戴德梁行武汉2021上半年新闻发布会 武汉地产市场迎集约化发展新阶段
武汉，2021年7月22日，全球领先的地产服务商及咨询公司戴德梁行举办2021上半年新闻发布会活动，就上半年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现进行了总结回顾，同时对2021下半年市场走势等问题进行了全方位、深层次地解读。
2021年一季度，武汉市经济开局表现良好，主要经济指标均呈现同比快速增长，其中固定资产投资，较去年同期大幅增长约343.3%，显示出强有力的复苏态势。横向对比来看，2021年一季度武汉市地区生产总值3574亿元，在9个国家中心城市中排名第6位。以上海为标尺对比国家中心城市主要经济指标值，武汉市虽然在常住人口、社零额和第三产业增加值等方面仍有较大的增长空间，但在人均GDP和城镇人均可支配收入表现上较为亮眼。
2021年上半年，整体市场量价齐升。武汉共挂牌出让地块91宗，其中最终成交84宗，成交宗数较去年同期增加35宗。2021年上半年武汉土地成交楼面地价6653.6元/平方米，较去年同期上涨约17.0%。远城区成供地主力，蔡甸、黄陂和江夏等片区土地成交面积均同比大幅提升。次中心城区成交主力集中在东湖高新和沌口。中心城区土地成交面积持续下降，仅占上半年成交面积的12.0%。从分区楼面地价来看，2021年上半年次中心城区和远城区引领武汉市整体楼面均价的上涨，其中东西湖区、江夏区、东湖高新区、新洲区、经济开发区（沌口）、黄陂区涨幅显著。
首轮集中土拍共成交土地54宗（不含撤牌4宗，流拍1宗和延期1宗），总成交土地面积376.5万平方米、总成交金额788.02亿元，整体溢价率17.01%。
首先，本次武汉集中土拍土地类型仍然以综合用地为主，因此商业地产开发商也一定程度上将受到本次政策的影响，优质地块的拿地难度增加、对开发商筹融资能力要求进一步提高。但从另一方面来说，该政策也将有效促进地产行业优胜劣汰，优质大型开发商将成为武汉市场主力，这也将间接提高武汉地产市场整体服务水平和未来项目质量。
其次，从热点区域（东湖高新、东西湖）的情况来看，由于这些区域近年来产业经济飞速发展，区域经济整体预期良好，在集中供地企业资金受影响的情况下，不少开发商仍然愿意以较高的溢价购入该热点区域的优质地块。
最后，在合伙拿地增多的情况下，除了房企与房企之间的合伙拿地，我们也注意到房企与非房企之间的合伙拿地情况正逐步出现，这些非房地产企业目前涉及金融投资、旅游开发、智能制造等，长远来看这种模式可能成为房企解决资金问题、突出竞争优势增强拿地议价权和多元化发展转型的“一石三鸟”新思路。
上半年武汉首次在光谷试点了集中开盘政策，发布了《关于在东湖高新区首次开展商品住房项目集中销售的指导意见》。
2021年上半年，武汉市商品住宅批准上市面积1085.1万平方米，从销供比来看，市场整体暂处供需均衡状态：2021年上半年销供比1.0，处于合理区间。销售均价指数显示，截至2021年6月武汉市商品住宅成交均价较2020年末上涨约5.6%。
分区域来看，上半年武汉住宅市场成交热点区域集中在东湖高新区、洪山区和汉阳区，次热点区域则集中在远城区的黄陂、东西湖和江夏。
从分区销供比来看，上半年除中心城区江汉和武昌区出现较为明显的供不应求、远城区的蔡甸、新洲和汉南有略微的供过于求外，武汉市大部分区域仍处于销供比的合理区间。从分区成交价格来看，中心城区引领上半年武汉市房价上涨，较2020年末涨幅超10%的区域均大部分集中于中心城区，中心城区以外只有青山区和江夏区涨幅超10%。
从分区商品住宅存量结合其过去6个月的去化速度来看：中心城区和次中心城区的整体出清周期要整体短于远城区，其中东湖高新区、洪山区和汉阳区存量超100万平方米但出清周期仍能保持在10个月以内，显示出较高的区域市场热度；远城区只有江夏区目前的出清周期在10个月以内。整体来看，上半年武汉市商品住宅市场区域分化显著，由于市场购房主力仍以刚需为主，成交主力板块集中在次中心城区。此外，远城区的部分区域如东西湖、黄陂和江夏热度有上升趋势，或将成为下一波潜力热点板块。
2021年上半年, 恒隆中心和泛悦中心T2的入市为武汉甲级写字楼带来约20.4万平方米的优质新增供应，推动全市优质甲级写字楼存量至245.0万平方米。近期优质项目的陆续交付推动武汉甲级写字楼市场吸纳持续回暖，上半年核心商务区共录得约9.0万平方米的净吸纳量。另一方面，新项目的集中入市也推动了市场整体空置率的上升，截至二季度末武汉核心商务区甲级写字楼整体空置率34.6%，环比一季度下降约0.2个百分点，比去年同期上升约3.8个百分点。租金方面，面对新一轮的供应井喷期，业主纷纷下调租金以加速去化。
一季度恒隆中心以及二季度光谷泛悦中心T2的交付均带动所在商务区整体吸纳情况回升。从分区空置率情况来看，汉口片区由于甲级写字楼存量较大，优质新项目的集中交付短期内增加市场去化压力、空置率攀升，区域内的武广商务区目前是武汉核心商务区中空置率最高的区域，截至2021年二季度末录得空置率51.8%；其次是建设大道商务区，二季度末空置率38.0%。
从租赁成交企业类型来看，上半年武汉甲级写字楼租赁需求主要来自专业服务业、TMT和金融行业。从成交驱动因素来看，随着武汉市经济快速复苏及招商引资政策的全面推进，甲级写字楼市场新设企业办公需求逐步增长，新设租赁需求约占上半年武汉甲级写字楼市场成交量的约50.9%。分区域来看，不管是新设需求还是搬迁需求均集中在存量较大且近期新交付楼宇较多的汉口片区。此外值得注意的是光谷商务区上半年成交需求主要表现为搬迁，由于光谷片区甲级写字楼市场整体一直处于供不应求的状态，泛悦中心T2的交付带来了搬迁需求的释放空间。下半年，武汉核心商务区甲级写字楼市场预计还将迎来包括武汉天地A1、首地王家墩、中海中心等在内的约29.9万平方米的优质办公空间集中交付。
2021年上半年恒隆广场、K11艺术购物中心Ⅰ馆、江宸天街的开业为武汉核心商圈优质零售市场带来约33.8万平方米的优质新增供应，推升四大核心商圈优质零售项目总存量至263.4万平方米。上半年优质项目的陆续开业带动市场整体吸纳回升，租金稳中略降，截至2021年二季度末武汉四大核心商圈首层平均租金录得552.9元每平方米每月，同比下降约4.4%。
从核心商圈新店开业情况来看，上半年伴随优质新项目的陆续开业，武汉市核心商圈新店开业数量持续攀升，零售、餐饮和儿童类业态是市场主要扩张业态。此外值得注意的是生活配套类业态中近期新能源汽车展厅纷纷开始入驻购物中心，上半年包括比亚迪、东风岚图、哪吒汽车、高合汽车等在内的多个新能源汽车品牌展现出较为明显的扩张态势。
优质新项目的陆续开业也推动武汉零售市场进入新一轮的首店经济活跃期，其中武广商圈、江汉路商圈、武汉CBD片区分别位列前三甲。分业态来看，上半年入驻首店主要集中在零售、餐饮和儿童类业态。从首店类型来看，上半年入驻的首店以武汉首店为主，其次是华中首店占比，全国首店占比12.2%。
优质项目的陆续开业推动市场优胜劣汰，市场存量项目招商调整、停业改造及交易频繁。
从整体供应量来看，2021年无疑是武汉优质零售市场供应井喷的一年，且新增供应多位于老牌核心商圈，短期内市场品牌招商运营难度或进一步增加。下半年，武汉零售市场预计还将迎来包括大悦城、泛悦城、华发中城商都等在内的约55.9万平方米的新增供应。
戴德梁行武汉公司研究部胡韵表示：“从各子市场板块情况来看，武汉地产市场正进入集约化发展的新阶段：土地市场拿地难度持续上升、住宅市场调控日益精细化、写字楼市场进入存量高峰期在市场需求没有大幅增长的情况下去化难度和周期将上升、零售市场随着优质项目的陆续开业招商运营难度增加。可以预计，在武汉地产市场，过去较为粗放的发展模式将逐步被淘汰，各子市场的开发和运营难度都将呈现增高的趋势。因此，如何适应和玩转这一新阶段的市场，是照搬一线城市的模式还是积极的进行创新摸索，将成为各大房企和开发运营机构需要考虑的重要问题。”
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