165亿巨无霸落地！国资、民企齐上阵武汉第三批土拍揽金502亿
12月24日，武汉本年度最后一场土地“两集中”揭牌，共成交土地13宗，成交土地面积49.50公顷，规划建筑面积161.14万方，成交金额93.87亿元。至此，武汉2021年度第三批次集中供地全部结束，累计推出49宗地，最终成交46宗，撤牌三宗，成交土地规划建筑面积740.5万平米，成交总金额502.5亿元。
在本土国企、央企拿地为主情况下，本次香港瑞安、朔商集团等上市公司和民企积极出手，其中，最引人关注的武船武昌湾地块，最终以165.268亿元底价成交！
11月18日，武汉第三批次土地“两集中”出让公告，共计出让土地49宗，建面总规模约871.36万平方米，起始价总额约587.99亿元，后经过两次临时公告，撤牌三宗地块，包括市场关注的P（2021）149号汉口黄石路地块、P（2021）184号硚口汉江湾总部地块、P（2021）151号武昌徐东地块。
12月21日，第三批第一轮供地揭牌，成交33宗，土地总面积约229.76公顷，规划建筑总面积约579.85万方，成交总金额约408.65亿元。
12月24日，第三批第二轮揭牌，成交土地13宗，成交土地面积49.50公顷，规划建筑面积161.14万方，成交金额93.87亿元。
至此，武汉第三批土地出让累计成交46宗，揽金502.5亿，加上此前两次集中出让，武汉2021年土地出让金总额达到1940.5亿元（全口径统计），已经超过2020全年的1896亿元。
与第二批次类似，第三批次土拍，接近7成地块为国资或地方平台公司所获，包括武汉城建集团、联投置业、葛洲坝集团、江夏经开、汉阳控股、武汉文投、光谷建投等纷纷出手，起到了稳定市场的作用。
略有不同的是，本次香港瑞安、朔商集团、卓尔、南京维恒、贵州汇和等一批省外上市公司和民企也积极参与拿地，其中，朔商集团继第二批次土拍中，联手龙湖、清能以50.07亿元竞得P(2021)141号地块后，再次出手，以12.2亿摘牌P（2021）160号东西湖地块，成为本土企业稳中求进的典型代表。
根据成交数据看，武汉首轮供地成交54宗，平均溢价率达到17%，有三宗地溢价率超过100%；第二轮设置了15%溢价封顶规则，加上房企资金链紧张，最终成交40宗地块，37宗底价成交，最高溢价仅为6.77%。
本次成交46宗地块中，45宗底价成交。唯一溢价地块为P（2021）173号停车场用地，青山区建设五路的一宗停车场地块，经4家企业网上竞买60轮后，最终以552万元/亩的单价成交，项目溢价率117%。
在前两批次土地出让中，路斯特汽车总部、长江铁路公司总部、龙湖天街、光谷全自持租赁房、格力电器自建房等重点项目先 后落地。第三批土地出让，武船武昌湾项目、光谷中心城电竞产业项目、花山河商业街、东西湖创维基地等重点项目成功出让，按照项目招商约定，未来将有新的世界500强企业落户武汉，有效激发实体经济的活力，为武汉的经济发展发挥了积极的要素保障作用。
尽管基本为底价成交，但在多个城市流拍率创新高的背景下，武汉市场还是释放了更为积极的信号。最引人关注的，运作已久的武昌滨江的武船地块，终于名花有主。
12月21日，武汉城建集团联手瑞安集团165.268亿元，底价摘下武昌造船厂打包地块（武昌湾），这也是武汉近年来的土地出让总价新高。
好事多磨！P（2021）178、179号武船地块和180号白沙洲地块打包出让，地块要求相当严格，包括引入不少于1家世界500强企业总部入驻，自持商业建筑面积不低于12万平方米，引入获“福布斯全球二十大文化地标”称号的商业机构运营；引入具有游轮运营资质企业；临江一线建设一座五星级酒店……武昌区注册公司并引进外资5亿美元，配备幼儿园小学等等。对拿地房企也做了要求，不允许纳入“三道红线”监管的高负债企业参与竞买！
这是城市更新项目，地块前身是武昌造船厂，总建筑面积约115万平方米。地块所在的武昌区是武汉的老城区之一，有将近1800年的建城历史。地块西面为长江，与武汉著名历史景点黄鹤楼直线公里。
摘牌不久，瑞安房地产公告宣布，该项目符合公司的“天地”业务模式，将深入挖掘千年武昌古城文化价值、百年工业遗址价值，打造成一个包含住宅、办公、商业等业态的综合社区。
联投置业以47.27亿元底价摘得花山生态新城P（2021）154号地块，这就是传闻已经的“花山河商业街”项目。
地块位于花山河以北、玟璜街以南。总用地面积256834.96平方米，土地用途为住宅、零售、旅馆、餐饮、商务金融。该地块此前一直规划建设“花山河商业街区”，街区开发建设有明确要求：
地标高度140m-150m，居住楼高度80m；设置公共广场及滨水步道、7.22公顷绿地，需建成后移交政府并对公众24小时开放；自持该项目不少于2万平方米的商业街及不少于2.9万平方米的酒店；商业部分与住宅部分同步建设，商业用地开业运营时间不晚于地铁19号线开通时间。
这个项目是花山生态新城核心区重要功能性商业项目，承载着花山地区人民对城市功能完善的迫切需求，对花山新城城市配套起到提档升级作用，作为省属国企，联投置业再次挑起重担！
作为城市更新类重大项目，企业需要稳打稳扎，做城市运营商，带动区域不断高质量发展。这些地块成功出让，也说明，在整个市场出现企稳回暖态势之后，企业对武汉重点核心区的未来发展依旧充满信心。
2021年，全国22个城市试点土地出让“两集中”政策，武汉今年集中出让三次土地，从整个过程看，由于规则调整和行业环境的变化，土地市场的波动较大。
6月份，武汉首批集中供地，成交总价788.02亿元，总体溢价率17.01%，22个城市排第九位，其中，5个片区地价创新高，出现过热迹象，全国多个城市出现类似现象。
第二批次土拍之前，自然资源部紧急出台新政，要求严格落实中央房地产市场调控措施。武汉按照“限地价、限房价、竞品质”综合方式，重启地价“熔断”，对住宅类用地设定出让最高价，严格控制溢价率不突破15%，并对企业参拍资格、资金来源等做了严格要求。
不料，10月出让之时，三道红线持续高压之下，房地产行业资金链紧张，多重因素叠加，土拍略显冷清，国企托底明显，与第一批次出让表现冰火两重天。
第三次集中土拍之前，各个城市都不同程度降低了门槛，武汉严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限，熔断后公平摇号、竞一次性付款、竞自持租赁住房建筑面积等，精简、优化了流程，保障了大中小企业公平的拿地机会。但硚口汉江湾地块、汉口黄石路等热点地块，遭遇临时撤牌，只能等待明年再战江湖！
总的来说，今年的三次土拍，每一次规则都不尽相同，无论是地方政府还是房地产企业，都还在适应中，比如对于资金来源的规定、溢价率15%封顶的要求，是一个极大的考验，特别是在整个房地产行业融资、销售面临新挑战的情况下，如何通过土地市场的稳定，实现房价和预期的稳定，这是武汉面临的艰巨挑战，也是所有城市的必答题！
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