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22城集中供首秀地陆续展开武汉首轮预计推出50块供地

admin7个月前 (09-27)武汉产业信息29

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　　武汉，2021年5月24日，戴德梁行近日发布《变革与调整——22城首轮集中供地的市场回响解析》报告显示：

　　今年首轮宅地集中出让正在22 城轮番上演，土地集中供应缓和热点市场紧张氛围

　　广州以“量”稳市，48 宗宅地成交42 宗，摘金906亿元

　　北京重在制度层面的摸索，30宗宅地总成交额近1110 亿元

　　深圳出让6宗宅地，小规模试探避免引发市场过热反应

　　上海对土拍流程的优化调整，以较高的门槛迫使需求端降温

　　集中供地政策的初衷，及房企面临的挑战

　　2021年首轮宅地集中出让正在22 城轮番上演，以一线城市来看，广州、北京、深圳已经相继完成，上海也将在5 月17-20 日发布土地出让公告。此外，杭州、重庆、无锡、沈阳、长春、天津、福州、厦门、青岛等重点城市也相继完成本年的首轮宅地集中出让。由“双集中”供地带来的土拍政策的变革正令中国的土地市场、房地产市场发生着不可避免的变化，也令身处其中的房地产开发企业及融资端面临调整的必然。

　　资料来源：根据公开资料整理，数据截至2021年5月17日

　　集中供地的初衷显然是基于更好的信息公开及透明化，通过集中公开的土地出让流程令土拍市场更加公平、公正，引导更加合理的供需关系。同时，要求22个重点城市加大土地供应量，并通过集中出让的方式，令大规模的土地集中供应来缓和热点市场的焦虑和紧张氛围，并藉由相当体量的限价房来平抑房价上涨的预期，从而进一步稳定房地产市场。而蕞直接的效果还在于，鼓励政策性住房的供应以及一系列限制性举措令项目开发收益大大压缩，土地蕞高限价及住宅销售指导价等措施大大降低了土地的溢价率，令地价盲目上涨、地王频出的现象得到有效遏制。

　　对于开发商而言，显然不会放弃在热点城市的布局及拓展的机会，但一年不超过三次的集中供地、各地集中供地的时间也都安排在相对接近的时间段，规则和节奏的改变意味着需要更加强大的资金实力及调度能力的支持，对全国范围内拿地策略的综合考量也显得尤为重要，这也迫使房企在拿地时增加理性、谨慎。

　　从已实施集中土拍的城市我们总结了一些该政策的实施特点及对市场的影响

　　n“两集中”政策实施的主要目的：合理市场供需关系，完善房地产市场发展长效机制

　　n实际操作特点：以地方市场特点出发，因城施政，寻求蕞优效果

　　从目前已经完成首轮集中土拍的城市来看，“两集中”政策的具体实施上展现出充分以地方房地产市场特点出发，因城施政的特点，以寻求政策效果的蕞优化。例如广州主要是以“量”稳市;北京重点在制度层面的创新和探索;深圳作为土地资源较为紧张的城市，则表现为小规模试探避免引发市场过热反应。

　　n对需求端的影响：考验房企现金流管理及融资能力，中小型房企发展空间被压缩

　　对于开发商而言，显然不会放弃在热点城市的布局及拓展的机会，但一年不超过三次的集中供地、各地集中供地的时间也都安排在相对接近的时间段，规则和节奏的改变意味着需要更加强大的资金实力及调度能力的支持，对全国范围内拿地策略的综合考量也显得尤为重要，这也迫使房企在拿地时增加理性、谨慎。企业联合拿地情况或增加，中小型房企的发展空间将被压缩。

　　图表 1北上广深已出让用地受让方属性占比(以宗数计)，数据来源：戴德梁行研究部

　　武汉“两集中”土拍政策：预计涉宅供地将仍以新城区为主

　　2021年4月15日，武汉土地市场网发布了《市自然资源和规划局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》。通知显示，为深入贯彻党的十九届五中全会和中央经济工作会议精神，落实自然资源部关于做好2021年住宅用地供应分类调控的有关要求，根据市政府专题会议研究精神，我市拟于今年5月、8月、10-11月分三次集中发布住宅用地(含住宅的兼容性用地)出让公告，集中组织土地供应。

　　根据该通知，武汉市首轮集中涉宅用地集中土拍将在本月开拍，预计本次集中土拍将一次性推出50块涉宅地块。

　　与北上广深等一线城市相比，武汉作为新一线城市目前仍处于城市建设的高峰期，近年来武汉市土地供应主力表现出明显的由中心城区向次中心城区和远城区转移的特点。区域土地市场分化显著，中心城区核心区域地王频出，非中心城区土地价格整体保持平稳。戴德梁行武汉公司研究部助理经理胡韵表示：“新城区的建设和发展仍将是一段时间的重点，预计武汉市涉宅用地的供应主力将仍以次中心城区和远城区为主。结合目前武汉市的工作重点集中在招商引资和人才吸引两方面，合理预计在对涉宅地块的供应上或将配合招商引资项目落地和人才住房的保障两项需求。对于开发商来说，在资金调配有限的情况下，是集中力量争取地王频出的核心区域优质地块，还是选择分散力量投资多个待发展区域，是一个需要结合企业自身发展目标和城市整体发展节奏在战略层面综合考虑的问题。”

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