德必集团贾波：三大策略应对“新租赁准则”变化
自2018年德必集团打造成都德必川报易园以来，越来越多德必园区在中西部城市落地。
德必外滩WE前身为20世纪30年代的华商证券交易所，德必秉持“修旧如旧、新则更新”的理念为老建筑注入活力。
今年2月，德必集团正式登陆创业板。上市近半年来，德必集团董事长贾波和以前一样，每个月仍坚持拜访10至15家客户。“德不孤，必有邻。”贾波说，作为国内领先的文化创意产业园区运营服务商，德必集团发展的唯一机会来自于帮助客户快速成长。
面对财政部修订发布的《企业会计准则第21号租赁》（下称新租赁准则）带来的财务指标变化，贾波表示，公司已做好准备，从大力发展托管加盟模式、兼并收购、与机构成立园区基金三大方面积极应对。
午饭时间刚过，位于上海长宁区的德必易园聚集着一些年轻人，散发着大学校园般的青春气息。这里聚集着卡恩文化、拉面说等一批新兴的文创公司，也是德必集团总部所在。很难想到，在德必之前，这里曾是航天809研究所的旧址，正是德必的改造，让这些一度闲置的老厂房、办公室焕发了新机。
2009年7月，我国头部部文化产业专项规划《文化产业振兴规划》正式发布，文化创意、数字内容等成为文化产业的重要组成部分。此后，各地文创产业蓬勃发展，文化创意产业园如雨后春笋般涌现。相关统计报告显示，2012年，我国文化创意产业园区数量出现井喷，达到创纪录的1457个。
其实，早在2006年，贾波就进入了文创行业，比市场爆发早了6年。“我们是等风来，不是追风者。”谈到自己的创业初衷，贾波说。
德必集团开始运营文创产业园的突破口是老厂房改造。与如今产业园运营的热火朝天和激烈竞争不同，当时上海面临闲置厂房和资源的再利用问题，贾波初次介入这一行业是抱着试一试的态度，但是头部次就尝到了“甜头”。
头部次项目改造后，贾波发现，这个尝试不仅盘活了闲置的厂房资源，还解决了很多下岗人员的再就业问题。在开发设计过程中，德必试图保留旧址中的文化痕迹，这个大胆的创新让“老房新用”平添更多的怀旧感和人情味，得到了社会的认可，这让他更有成就感。随后，上海又出台了有关2.5产业的发展和鼓励措施，停用的灯饰城、倒闭的商场相继成为德必开创新项目的发源地。在德必园区里，慢慢集聚起了大众点评、依图科技等一批文创、科创公司。
“上海对于老厂房改造的要求是，必须有一定的产业集聚，商业配套不能超过20%。”对于当时项目改造的规划设计要求，贾波记忆犹新，这让德必集团找到了可持续发展的金钥匙。“我们对产业园区发展之初就有定位，一般商业配套不超过15%，所有的配套都以服务于产业为衡量指标，所有业务都是朝着文创科创服务这个方向走，”贾波坦言，越专一就越容易做到专业，发展和服务方向专一，反而形成了专业的核心竞争力。
德必集团官网上有一个非常有趣的专题“德必朋友圈”，包括“德必客”和“德必云”，其中的主角是德必的入驻企业，既有专注于舞美灯光设计的和丰舞美等文创服务公司，也有拉面说等网红消费新秀。“我们从来没有把德必当作资产管理公司来运营，因为从2009年提供增值服务开始，我们就非常清楚，德必发展的唯一机会来自于帮助客户快速成长。”贾波说。
经过多年行业积累，德必集团形成了一定的设计改造优势，并自主建立了一支设计改造经验丰富、专业技术实力强大的园区设计改造团队，为园区高效、高质量、低成本的设计改造提供保障。公司从2016年开始研发智慧园区管理系统wehome，截至目前投入达数千万元。德必旗下的德必创新科技已获得高新技术企业和“双软”企业资质，拥有两项国家级专利和20多项软件著作权。同时，wehome空间智慧管理系统团队与北京亦庄置业有限公司深度协作，在项目一期中实施的内容包括“共享招商”“资产管理”“租控管理”三大模块，目前均已上线并投入使用。此外，还与正大广场、苏河汇、腾讯众创空间有深度业务合作。
如今，德必集团在文创和科创领域开始聚集越来越多的生态型公司。在长宁的德必易园，记者看到，对于园区文创企业如何申请相关产业扶持基金和政府补贴的提示板被放在蕞显眼的位置。
疫情发生后，德必的个性定制化服务价值凸显，帮助许多优质但又需要解决燃眉之急的企业渡过了难关。
2020年3月，德必园区挂牌上海市首批文化金融服务工作站，成为推广“文创保”（首期规模10亿元）等文化金融产品相关信息的全新“窗口”，直接为文创企业提供驻站式、常态化、特色化文化金融服务。当时，受疫情影响，入驻德必园区的一家影视公司的多个影视拍摄项目停工，园区工作人员头部时间对接德必金融服务工作站，帮助客户申请“文创保”专项贷款产品，客户成功获批百万元低息贷款。
德必还积极与各大银行沟通对接，成功引进6个差异化金融产品，并采用线上线下结合的服务方式为客户提供全方位的精准服务。在漕河泾德必易园，一家入驻了7年的整合营销广告公司，正是通过wehome APP新设的“复工复产、金融助力”金融服务平台申请了工商银行的税务贷产品。
如今，德必“科创秀”系列路演活动正在进行中，打造基于园区生态的企业创投空间“AI秀场”，为企业发展全周期的投融资诉求提供解决方案。
“随着制造业的升级，中国也开始向高附加值产业进行演进和升级，文创和科创应该为实体经济插上翅膀，这样的赋能过程也成为德必未来发展的源动力。”贾波表示，近两年，德必聚焦新一线城市的业务布局及拓展，先后进入合肥、西安等地，同时在南京、成都、长沙等地进行新项目深耕拓展，下一步将继续落子厦门、深圳、武汉等地。
德必集团登陆创业板后，贾波在每个月仍坚持拜访10至15家客户的同时，将更多精力放在文化和组织能力建设方面。
贾波介绍，公司蕞近要提拔两个“90后”高管，但都遭到了拒绝。其中一位是董办的员工，他主动要求去基层锻炼，每周去苏州园区两天，什么时候把苏州园区的业绩做到名列前茅了，再谈提拔。“这就是我们倡导的企业精神和价值观：做实事才能提拔，做实事就能提拔。”
根据2020年财报，疫情发生后，公司业绩受到一定影响，从三季度开始，市场需求逐渐恢复，客户需求增加，公司经营逐步恢复正常，部分园区实现逆势增长。截至报告期末，公司园区整体运营指标已基本恢复到疫情发生前的水平。
然而，根据财政部的要求，公司于今年开始执行新租赁准则，公司的资产负债率大幅提升。“因为新租赁准则要求确认使用权资产、租赁负债，资产负债大幅增加，今年一季度资产负债率增至66.76%。此外，新租赁准则对于利润的影响在整个承租期间呈V型结构，前半期是负向影响，逐年递减；后半期是正向影响，逐年递增。”贾波坦言，该政策的影响主要体现在让企业虚增资产和虚增负债，会影响企业前期的净利润数据表现，但事实上对企业的现金流和经营没有任何影响，在后期到达一定的平衡点后，被影响的利润也会全部释放出来。
“事实上，若不考虑新租赁准则，今年一季度公司的资产负债率为23.02%；除去新租赁准则带来的会计记账方式的影响，通过营业收入、经营现金流等数据指标，投资者可以更清晰地了解公司的经营情况变化。今年一季度公司营业收入为2.21亿元，同比增长3.38%；经营活动产生的现金流量净额为1.08亿元，同比增长143.19%。”贾波表示。
目前，公司正从三方面积极应对新租赁准则带来的变化。一是大力发展托管加盟模式，推动资产变“轻”。贾波坦言，目前公司以承租运营为主，受托运营和参股运营也在发展，目标是将托管加盟模式的占比提升至约50%。二是兼并收购，通过收购猎头等企业服务公司，加大与自身产业服务的有效协同。三是与机构成立相应的园区基金，由公司出资做GP（普通合伙人），吸引社会资本做LP，依靠公司的专业经验进行托管管理，待项目成熟后装入上市公司体内。
“之后我们业务的增长，可能通过直营、兼并收购、加盟托管等方式实现。当然，我们也一定会努力把直营业务规模做大，护城河越宽、项目整体盈利能力越高，对新项目拓展就会起到更好的支撑作用。”贾波表示。
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