续为正，2021年度实现经营活动现金净流入人民币1.56亿元。
毛利方面，于2021年，该集团整体毛利为人民币12.98亿元，较2020年同期增加人民币3.6亿元。2021年整体毛利率为28.6%，相比去年毛利率30.8%降低2.2%。
据观点新媒体了解，中电光谷业务主要由园区运营服务、园区开发服务(产业园销售)及产业投资三大部分组成。2021年，该集团实现新增签约人民币43.04亿元，同比上年增长34.8%；实现销售回款人民币49.28亿元，同比上年增长49.4%。
按业务分部来看，2021年园区运营服务收入为21.49亿元，占总收入比例47.4%；园区开发服务收入23.81亿元，占比52.6%。
园区运营服务方面，中电光谷形成数字园区系统、数字公寓系统、项目策划、项目规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店15大类运营业务类型。
报告期内，该集团园区运营服务营业额达到人民币21.5亿元，较2020年同期上涨34.5%。其中实现设计建造服务收入人民币7.27亿元，物业管理服务收入为人民币7.6亿元，园区物业租赁服务收入人民币2.91亿元，区域能源、园区金融等其他服务收入人民币3.73亿元。
从结构上看，设计与建造服务、物业管理服务及园区物业租赁服务收入占园区运营服务收入比达到82.7%，是目前园区运营服务收入的主要来源。
设计建造服务业务方面，中电光谷于2021年实现收入人民币7.27亿元，较2020年同期上涨65.0%。该年内，中电光谷拓展以“P+EPC+O”为主要模式的园区综合运营项目，在宁波、宜昌、洪泽、呼兰等多地推进与政府和平台公司的“P+EPC+O”业务合作。
据悉，“P+EPC+O”是以策划(P-Planning)为切入点，设计采购建造(EPC-Engineering Procurement Construction)一体化交付为落脚点，以专业化的运营(O-Operations)来配合投资主体共同完成产业服务的工作，构成“三位一体”的责任主体架构。
中电光谷称，面对各地政府所谋划实施的“新基建”和“城市更新”计划带来新的商业机遇，公司将大力推动“P+EPC+O”商业模式，提供产业综合运营服务。报告期内，集团签订了宁波滨江新城项目人民币1.7亿元EPC合同、宜昌江南科创园项目人民币2.8亿元EPC合同。
物业管理服务方面，报告期内，中电光谷的物业管理服务收入为人民币7.6亿元，同比上涨21.8%。物业管理服务面积2214.3万平方米，其中产业园等对公类物业管理服务面积占比64.8%。2021年新增签约中国长江三峡集团、江夏菜鸟物流园、武汉地铁11号线、湖北省博物馆、华能电力等16个项目，金额为人民币5260万元。
此外，依托自营园区面积的扩大，2021年中电光谷园区物业租赁收入为人民币2.91亿元，较2020年同期增长32.6%。其中，该集团自持物业面积达到50.4万平方米，出租率达到87.0%以上，实现营业收入为人民币2.22亿元。孵化器与共享办公服务方面，OVU创客星实现营业收入为人民币6920万元。
资料显示，OVU创客星在北京、上海、深圳、武汉、成都、西安、长沙、合肥等23个城市，共建设运营39个站点，创新创业空间面积达40万平方米。
2021年，中电光谷在园区开发服务方面实现收入23.81亿元，较2020年同期水平上涨64.1%，结转收入面积36.7万平方米；新增签约面积45.8万平方米，签约金额为人民币32.16亿元，较2020年同期水平上涨36.7%；回款金额为人民币27.51亿元，较2020年同期水平上涨50.8%。
“十四五”开局之年，中电光谷适度增加了产业园储备及开工量。于2021年，产业园区新开工面积合计90.6万平方米，较2020年增长5.7%；竣工面积54.1万平方米，较2020年下降16.9%，在建面积于2021年末共计150.2万平方米。
新增储备方面，报告期内，中电光谷新增储备了重庆、绵阳、南通等5个产业园项目。截止报告期末，该集团在武汉、上海、青岛、长沙、成都、天津、合肥、沈阳、洛阳、西安、温州、鄂州、黄石、黄冈、澄迈(海南)、珠海、宁波等多个城市拥有优质产业园用地储备约711.8万平方米。
同时，中电光谷资产负债率仍控制在60%，总银行借款和应付债券较2020年减少了2.5亿元至人民币53.6亿元；借贷成本也进一步下降，与2020年的平均借贷成本5.4%相比，2021年的平均借贷成本降低至5.1%。
产业园销售方面，2021年中电光谷店产业园销售收入贡献城市达到14个，项目达到17个，收入贡献前三名为青岛、上海、长沙。
产业投资业务方面，中电光谷主要依托中电中金(厦门)电子产业股权投资管理有限公司和武汉零度资本投资管理有限公司两大基金管理公司进行，涉及集成电路、信息安全、物联网、大数据、智能设备、人工智能等领域。
据悉，中电光谷投资的深圳华大北斗科技有限公司于2021年12月完成了C轮融资，投前估值人民币40亿元；中电光谷投资的慧联无限科技有限公司于2021年10月完成C+轮融资，投后估值人民币16亿元。
观点新媒体了解到，于2021年，中电光谷的投资物业公允价值变动收益为人民币5110万元，较2020年同期减少人民币3460万元，主要是本年新增投资性物业主要为在建物业，评估增值较少；此外，本年销售转出了出售了青岛光谷国际海洋信息港、武汉创意天地项目部分投资性物业。
于2021年12月31日，该集团开发中物业的账面值为人民币39.05亿元，持有待售竣工物业的账面值为人民币27.07亿元。
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