工业用地上的房屋能否买卖？有什么风险？
一、2011年5月30日，武汉惠达科技公司以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街216号地块土地使用权，面积59007平方米，用途为工业用地，使用期限50年。
二、2012年5月30日，武汉惠达科技公司取得商品房预售许可资格（武房开预售（2012）101号、武房开预售（2012）102号）。
三、2013年8月31日，谈云向武汉惠达科技公司支付17.5万元购买位于武汉市蔡甸区蔡甸街216号地块房屋。
四、同年9月7日，双方签订《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，约定：武汉惠达科技公司以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街216号地块土地使用权，规划用途为工业用地，该地块上建设武汉深鸿润国际文化科技城商品房，谈云购买的商品房为预售商品房，已向武汉市住房保障和房屋管理局备案，该商品房已取得《武汉市商品房预售许可证》（武房开预售（2012）102号）。买受人所购商品房为项目中的第3幢8层7号房，该商品房用途为科研，单价3，554.02元／平方米，总金额17.5万元。
五、合同还约定，武汉惠达科技公司应当在2013年12月30日前，将符合条件的商品房交付谈云使用。武汉惠达科技公司未按本合同规定的期限将该商品房交付谈云使用，逾期超过90天后，谈云有权解除合同。谈云解除合同的，武汉惠达科技公司应当自谈云解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按谈云累计已付款的1%向谈云支付违约金。
六、2014年6月30日，武汉惠达科技公司向谈云发出《延期交房通知书》，载明因绿化工程影响项目竣工日期，通知原定于2014年6月30日的交房日期延期至2014年8月31日。但武汉惠达科技公司至今未向谈云交付房屋。
截止至起诉至法院之日，涉诉建设项目尚未竣工，谈云表示要解除与武汉惠达科技公司签订的《武汉市商品房买卖合同》。
笔者认为，关于第一个问题，工业用地上的房屋也是可以买卖的，但交易过程中应注意房屋是否改变规划用途，如果改变且未获得下属部门批准备案则可能将导致无法办理权证及房屋买卖合同无效；同时，一手交易中还应注意出卖方是否具有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，只有在具备上述五证的情形下交易的合法性才能获得保障。另，工业用地上的房屋在权证办理税费上、过户交易税费上及日常水电成本上相对住宅房屋高。
关于第二个问题，谈云与武汉惠达科技公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
第一，上述的房屋买卖是取得了商品房预售许可的，该交易是在房屋管理部门进行了备案，是在行政许可范围内的；第二，《武汉市商品房买卖合同》明确约定合同标的物用途为科研，占地为工业用地，上述事例中并没有证据证明涉诉项目改变了土地用途以及建设规划许可；第三，《武汉市商品房买卖合同》明确载明逾期交房超过90日期限谈云有权解除合同，上述事例中截止案件庭审结束之日武汉惠达科技公司仍未完成交房，完全符合该解除情形；第四，虽然《武汉市商品房买卖合同》约定的房产系单套销售，违反了武房发（2013）146号《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的规定》第二条“未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让”的规定，但该规定系管理性规定，并非效力性的强制法律、法规，并不必然导致合同无效。
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