武汉商业地产“半年报”：写字楼空置率上升物流枢纽仓储市场发力
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原标题：武汉商业地产“半年报”：写字楼空置率上升 物流枢纽仓储市场发力
21世纪经济报道记者 陈红霞 实习生 井然武汉报道
7月22日，21世纪经济报道记者分别从世邦魏理仕（CBRE）、仲量联行（JLL）等机构获悉，2022年上半年，武汉优质写字楼市场新增供应已居于全国主要城市前列，但空置率持续上升，供过于求现象预计将在短期内延续。同时，2022年下半年，武汉零售物业市场预计会迎来更多优质项目入市。
世邦魏理仕武汉分公司董事总经理王祎表示，武汉写字楼市场全年新增供应预计将超过百万平方米，或将创下近十年来年度供应量新高。在需求方面，仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅认为，随着疫情后经济复苏和武汉一系列稳经济政策的推动下，有望进一步拉动市场需求，提振市场活力。
2022年上半年，武汉的优质写字楼市场供应创近十年蕞高值。CBRE报告显示，期内，全市新增供应约为68.9万平方米，甲级新增供应23.6万平方米；优质办公楼总体量达750.8万平方米，其中甲级办公楼总体量为253.4万平方米。JLL指出，大部分供应集中在汉口区域，其中80%在2022年一季度交付。
目前，武汉房地产市场同时承受集中供应与需求放缓双重压力。2022年上半年，武汉租赁需求较去年同期回落10.6%，净吸纳量共录得19.8万平方米。其中，甲、乙级写字楼净吸纳量同比分别下降7.1%和12.7%。同时，全市空置率同比上升1.5%至41.1%。
租金方面，根据JLL报告，武汉整体净有效租金环比下降2.0%至78.0元/平方米/月，其中甲级净有效租金环比下降4.2%至95.4元/平方米/月，乙级租金环比下降0.3%至69.0元/平方米/月，降租区域主要发生在供应较集中的武汉市汉口区域。
对此，CBRE报告认为，“随着全国疫情趋于稳定、武汉疫情管控常态化，预计下半年有望迎来租赁市场小幅回暖。”JLL武汉商业地产部总监刘宁也表示，“预计2022年武汉优质办公楼市场将进一步承压。其中，下半年受供应影响，武汉甲级办公楼市场空置率会持续上升，但相较于上半年，武汉整体需求会随着全国疫情得以控制逐步回暖，租金降幅放缓。”
在优质写字楼供应放量的过程中，武汉新增租赁行业也呈现出一些新特点。CBRE的研究显示，首先，从上半年成交来看，约有35%的成交位于光谷，受益于宏观经济导向以及区域的产业基础，科技互联网行业持续活跃。其次，传统金融尤其是保险公司在上半年表现亮眼。
随着金融与科技类政策落地，上述两大行业预计将在下半年稳定输出，释放租赁需求。CBRE在报告中表示，“十四五”期间，武汉将加快推进区域金融中心建设，以金融的高质量发展服务“国家中心城市”、“长江经济带核心城市”的建设目标。同时，武汉将建设成为科技创新中心，也是国家继北京、上海、粤港澳大湾区国际科创中心和成渝区域科创中心之后又一重大战略布局。
值得注意的是，自2021年下半年起，内资企业租赁占比持续超过武汉本土企业。2022年上半年，内资公司在新增租赁中的占比继续上升至53%，其中，二季度占比超过六成，成为新增租赁需求中的主力资本来源。
2022年上半年，武汉大悦城和武汉万象城开业，为市场带来共计33万平方米新增供应。受到优质项目入市的影响，全市优质零售物业首层净有效租金上调至388元每平方米每月，整体上涨1.9%，环比下降0.1%。但主力店退租叠加疫情后部分品牌战略调整，截至二季度末，全市优质零售业的空置率小幅上升0.3%，达到11.6%。
下半年，武汉零售业市场预计将有7个优质零售项目合计91.4万平方米入市，大部分集中在洪山区光谷商圈和白沙洲商圈。从短期来看，2022年及2023年均处于武汉优质零售业市场的供应高位，年均新增入市零售业体量约115万方，市场压力持续上行。
而CBRE、JLL均表示，湖北省政府将于2022年6月至10月分批向武汉市民发放3.5亿“惠购湖北”电子消费券，其中覆盖商场、超市、餐饮等多个商业类别，预计将有效提振线下消费，激发零售市场活力。
JLL预计，受到新增供应的影响，2022年下半年武汉零售物业市场将迎来更多的首店，商业业态以及品牌将更加多样化。与此同时，进入存量时代的零售市场，马太效益将日趋明显，空置率将相应走高。“业主将更加重视自身招商运营能力的提升以及现有商户的维护，通过提供相应的优惠政策、打造自有IP和差异化的购物体验来提升产品的商业生命力，以便在竞争中突破重围。”
在物流仓储市场方面，2022年上半年，武汉物流仓储市场共迎来四个项目交付，分别位于孝感、蔡甸和黄陂，新增供应22.5万平方米，与去年同期供应水平相当。
在新冠疫情影响下，业主采取以价换量的租赁策略，推动需求端录得净吸纳量15.4万平方米，同比上升44.3%。截至第二季度末，全市平均租金同比下跌3.9%至每月每平方米24.3元。尽管需求端提升，但在存量去化压力下，全市空置率仍处于28.5%的高位。
近期，武汉市政府发布了《武汉市现代物流业发展“十四五”规划》，努力创建国家物流枢纽经济示范区，到2025年建设高标仓面积总量达到700万平方米、公共服务型冷库容量达到400万立方米，推动武汉现代物流业提质增效和跨越发展。
CBRE武汉顾问汪陵表示：“预计未来六个月，武汉物流仓储市场将迎来38万高标仓交付使用，其中超过六成位于核心区域。”
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