深圳市中金普华-编制项目可行性研究报告
由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定，勋章级别越高()，代表其在平台内的综合表现越好。
原标题：深圳市中金普华-编制项目可行性研究报告
深圳市中金普华-编制项目可行性研究报告
1．科技企业孵化器在国内外的发展8
2．深圳市科技企业孵化器的发展状况15
3．深圳市创新型产业用房建设情况19
4．宝安区创新型产业用房建设情况25
1．是深入贯彻落实宝安区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，加快实施创新驱动发展战略，建立多样化创新载体体系的需要26
2．是建设深圳国家自主创新示范区主力区、打造创新型产业名城的重要举措27
3．各类创新主体特别是优质科技企业在宝安汇聚的客观趋势27
4．打造国际一流创新体系、增强区域核心竞争力的需要27
6．是促进科研成果转化的需要28
7．进一步完善园区功能，扩大园区孵化器规模的需要28
4．人流、车流组织和停车布置51
7．楼宇设备智能综合管理系统62
三、项目建设与运营过程对环境的影响68
第八章循环经济与节能节水措施77
1．采取新的节能技术和新工艺83
第九章组织机构与人力资源配置87
1．宝安区产业投资服务有限公司87
2．桃花源科技创新园服务有限公司87
第十章项目招标和实施进度计划92
5．财务评价所依据的基本假设100
1．《关于下达桃花源科技创新园三期规划2008年政府投资项目（财政部分）计划的通知》（宝发改政投[2008]98号）114
2．《关于追加下达桃花源科技创新园三期规划2012年政府投资项目计划的通知》（宝发改政投[2012]217号）117
3．《关于下达中心区图书馆等九个项目2014年政府投资项目计划的通知》（宝发改政投[2014]24号）120
4．《区产业发展工作领导小组第二十一次会议纪要》（深宝会纪【2016】134号）123
5．《于创新型产业用地规划控制范围的函》（深规函[2009]771号）129
6．《关于申请桃花源三期用地及周边道路法定图则的函》（深宝科函[2014]4号）132
7．深圳市宝安区科技创业服务中心与深圳市铁岗股份合作公司就桃花源科技创新园三期建设签订的合作协议134
附表1 项目投入资金及使用计划表142
附表2 营业收入及税费估算表143
附表4 固定资产折旧费估算表143
附表5 项目投资现金流量表144
附表6 项目资本金现金流量表144
附表8 财务计划现金流量表146
深圳市宝安区产业投资服务有限公司（简称“区产服公司”）
宝安桃花源科技创新园自2001年开始规划建设，2002年第四届中国高新技术产业交易会期间开园，现已建成主园及9个直属分园，总占地面积约73.1万平方米，建筑面积约116.8万平方米。其中桃花源科技创新园主园位于宝安区西乡街道铁岗水库及广深高速旁，规划建设占地23万平方米、孵化面积21万平方米，分三期建设。目前一期和二期现已建成，共占地面积17.4万平方米，建筑面积7.18万平方米，共建有4栋孵化大楼、1栋公共检测中心、11栋研发中心、4栋专家接待楼、2栋企业员工宿舍，综合配套有多功能会议室、学术报告厅、科技人员活动中心、员工餐厅、网球场、篮球场、自助银行等。
2007年开始，桃花源科技创新园积极探索整体承租社区旧工业园区进行升级改造路子，已在铁岗片区建成4个桃花源科技创新园分园，占地面积约5.98万平方米，建筑面积约6.71万平方米，作为孵化企业的研发、中试和试产的创新型产业用房。2011年开始，又逐步探索指导、扶持社会力量建设科技创新园，已在全区范围内建成高新奇、旭生、福永、松岗、石岩湖5个分园，占地面积约49.5万平方米，建筑面积约102.9万平方米。
园区现共有孵化企业266家，其中主园、一、二、三、四分园拥有国家级高新技术企业21家，深圳市高新技术企业38家，科技人员3000余人；到目前为止累计孵化企业358家，孵化项目682项，其中获得863计划、十五重大科技专项等国家级项目24项，参与制定144个国家及行业标准；已实现规模化生产的企业44家，项目233项。目前，主园已有东江环保、华测检测、格林美、瀚宇药业4家企业成功上市，其中华测检测公司成为国内检测行业头部家上市公司、创业板头部家深圳企业，另有美赛达、邦健等8家企业进入上市的前期准备工作。
宝安桃花源科技创新园一期、二期和四个直属分园区的投入使用已经取得良好的运营效果，园区已成为集科技研发、科技成果转化、公共检测、科技人员创业、软件开发应用、科技交流和培训为一体的科技创新基地。宝安桃花源科技创新园先后被深圳市确定为深圳市留学人员（宝安）创业园、深圳市（宝安）博士后创新实践基地、深圳市优秀科技企业孵化器。2006年，宝安桃花源科技创新园被国家科技部认定为国家级孵化器。
为进一步完善宝安桃花源科技创新园功能，为宝安区创新型产业的初创企业提供孵化场所，协助中小企业将创新型产业高新技术成果转化为现实的生产力，增强行业自主创新能力，推动宝安区创新型城市的建设步伐，宝安区科技创新局于2008年向宝安区政府提出了“桃花源科技创新园三期”项目，并经宝安区四届人大三次会议讨论通过，列入了2008年宝安区政府投资项目计划，并开展了项目用地的征收工作。目前，桃花源科技创新园三期用地征转工作已经完成。2016年6月15日晚上，区委书记黄敏主持召开了区产业发展工作领导小组第二十一次会议。与会人员听取了区产服公司关于开发建设宝安科技创新大厦（暂定）、宝安青少年众创中心（暂定）、尖岗山创意产业园和桃花源三期4个创新型产业用房项目有关情况的汇报。会议原则同意区产服公司提出的关于开发建设宝安区创新型产业用房的意见，由市规土委宝安管理局负责，按照法律规定程序将涉及土地划拨给区科创中心，区产服公司负责做好开发建设和运营管理。
为加快推进桃花源三期建设项目，按照建设工程基本建设程序要求，宝安区产业投资服务有限公司委托我司编制了《桃花源科技创新园三期可行性研究报告》，以期为项目的前期立项和后期运营提供参考和依据。
本项目拟建于深圳市宝安区西乡镇铁岗水库西南边，拟建场址规划占地面积31220平方米。
本项目桃花源科技创新园三期拟建设总建筑面积99928m⊃2;，其中地上建筑面积74928 m⊃2;，地下建筑面积25000 m⊃2;。
本项目总投资估算为55,340.84万元，建设资金由宝安区产业投资服务有限公司自筹解决。
（1）本项目的建设是必要的和迫切的
深圳创新型产业随着各项扶持政策的落实，已形成“人才集中、特色明显、优势突出、后劲充足”的产业特点，在国内行业中已具有举足轻重的地位，且发展势头迅猛。宝安区凭借政府的积极引导和良好的区位优势，已成为深圳科技企业的主要聚集地、创新型产业的重要基地。实践证明，建设桃花源科技创新园是推动创新型产业发展的一项重要手段。作为深圳市创新型产业比较优势明显的宝安区，更应加快桃花源科技创新园三期的建设，完善桃花源科技创新园功能，为科技企业创造良好的发展空间。本项目的建设是非常必要和迫切的。
本项目选址于宝安区铁岗社区，有着优越的地理位置和便利的交通条件，能够满足工程建设和运营的需求。
（3）本项目的建设具有良好的社会效益和经济效益
本项目的建设不仅能给宝安区带来直接的经济效益，更重要的是对宝安区产业结构升级，提升宝安区整体竞争力，并对深圳建设成为创新型城市具有重要战略意义。
本项目报告是根据各项编制依据和国家对项目可行性研究报告的编制内容要求，结合本项目的具体情况而编制的。报告中研究分析了创新型产业的发展情况、深圳市和宝安区高新技术产业发展空间不足的状况和项目的现状条件，制定出初步建设方案、环境保护措施及实施进度方案等，并对项目工程建设进行了投资估算。综合本报告各方面论述，本项目的建设是必要的，也是可行的。
由于桃花源科技创新园三期建设是一个复杂的系统工程，并且本项目建设规模较大，更需要注重系统性，全面规划，明确定位，加强协作。对于项目的实施，在本阶段提出以下几点建议：
（1）建议尽快开展桃花源科技创新园三期的规划设计工作，尤其要注重城市规划与产业规划的结合。
（2）本项目建设过程中应注重理论与实践相结合，注重系统性，全面规划，明确定位，加强协作。
（3）项目建成后，建议从管理专业化、资源共享化、服务开放化上考虑，体现政府的扶持和优惠政策，以及蕞大限度地发挥创新型产业用房的聚集效应和规模效益，促进创新型产业的可持续发展。
（1）《关于下达中心区图书馆等九个项目2014年政府投资项目计划的通知》（宝发改政投[2014]24号）；
（2）《关于出版〈投资项目可行性研究指南（试用版）〉的通知》（计办投资[2002]15号）；
（3）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（4）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（5）《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）；
（6）《深圳市人民政府关于印发深圳市鼓励科技企业孵化器发展的若干规定的通知》（深府【2003】63号文）；
（7）《印发关于加强自主创新促进高新技术产业发展若干政策措施的通知》（深府【2008】200号文）；
（8）《关于印发深圳市国家创新型城市总体规划（2008-2015）的通知》（深府【2008】201号文）；
（9）《关于印发深圳市创新型产业用房建设方案的通知》（深府【2008】202号文）；
（10）《******深圳市委深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》（深发【2008】8号）；
（11）《******深圳市委深圳市人民政府关于加强高层次专业人才队伍建设的意见》（深发【2008】10号）；
（12）深圳市人民政府《关于加快产业转型升级的指导意见》（深府【2011】165号）；
（13）******深圳市委深圳市人民政府《关于努力建设国家自主创新示范区实现创新驱动发展的决定》（深发[2012]14号）；
（14）《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》（深府办【2013】2号）；
（15）深圳市科技创新委员会深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市科技企业孵化器用地用房操作办法》的通知（深科技创新〔2016〕5号）；
（16）深圳市《关于促进科技企业孵化载体发展的若干措施》（深科技创新规〔2012〕7号）；
（17）《深圳国家自主创新示范区发展规划纲要（2015-2020年）》（国科函高〔2014〕247号）；
（18）《深圳国家自主创新示范区空间布局规划（2015-2020年）》；
（19）《深圳国家自主创新示范区建设实施方案》（深府【2015】54号）；
（20）《深圳市关于促进创客发展若干措施》（试行）；
（21）《深圳市关于促进创客发展的若干措施(试行)》深府【2015】46号；
（22）《深圳市促进创客发展三年行动计划(2015-2017年)》；
（23）深圳市政府《关于支持企业提升竞争力的若干措施》（深发〔2016〕8号）；
（24）宝安区《关于实施载体优先拓展产业发展空间的若干措施》；
（25）宝安区《关于实施创新优先提升自主创新能力的若干措施》；
（26）宝安区《科技创新园（科技孵化器）认定管理办法》（深宝科规【2014】1号）；
（27）《区产业发展工作领导小组第二十一次会议纪要》（深宝会纪【2016】134号）；
（28）国家和地方现行各种工程建筑设计规范和标准；
（29）宝安区产业投资服务有限公司提供的有关资料。
1．科技企业孵化器在国内外的发展
（1）国际科技企业孵化器发展现状
自20世纪50年代企业孵化器在美国发源以来，这一组织在德国、法国、英国等发达国家不断得到应用和发展。20世纪70年代末，美国及其他发达国家的企业孵化器通过帮助科技型企业创业，已成为增强国家和地区竞争力的一种手段。80年代，企业孵化器与高等学校、公共研究机构的进一步联系加速了这项活动的发展。80年代中期，美国涌现出大量孵化项目，孵化器数量迅速增多，据了解，美国现有的孵化器几乎一半是在80年代中后期创办的。20世纪90年代，企业孵化器的发展出现了一种新的趋势：围绕专门技术领域和技术集群创办企业孵化器，如生物技术、信息技术、环境技术等。这使得那些依托高科技发展起来的在孵公司能够生产具有国际竞争力的工业品。通过给这些企业家提供创业孵化基地，企业孵化器给一些经济日渐衰退的、以制造业为主的地区注入了新的活力。
从全球孵化器产业发展的效果及对孵化系统研究的深入程度来看，美国企业孵化器的发展状况具有一定的代表性。截止到2006年，美国企业孵化器的数量已接近1000家，位居世界头部。根据全美企业孵化器协会(NBIA)的统计，美国企业孵化器项目通过孵化企业创造一个就业机会的成本约为1109美元。相比较而言，其它创造就业机会的经济发展项目需政府投入的成本约为此数目的三到六倍。根据各个孵化器收到的各种资助与孵化器产生的就业机会和地方税收，NBIA的研究人员估计每一美元资助的回报约5美元，这一估算中还没有包括州税和联邦税。
美国的企业孵化器的特点其一是地理位置上相互靠近，便于企业及企业家互相交流、互相促进。其次是结成广泛的企业孵化器网络，共享服务。再则是协助管理，帮助企业制定战略规划，获得资金支持及市场拓展。美国企业孵化器构成比例是：服务业6％，特定行业9％，混合型43％，高新技术型25％，制造业10％。企业孵化器50％的经费来自政府。美国企业孵化器中的新创企业在入住期间发展比较健康，在进驻前到毕业的时间里，平均每个企业的销售额增长4倍左右。企业孵化项目中毕业的新创企业具有很高的存活率。研究表明，到目前为止，从北美企业孵化项目中毕业的新创企业至今还有87%仍旧在运作。而且所有毕业的新创企业中有84%仍然留在其所在的社区，而且大多数孵化器帮助提升了所在社区的形象。也就是说，大多数企业孵化项目基本上达到了振兴社区经济的目的。
在欧洲发达国家，政府对企业孵化器的创建和运营给予极大的支持。但不论企业孵化器出身如何，即不论是由政府出资兴建，还是其他机构创办，政府都不直接运营企业孵化器，而把其当作企业看待。从整体上看，欧洲的企业孵化器基本上实现了其创建初期提出的基本目标。欧洲的区域性经济发展从企业孵化器的实施中收益蕞大。如企业平均孵化时间为一年零九个月，低于平均三年的要求；60％的公司从企业孵化器毕业离开后，仍选择留在本地区，继续为该地区经济发展和就业服务；70％离开企业孵化器的公司4～5年后仍在经营，高于欧洲中小企业生存率50％的平均标准。
在发展中国家，政府成为企业孵化器发展的主导力量。尤其是在前期，由于政府在政策和财政上的支持，带动了大学、大企业集团、私人组织等相关机构和团体参与企业孵化器建设。对于发展中国家来说，发挥政府对企业孵化器的建设作用是非常必要的。特别是在创建初期，只有政府才能承担这一工作。因为企业孵化器实际是一种新的经济手段，其本身具有明显的公益性。事实上，正是由于政府在企业孵化器创建和发展上的投入，才能有这些发展中国家企业孵化器事业的良好发展。许多数字和迹象表明，企业孵化器事业在发展中国家正迅速发展，并为这些国家的经济发展注入了新的活力。
（2）国内科技企业孵化器发展现状
中国科技企业孵化器起源于20世纪80年代中后期。1987年，中国诞生了头部个科技企业孵化器——武汉东湖创业服务中心。经过20年的发展，科技企业孵化器在数量上持续增长，孵化能力不断增强。特别是从1999年以来，我国企业孵化器的发展呈现勃勃生机。
近年来，我国企业孵化器在数量上呈现持续增长的良好发展势头。根据科学技术部火炬高技术产业开发中心（简称“火炬中心”）2016年3月16日发布的《2014火炬统计手册(科技企业孵化器部分)》统计数据显示，2007年，我国企业孵化器数量为614家，而截至2014年底，我国各地火炬计划体系内的企业孵化器数量达到1748家，同比增长19.1%，其中国家级孵化器601家（占总数的34.38%），总孵化面积6877.8万平方米，在孵企业78965家，在孵企业从业人数141.7万人，累计毕业企业61944家。2014年全国在孵企业营业总收入3696.4亿元，共吸纳应届大学毕业生12.6万人，留学回国人员1.8万人，在孵企业累计获得风险投资607.5亿元，累计获得财政资助额155.6亿元。在孵化器建设中，浙江、上海、山东、江苏四省市经济发展较快，孵化器体系完善，走在全国的前列，孵化器已成为支撑地方高新技术产业的重要手段。
图2-1 我国科技企业孵化器数量（2000-2014）
表2-1 我国科技企业孵化器发展情况
图2-2 科技企业孵化器在孵企业知识产权情况
表2-2 科技企业孵化器在孵企业资金概况
数据来源：科学技术部火炬高技术产业开发中心《2014火炬统计手册(科技企业孵化器部分)》，发布日期：2016年3月16日
从以上数据可以看出，我国科技企业孵化器的数量在逐渐增长。2014年我国孵化器数量比2000年增加了13倍多。相应地，全国科技企业孵化器的总场地面积及在孵企业数、在孵企业人数也在逐年增多。
1995年至2014年全国科技企业孵化器主要经济指标汇总如下：
表2-3 全国科技企业孵化器主要经济指标（1995-2014）
数据来源：科学技术部火炬高技术产业开发中心《2014年全国科技企业孵化器主要经济指标》，发布日期：2016年3月18日
根据以上图表分析可以看出，经过多年的摸索，我国科技企业孵化器各方面的发展已趋于稳定。我国企业孵化器二十年来，培育了一大批科技型企业和企业家，为经济发展和产业结构调整做出了贡献。经过孵化器这个“高新技术企业摇篮”培育的科技型中小企业为我国高新技术产业发展提供了源源不断的后备力量，其中一批毕业企业已经成为高新技术产业发展的中坚力量。
经过二十年的发展，特别是蕞近几年来的快速发展，我国科技企业孵化器已形成自己的特色并开始呈现多种形态。孵化器正朝着形式多样化、功能专业化、投资主体多元化和组织网络化方向发展。
①形式多样化。不仅有综合性的创业中心，而且还发展了一批留学人员创业园、大学科技园和海外创业园。如今，已有依托清华大学、上海交通大学等高等院校建立的大学科技园孵化器58家；依托创业中心和高新区建立的留学人员创业园50多家；在美国、俄罗斯、新加坡、英国等地还建立了海外创业园。
②功能专业化。兴建了一批专业技术企业孵化器,为专业技术企业建立企业共享技术平台和通用技术设备及专业支持。如上海张江生物医药孵化器、北京863软件孵化器、陕西杨凌农业专业孵化器等专业孵化器已经投入运营。
③投资主体多元化。除了有政策性孵化器外，商业性孵化器的发展也呈现良好态势；管理体制已从事业型为主,向企业型、事业单位企业化管理并重模式转变；一批国有和民营大中型企业、风险投资机构和跨国公司已经在中国创建了企业孵化器。孵化器投资主体正在由单一的政府投资模式，向大学、科研机构、企业、民间机构和国外资本参与模式转变。这些投资主体或者单独投资，或者联合投资。而企业、民间资本以及国外资本投资的营利性孵化器，在利益机制和发展目标上与入孵企业一致，理念相同，得到了市场的认同。
图2-3企业孵化器所有者性质分布条形图
④组织网络化。为促进孵化器优势互补、协同发展，企业孵化器的工作组织网络也应运而生。中国高新技术产业开发区协会建立了中国高新技术创业服务中心专业委员会，这是头部个全国性的科技企业孵化器网络（组织），目前已拥有100多家式会员，每年都举办研讨、交流活动并与国外同行建立联系；设立在科技资源比较丰富的中心城市，连接本城市各类型孵化器的城市孵化器网络,目前也已在北京、上海、武汉等地建立；中西部12个省市、华北、东北和华东地区还先后建立了区域科技企业孵化器网络。此外,我国还积极参与了国际孵化器网络组织的有关活动。
⑤经营效益化。科技企业孵化器正在从单纯的追求社会效益，向追求经济效益和社会效益的平衡转变，甚至将追求经济效益放在了头部位。这种来自机制的压力和动力，显着的提高了孵化器资源配置的效率和服务的效率，提高了孵化器的效益。孵化器的运作不能是只有投入，更为重要的是要通过提供增值服务来获取回报，实现孵化器自身的持续发展，这样才能更好的实现服务创业企业、服务地区经济发展、吸纳就业的社会功能，取得良好的社会效益。
⑥运作市场化。在投资来源上，民营企业、上市公司、风险投资机构的市场资金正在积极投入到孵化器的建设中来，成为孵化器投资的主要来源。在退出机制上，孵化器的产品，即孵化成功的企业和项目的出路也在市场，孵化器只有通过市场机制，才能实现股权利益的兑现。在运作机制上，孵化器要建立严格的现代企业制度，实现产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学，使孵化器真正成为市场主体。孵化器在选择项目和孵化对象的时候，要坚持市场化原则，真正以市场的手段来选择项目和企业，要有资金的压力来约束。
企业孵化器在对中小型企业的孵化的实践中，在创业投资、综合服务方面进行了大胆尝试与探索。目前己有1/3左右的创业中心以孵化基金、担保公司等多种形式对孵化企业提供投资、贴息及担保等多种方式的投融资服务。并初步形成了一支创业投资管理专业队伍。许多企业孵化器将科技、管理、金融、财税、贸易、中介等机构引入中心，一方面保证了政府给创业企业的优惠政策到位，另一方面为创业企业搭建一个全面服务的平台。
2．深圳市科技企业孵化器的发展状况
孵化器作为自主创新的重要载体，在我市高科技产业发展过程中具有不可替代的作用。我市孵化器发展起源于20世纪80年代末期，规模发展于90年代末，大致分为三个阶段：
一是初创期建设阶段。这一阶段以1989 年市科技创业服务中心成立为标志，此阶段指导方针是建设“无围墙”式的孵化器，即把深圳市作为一个大的孵化器基地。通过向在孵企业提供包括科技三项经费支持、企业管理咨询、拓宽企业融资渠道、企业产品推介、企业资产重组、项目立项申报咨询等服务，有效地推动了我市深圳科技经济的发展。
二是规模化扩展阶段。这一阶段以 1998年各区创业服务中心创建孵化器实体为标志，开始了我市“有围墙”孵化器的建设，此阶段主要由政府引导示范，罗湖、南山、福田等区政府相继创建了自己的孵化器，形成了一定规模。
三是多元化发展阶段。1999 年以来，随着全市高新技术产业规模日益增长、资本市场发育日益成熟、创新创业环境逐渐完善，一批不同所有制主体投资参与、运行机制各异的企业孵化器相继产生。30 年来，我市科技企业孵化期建设呈持续稳定发展之势。
截至2014年底，深圳市有经认定或资助的科技企业孵化载体78家，其中国家级孵化器12家，省级孵化育成体系试点单位6家；拥有孵化场地面积约150万平方米，在孵企业近4000家，毕业企业近2400家。在这些毕业企业中，上市企业达到28家。在全国，这一数据是180家，深圳占比达到15.56%，显示出深圳孵化器的孵化质量较高。
2012年11月，深圳市出台了《关于促进科技企业孵化载体发展的若干措施》，实施创业苗圃、孵化器、加速器、科技园区相结合的大孵化器战略。2013年开始，深圳开始对科技孵化载体的资助方式进行改革，改变过去通过认定进行事后资助的方式，重点瞄准企业为主体的产业园区，对符合基本条件、具备发展潜力的载体，以事前资助的方式引导其增加自筹资金投入，建成符合政策导向的科技孵化载体。在市科技研发资金中设立科技型企业孵化载体资助计划，安排专项经费支持孵化载体建设和孵化能力提升，目前纳入资助范围的孵化载体项目共67个，资助总额达1.4亿元，平均资助强度超过200万元。据统计，2014年科技研发资金孵化载体资助资金预算增至9200万元，比2013年5000万元翻近一倍，而在2005年，该领域的实际可发放资金仅为100万元。近十年来呈几何倍数的增长。
作为深圳科技创新服务体系的重要组成部分，孵化器这一科技服务业的新型业态呈现出多元、专业、互动和协同的发展特征，表现出一定的“深圳特色”:孵化器投资主体、管理模式、运行机制呈现多元化的发展态势，孵化功能和服务领域不断深化，日益成为我市培育高新技术企业的重要基地和创新体系建设中不可替代的重要力量。具体有以下几个特色：
一是投资主体多元化，民间资本逐步成为主力军。在我市78家孵化器中，政府投资设立17家，企业设立25家，大学研究所主导政府支持设立36家。在这三类孵化器中也存在交叉，有政府与企业或企业与高校共同设立的孵化器。
二是孵化功能专业化，紧扣产业发展方向。随着我市高科技产业的发展和对新兴战略产业的扶持，以及一批地方特色产业和优势产业的崛起，早期成立的综合型孵化器逐步向多种类型的专业孵化器转型。与综合型孵化器相比，专业孵化器具有更强的对人才、技术、管理、市场等资源的整合能力，投入产出比更小，资源配置更有效，符合产业发展趋势。
三是孵化服务特色化，打造自身核心竞争力。目前，各孵化器除了提供基础设施维护、政策咨询、一般事务代理等基础服务外，还通过提高自身服务能力、外包或协调相关机构等为在孵企业提供创业辅导、技术支持、财务管理、管理咨询、市场营销、投融资等各类专业性增值服务，并逐步形成了自己的特色和核心竞争力。譬如南山区科技创业服务中心打造了“接触”创业沙龙、“创业之星”大赛、科技企业政策大讲堂、中国天使投资论坛、南山风险投资俱乐部、孵化器联盟等品牌服务；深圳虚拟大学园把大学的综合智力优势与深圳的市场环境优势相结合，探索“一园多校、市校共建”模式建设孵化器，按照“四个有效”理念，使大学有效人才、有效技术在深圳有效环境作用下形成有效贡献。促进的产学研紧密结合；中国科技开发院探索并初步形成了有自己特色的“中国科技开发院预孵化、孵化、加速器全程科技企业孵化器建设、运营模式”；深港产学研基地和深圳清华大学研究院创立了官、产、学、研、资相结合的模式，除了提供在孵企业人才和技术支持之外，积极导入创业资本，极大地提高了孵化效率；中科院深圳育成中心致力于为孵化企业提供“五大服务”：科研支撑服务、公共技术服务、品牌推广服务、园区基础服务、投融资服务，推动孵化企业高效前进滚动发展；深圳高新区生物孵化器是专业孵化器，探索“政府主导+中介辅导”模式，提供两级孵化：一级孵化以产品开发和技术创新为主，二级孵化是将一级孵化上游技术的实验产品放大到中试水平，并完成产品的临床前、临床试验、申报新药及获取新药证书。旨在成为深圳生物医药产业发展的项目源、成果源、人才源等创新源泉。
四是孵化资源网络化，联动协作提升服务。深圳市科技企业孵化器协会随着孵化服务的逐步深入，也开展了与国内科技企业孵化器及有关机构的合作交流，与北京、天津、上海、成都等城市的孵化器协会共同组建了中国城市孵化服务联盟，通过搭建合作交流的公共服务平台为孵化机构及在孵企业谋求发展商机，旨在实现异地孵化、联盟孵化、互动孵化，城市间企业孵化的优势互补。
2009年以来，孵化器协会成功承办了三届具有品牌影响力的科技创新赛事—中国（深圳）创新创业大赛。通过全国各科技企业孵化器协会网络平台资源，在全国重点城市国家级科技企业孵化器内进行大赛推介宣传活动，从往届参赛情况来看，100%的项目来自于我市科技企业孵化器和大学、研究院。该项赛事对获奖项目实行“获奖奖金+创业资助+风险投资+场租补贴”组合型政策，使政府资金和风险资本对获奖企业实现“捆绑”投资，放大了政府资金效用。此举不仅进一步提升了中小企业和科技人员技术创业、技术创新理念，蕞大程度实现了金融资本与创业企业的融合。大赛积极倡导了“培养创新意识、激发创意思维、提升创造能力、调动创业******”的人文精神。大赛探索的政府配套政策和资助，以及创投机构捆绑投资的创新模式得到了国家科技部的高度肯定，并从今年起在全国推广实施。
（2）深圳市科技企业孵化器存在的问题和不足
深圳科技企业孵化器从创立至今尽管取得了长足进步，但在发展过程中仍然存在一些问题和不足。
①盈利模式不清晰，自我发展能力有限
孵化器大多具有公益性质，它不仅帮助在孵企业健康成长，还具有很强的“溢出”效应，对于振兴区域经济、营造创新环境以及贯彻政府产业政策都具有重要意义。公益性特征决定了孵化器较难有清晰的盈利模式，而民间资本亦没有足够动力投资建设孵化器。孵化器的硬件和软件建设需要大量的投入，资金不足制约了新孵化器的建设和老孵化器的更新升级、服务提升，一定程度上限制了孵化器的自身发展。
截至2015年底，我市国家级孵化器仅12家，其中有7家位于高新区和南山区。可见我市大多数孵化器尚未达到科技部认定标准，孵化服务有待整体提升。另外，2012年我市有2家未通过科技部国家级孵化器的复核，需要整改。一方面说明我市孵化器的孵化服务能力、服务层次还有待提高；另一方面说明我市孵化器总体发展不平衡。
经过多年的发展，孵化器已经成为科技型初创企业的首选，呈供不应求的状态，场地问题是制约创业者创业的重要因素。在深圳经济飞速发展的背后，土地资源日益成为企业发展的瓶颈。场地的稀缺使得孵化器租金逐年上升，中小企业，尤其是初创型小微企业不仅极少有入驻机会，而且创业成本逐渐升高。
人才特别是高端人才对孵化器的建设发展至关重要。由政府创建或者由大学、研究院所主导、政府支持的孵化器在人才招聘、激励机制等方面存在行政体制与企业化管理的矛盾，而民营孵化器则存在工资待遇、工作环境、盈利能力等方面的限制，无论官方还是民间孵化器都缺少具备较强管理和服务能力的专业型高端人才。这就导致孵化器自身没有能力提供创业辅导、管理咨询、投融资、法律、税务、技术转移、知识产权与专利等各种增值服务，而这些增值服务对初创企业的成长起到关键作用。
3．深圳市创新型产业用房建设情况（1）创新型产业用房的定义
科技创新是国家创新体系建设的核心；创新型产业用房，是科技创新资源的集聚地、产业发展的新引擎，是促进产业发展的创新环境，也是集聚创新资源、会聚创新资本、吸引创新人才有效的组织形态和空间形态。
2008年经国家发改委批准,深圳日前成为全国首个创建国家创新型城市试点。为加大对创新型产业的支持力度，形成支持创新型产业发展的长效机制，加快构建“高、新、软、优”的现代产业体系，根据《******深圳市委深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》（深发〔2008〕8号）和深圳市人民政府《关于加快产业转型升级的指导意见》（深府〔2011〕165号），制定了《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》。根据方案定义，创新型产业用房是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。
加快创新型产业用房的建设，对推动科技创新、加快培育高新技术企业、增强企业自主创新能力、促进科技成果转化和产业化、构建区域创新体系发挥着重要作用。
从创新要素的集聚形态上讲，它包括科技企业孵化器、产业技术创新联盟、工程技术中心、研发设计中心、公共技术服务平台、创新产业研究机构等。
从创新要素的分布情况上讲，主要分布在大学、科研院所、大型企业、各类科技创新型园区载体等。
从运行组织的体系上看，有大学科技园区、国有资产平台园区，还有投资机构、地产开发商、资产管理机构等开发建设运营的载体。
从物理空间的功能布局上讲，它包括众创空间、孵化加速空间、研发办公空间、科技成果展示交易空间、综合产业服务平台空间等。
从公共载体建设的项目名称上分，有科技城、科技园、高新园区、创新中心、创业中心、众创空间等。
（3）创新型产业用房与科技企业孵化器的关系
根据《深圳市科技企业孵化器用地用房操作办法》（深科技创新〔2016〕5号），科技企业孵化器是指以培养各类科技企业和企业家为宗旨的各类机构的统称，包括创客空间、创业苗圃、企业孵化器、企业加速器等。科技企业孵化器用于创新型产业的，其用地用房将得到优先保障：
①优先保障新型产业用地供应。将科技企业孵化器用地纳入我市新型产业用地范畴，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下，在全市产业用地供应计划中优先供应新型产业用地。
②优先保障新型产业用房供应。公开出让的新型产业用地，在出让条件上约定一定比例的创新型产业用房建成后由市、区两级以成本价回购等条件，市、区两级政府应将该类创新型产业用房优先用于科技企业孵化器、加速器等产业扶持用途，且租金价格应低于产业用房市场评估价格的60%-80%。
③拓展创新型产业用房来源渠道。市、区两级政府在每年新增的创新型产业用地、用房、旧工业区改造项目中，优先保障孵化载体建设用房、用地需求。支持企业在自建楼宇中兴办孵化载体发展战略性新兴产业。在城市更新项目（工业区升级改造）中按规定配建一定比例的创新型产业用房，市区两级政府回购产权后优先用于科技企业孵化器。
根据《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》，创新型产业用房的建设和管理遵循政府主导、统筹规划、市区联动、企业参与的原则。创新型产业用房通过以下方式筹集、建设：
①企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权建设；
③政府租赁或购买符合条件的工业厂房；
④在城市更新项目中按一定比例配建；
⑤在符合城市规划原则下利用单位自有用地建设；
⑥其他符合政策规定的筹集、建设渠道。
Ø《******深圳市委深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》（深发〔2008〕8号）
增强自主创新能力，建设创新型国家，是党中央、国务院在新时期做出的重大战略决策。创新型城市是创新型国家的重要支柱，是区域创新体系的中心环节。建设国家创新型城市是深圳肩负的重大历史使命，是建设中国特色社会主义示范市的重要内容，是实现科学发展的必然选择。
作为首个国家创新型城市，深圳市高度重视城市的自主创新体系建设。2008年9月19日，深圳市出台了《******深圳市委深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》（深发〔2008〕8号），加快我市国家创新型城市建设。
该文件专门提出，要破解创新瓶颈、拓展创新发展空间：“遵循集约、高效原则，实施积极的土地政策，支持创新发展，保障创新型产业用地需求。对于符合条件的企业和项目，优先纳入近期建设规划年度实施计划和土地利用年度计划。”
Ø《深圳国家创新型城市总体规划（2008-2015）》
为加快深圳国家创新型城市建设，依据《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）》、《国家发展改革委关于深圳市创建国家创新型城市的复函》和《******深圳市委深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》等，深圳市政府编制了《深圳国家创新型城市总体规划（2008-2015）》。该规划是我国头部部国家创新型城市规划，是我市创新发展的行动纲领。
为切实将支持自主创新的政策落实，我市推出了专门针对创新发展空间缺乏这一主要矛盾而制定的关键文件——《深圳市创新型产业用房建设方案》，提出力争在2010年底建成500～600万平方米的创新型产业用房，基本解决当前创新型企业面临的空间资源约束问题，形成支持创新型产业发展的长效机制。同时，文件给出了我市创新型产业用房空间分布指引，其中包括宝安区桃花源科技创新园三期项目。
。。。。。。。。。。。。。。。。。
版权声明：本文由武汉厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
