爱德数智：集中土拍超700亿万科保利战略布局武汉土地为何这么火
2021年武汉首次集中供地正在如火如荼开展。总共这次土拍集中供地价值超700亿元。万科保利纷纷在武汉囤地布局，分别各斩下两宗地块。
武汉集中供地目前出让的41宗地块全部成交，不过相比其他市场，武汉土地出让溢价率不是很高。土地成本低，在武汉布局的房企将会有很大机会从各自开发中的项目获利。
从2020年下半年开始至今，武汉房地产市场逐渐从冰封期走出。全年新建住宅成交量为1949.6万平方米，成交量稳居全国第一。
住宅成交活跃，土地成本又不是很高。那么从宏观角度讲，武汉房地产市场目前处于怎么样发展周期？武汉市场房企是怎样格局？最终投资价值如何？
从宏观角度看，武汉市房地产行业发展迅猛。2008-2020年，商品住宅量价趋势基本呈现上升态势。商品住宅销售面积在2016年达到顶峰，下降之后在2019年又呈现上升趋势。
2020年则因疫情商品住宅销售面积下降。新建商品住宅成交均价，则一直呈现稳步上升趋势，截至到2021年6月，新建商品住宅成交均价达到历史最高值，成交面积为1074万平方米，相对较为稳定。
通过新建商品住宅销售量和销售均价年度环比，可以进一步了解武汉商品住宅周期。从2008年到2020年，以一次升降为周期划分维度，则武汉市场可以划分3个周期。
从2008年到2013年为周期1。2008年到2010年为周期1上行阶段。
这段时间因为全球性经济危机，政府政策刺激，货币市场M2放量，信贷利率较低，导致整个住宅市场的销售量和价格均大幅度上升；2010年到2013年为周期1下行阶段。由于政策紧缩，导致商品住宅成交价格环比下降，住宅销售量也大幅下滑后过度到低位平稳期。
从2013年到2018年为周期2.2013年到2016年为周期2上行阶段。因为宏观政策上武汉取消限售和去库存要求，商品房销售量和价格都呈现上涨趋势。2016年到2018年调控逐渐加码，销售价格和住宅成交量均下滑。
2019年开始为周期3，因为武汉中部城市群定位发展方向刺激，整个武汉市场处于上升态势，2020年销售量意外滑坡。但整个武汉市场价格却较为坚挺，依然上涨了5.2%。预计2021年武汉市场继续处于上升周期。
从数据来看，2014-2019年武汉货地比基本在2-2.5之间，2018年是最低点为2.08。2020年，货地比回调到2.15，武汉房地产市场利润空间稳定。
从住宅土地出让金总额来看，时间上除了2018年有下降趋势外，2015年到2020年总额基本处于上升趋势。从563亿飙升至1734亿。说明武汉土地市场的热度延续性一直不错。2021年，武汉住宅土地出让金预计达到1963元，继续创下历史新高。
横向对比来看，2020年住宅土地出让金TOP10的城市中，武汉排名第七。说明虽然武汉受新冠疫情影响，但是疫情对投资信心影响有限，土地市场韧性较强。武汉仍然是各大房企战略布局的重要城市。2021年，武汉住宅市场土地出让金总额猜测TOP5。
从住宅土地溢价情况来看，武汉市场的整体溢价率在2016年后就在10%左右。2020年和2019年的溢价率基本接近。溢价成交宗数仅占比40%，有近六成地块成交价在供应价附近徘徊，整体市场环境温和，少数热点区域竞争激烈。
高溢价地块多出现在产业发展迅速，规划能级高的热点地区。比如武汉东湖高新区域4宗地块均溢价成交。
总体来说，疫情过后武汉整体土拍热度处于温和复苏态势，是进入市场补仓的大好时机。
4. 住宅土地出让面积：疫情后持续发力，供地集中在下半年，11月迎来高峰
从住宅土地出让面积来看，2020年上半年，受疫情影响武汉土地市场表现平淡，整体土地出让面积较少。
下半年武汉市场恢复活跃，全年近7层土地成交集中在下半年。在土地出让环节政府给企业减压，6月土地竞买熔断规则取消；同时政府加大优质地块供应，11月份政府住宅供应面积高达290万平米，12月集中成交310万平米，政府推地、房企拿地意愿创新高。
总体而言，2020年武汉土地市场热度依旧很高。尽管受疫情影响，武汉住宅土地出让金、溢价率、面积依旧基本和2019年保持相当水平。说明疫情后武汉土拍热度高，投资潜力大。
2021年1-5月，武汉住宅用地出让和成交面积均数额较大，市场活跃度高。
2020年武汉市场有8家房企销售额破百亿，总额接近1500亿。这八家房企基本是当地或者全国性龙头房企，强者恒强格局明显。武汉城投凭借地区优势，拿下排行榜首位，占比1500亿总额的25%左右；
万科深耕武汉近20年，依靠品牌优势和改善级项目优势，位列第二名；融创2015年进入武汉，目前在武汉累计布局27个项目，多个项目都是武汉热盘，也成功跻身前三甲。
从2020年武汉市场的拿地房企来看，TOP10基本上都是大型国央企。绿地拿地金额、拿地建面都是位列榜首，远远高于其他家房企。排在其后的华发、中海、招商、华润、金茂等房企也积极在武汉补仓布局。
可见受上半年疫情及下半年“三道红线”政策影响，国央企资金上的优势表现明显，有资本在武汉市场重仓布局。国央企抗风险能力更强，更有能力在拿地窗口期积极发展。
受疫情和“三道红线”影响，拿地附加条件增多，不少房企现金流承压严重。在武汉，2020年合作拿地成为主流趋势。外加在武汉招商引资政策下，房企间合作拿地成为布局武汉的重要方式。
比如，万科和华生地产进行股权合作拿地，拿下汉南区域49.2万平住宅用地，两者股权比例6：4进行合作开发；而且万科也先后和伟鹏地产、武汉城建集团等当地企业合作，继续巩固万科在武汉20年的深耕基础，为业绩增长提供动力。
同时，融创与武汉城建的合作堪称典范，融创与武汉城建达成战略合作伙伴关系，两者至今在武汉已经合作不下于6个项目，而且扩张到武汉外围区域；融创和武汉地产合作，签订协议建设“融创、武地长江文旅城”项目。该项目需要累计投资750亿元，总建面800万平。
但是市场恢复很快，下半年就基本恢复正常发展速度。疫情并没有改变武汉市场当下处于上升周期这个事实。无论是楼市，土地市场还是企业都表现活跃。
截至2021年5月，武汉新房住宅销售量为2.03万套，环比增长17.5%；均价为18155元/平方米，同比上涨21.9%。这说明武汉市场处于持续走高的过程中，未来有继续投资发展的价值。
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