湖北探索危旧房改造新路径拼抢高质量发展“杆位”武汉21街坊危旧房合作化改造试点开工
青山区总建筑师吴晨推敲21街坊项目方案
5月8日，武汉市青山区冶金大道和工业三路交叉口，21街危旧房改造项目以内四栋建筑物已全部拆除，至5月末，现场清渣场地整理工作已完成。预计2026年6月完工后，4栋砖木、砖混结构的筒子楼，将以高层住宅的现代社区面貌示人。
据悉，21街是武汉市危旧房合作化改造试点中首个开工的项目，该项目响应省委省政府提出的“住宅合作社”理念，在武汉“第一个吃螃蟹”，大胆采用由小区居民、产权单位发起成立“住宅合作社”，与开发企业合作，实现小区“原拆原建”改造。自去年底启动居民签约以来，不足半年时间，134户居民已全部签约腾退完成。
5月11日，得知项目摁下“快进键”，远在北京的21街危旧房改造项目总建筑师、中国科学院大学讲席教授，北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨认为，我国城市发展方式正由外延扩张式向内涵提升式转变，以存量资源盘活为核心推进城市更新，已成为新时代提高城市规划、建设、治理水平的重点。武汉积极探索危旧房合作化改造，青山区21街危旧房改造作为首个实践项目，推进大城市旧城更新的创新方法，将助力湖北城市高质量发展。
2023年，我国城镇化率提升至66.16%，城镇化进程迈入换挡提质的“下半程”。房屋陈旧拥挤、基础设施老化、环境品质不高等问题制约着城市高质量发展，也难以满足人民群众日益增长的对美好生活的需要。在各地，城市更新行动已成为解决居民的痛点、难点、堵点问题，以及重塑城市空间的有效路径。21街危旧房改造项目的模式有何创新之处？吴晨在专访中将一一解读。
“十里钢城”孕育武汉的“住宅合作社”
上世纪，新中国的钢铁长子武钢落子于武汉市青山区，青山由长江右岸的一片荒芜之地，在钢与火的淬炼中变为“十里钢城”。在曾经“钢城”的“心脏”，坐落着成片“红房子”，红砖、红瓦的建筑群，多为武钢早期的家属区。在高大梧桐树的掩映下，半个多世纪间见证着青山老工业基地的蜕变与发展。
21街坊位于此区域，位属新沟桥街道科苑社区，北邻长江，占地面积约6417平方米。区域内原有4栋建筑，涉及3栋居民楼、1栋武钢单身宿舍楼，共有134户居民。3栋居民楼使用年限均在50年以上，已属“超期服役”，房屋结构普遍老化、维护保养不足、基础配套设施陈旧。2022年，经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，3栋房屋安全等级均为C级。近两年，小区先后发生多起居民厨房、卫生间区域天花预制板保护层突然脱落事件，险些伤及居民。
居民群众改造意愿强烈，可是传统征地拆迁模式成本高昂，在地方财政收支矛盾依然较大的现实背景下，仅靠公共财政投入难以实现更新改造项目的财务可持续。新的时代背景下，21街坊面临着谁来改、怎么改的难题。
自主更新“吃螃蟹” 134户组建“住宅合作社”
只有真的把人民放在最高处，真切了解人民的需求，努力调动人民的力量，城市问题才能得到彻底地解决，人民的生活才能越来越好。项目总建筑师吴晨建议，以人民为中心、以整体性、系统性、协同性、时效性为指引，全面开创城市复兴新局面。
调动人民的力量，推进城镇老旧小区改造自主更新试点，青山区引导群众实现了从“要我改”到“我要改”。去年夏，青山区委区政府引领，街道工作专班统筹，总建筑师设计团队支持，采用“住宅合作社”理念，成立青山区新型危旧房改造联合社，在政府政策支持下，由市场主体实施，形成多方共同参与的城市更新机制。
青山的21街坊联合社通过自荐、群众推荐，选出社区书记、社区副主任、武钢退休职工等8名理事会成员，组建联合社。户型怎么设计，资金如何筹措等，居民的声音全程贯穿了关键环节的讨论和研究。
根据危旧房改造小区规划用地条件，联合社积极向政府争取政策支持，并会同有意向的承接企业开展资金测算。通过3轮入户调查，2次社员大会，持续磋商章程、优化资金测算、打磨改造方案，最终形成了联合社章程，选定了青山安居集团为代建公司，确定了改造方案。改造方案通过后，联合社正式与企业签订委托协议。
与此同时，市区相关部门同步开展土地交易、规划报批、项目立项、项目报建等，武钢集团大力支持解决了其产权房屋、基金出资等问题，居民、政府及企业的各方资源和力量拧成一股绳。
“完善社区配套”弥补短板 “老街坊新生活”光耀城市
21街坊建筑年代久远，总建筑师团队第一次实地踏访时，感到改造迫在眉睫。基础设施老化，排水系统老旧，道路系统不完善。文化活动场所欠缺，缺少必要的配套服务设施。教育资源配置不均，缺少适老设施，绿化环境欠佳。
总建筑师团队提出，整体统筹社区建设，重点解决社区居民反映强烈的难点、堵点、痛点问题。这一理念，当场就得到青山区的肯定，21街坊的改造由此开始成为一次双向奔赴的创新之举。
吴晨总建筑师团队与安居集团、街道共同走访居民，摸清设施配套、环境建设、服务治理等问题短板，制订“完整社区”建设项目清单。清单中，养老、托育、健身、停车、充电、便利店、早餐店、菜市场、“小修小补”点等设施赫然在列，适老化、适儿化改造照顾到“一老一小”，构建起全龄的生活环境。
21街坊紧邻青山区两大主干道，本就车水马龙的环境常让居民觉得生活环境喧闹。设计团队从基础生活场景入手，社区内实行人车分流，机动车出入直接对外，内部无车辆通行，将安全与静谧还给生活。项目还规划地面专用非机动车停车区，降低电动车安全隐患，同时构建整洁、易行的出行场景。地下机动车库配备20%的充电桩，满足居民日常生活需求。
人城共生留住“街坊文化” 21街坊解锁城市更新路径
“住宅合作社”最终惠及的是居民，人是“住宅合作社”模式中最不可或缺的。134户居民，原就同属武钢这个大社群，有着共同的情感纽带。改造后，134户居民可以不用散落各处。“大家串个门，吃个百家饭，一起看个孙子。原有的社区结构大致不被破坏，在注入新血液后，原居民新的生活需求得以满足。”吴晨说，建筑共生、居民共生、文化共生的“共生院”理念，可为老街坊、老住户量身打造体现“老胡同新生活”的人居环境，北京老城改造的实践依然适用武汉打造“老街坊新生活”。
21街坊的改造，是武汉、青山城市更新及探索城镇化下半场高质量发展的重要路径。城市更新带来的是城市面貌的改变，也是为城市寻找到新的发展动能，但“让人民群众住上更好的房子”“提升住房品质”远非金钱能衡量，为市民带来更丰富、更具活力的城市生活，就是城市之光。
“螺蛳壳里做道场”一户一策成就设计精品
总建筑师吴晨直言，在众多大体量的设计中，总用地面积仅6416.68平方米的21街坊是“特别小的项目”。21街坊改造项目是在“螺蛳壳里做道场”，很多方面成为建筑设计的精品，就是为了以人民为中心，建设高质量“好房子”。
在住房和城乡建设部提出“探索建立城市总建筑师制度”后，武汉青山区以21街坊为试点，率先实施了总建筑师制度。
21街坊最小户型面积不足33平方米，最大约93平方米，21街坊住宅楼套内面积狭小，户型老旧，134户居民诉求各异，如何让户户满意？在居民呼声最为强烈的“好户型”上，青山安居集团充分收集居民需求，总建筑师团队从居民切实的使用需求出发，改造后最小户型达到33平方米，考虑不同户型的特点，实行“一户一方案”，从平面布局、功能分区、通风采光、视野朝向、流线组织、保温设置、飘窗赠送等方面研究出个性化的7大户型，并在整个项目推进过程中与联合社密切对接，积极听取居民的意见，对方案随时反复研究、打磨。
当总建筑师团队拿出设计方案时，区负责人感到“眼前一亮，与原方案天壤之别。”住宅整体后退，与南部商业底盘脱开，形成城市空间的进退关系。“沿主干道的压迫感弱化了，形成了开放的城市小广场。”商业与住宅之间形成半开放的内部庭院，住宅后场可作为内部居民活动的后花园。住宅中段设置生态架空层，作为居民的空中交往空间，不同的空间形成从“开放型到私密型”的场景过渡。
21街坊昔日破败低矮的住宅楼，改造后将成为一栋高层住宅楼（两个单元）及商业裙房，每单元两梯四户，绿化率30%。空间有限的楼内，仍实现了所有户型100%南北通透。
“这在眼下高层住宅中极为少见。”吴晨介绍，居民强烈要求空间通透，总建筑师团队将所有户型均采用大面宽短进深布局，南向宽阔采光面，实现光照面积的有效扩充，提供充沛采光。户型南北贯通，实现优越通风室内环境。
走访中，吴晨和团队听到居民要求“少补面积少出钱”，设计方案保留了最小的33平方米的户型。该户型突出了在厨房收纳、衣橱收纳、卫生间收纳等方面的收纳归置功能，以给居民最便捷的生活体验。
“以人民为中心”的设计理念，在设计方案中随处可见。入户玄关是重要的防护区，为保护家人健康筑起屏障，设计师设置了过渡玄关，提升安全等级。
“很多设计是居民没想到，但我们主动做了设计提升，超出居民预期，就更容易被接受。”总建筑师团队考虑到家庭未来人口构成的变化，在户型的设计之初便预留未来变化的可行性。比如，户内采用轻质隔墙，空间可分可合，根据使用需求灵活布置，具有很高的灵活性。
宽敞阳台寄托着居民对诗意生活的向往，总建筑师团队在武汉现有住宅中率先采用超大面积阳台，阳台加飘窗面积占全房面积的16%—20%，阳台自带独立上下水，无论洗衣晾晒，闲时养花还是收纳，都能轻松满足。
在武汉各中心城区中，青山区老龄化程度较高，此次改造的住宅区住户多为武钢退休职工。基于此，21街坊危旧改造项目也完全满足适老化规范的要求。
红房子是青山老工业基地最重要的见证，也是老武汉“街坊时代”的缩影。在武汉的城市更新中，要坚持留住城市文脉，延续历史记忆。21街坊延续了“红钢城”的红砖文化，将色彩运用到立面设计中，将红砖纹理及色彩传导至建筑形体中，使21街坊有了独特的形象特质。
吴晨感言，在21街坊的改造中，始终秉承“以人民为中心”的宗旨，尽量满足居民的所有需求，以居住者的生活方式、行为模式、心理感受、幸福体验等切实需要为切入点，真正实现人民建筑师的理想，真正实现“人民城市人民建，人民城市为人民”的愿景。
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