2021年是武汉商业地产面对疫情影响之后复苏向新的一年。内部的重组与外部的新生，存量的调整与增量的入市，武汉商业地产市场围绕新与旧的更替，以其韧性迈向下一发展阶段。1月24日，世邦魏理仕发布《韧性向新—2021年武汉房地产市场回顾及2022年展望》，以CBRE对市场的专业洞察，总结出可能对未来武汉商业地产市场产生深远影响的趋势变化。

　　2021年，武汉市优质写字楼市场净吸纳量超过疫情前水平，科技新媒体行业领跑全年新增租赁需求，租金跌幅收窄趋势明显；零售市场需求活跃，国际品牌加码布局，“首店经济”持续激发消费活力；投资市场交易总额同比上涨96.5%，投资者对于优质写字楼物业依然保持关注。

　　“现有大宗交易市场内，投资赛道最热门的当属工业物流高标仓。” 世邦魏理仕投资及资本市场部华中区副董事熊倩芬在接受

　　采访时表示，得益于生鲜网购发展，物流仓的需求不断提高。不少大企业将华中区主要配送仓选址武汉，武汉周边枢纽点将成为企业抢占的租赁市场，同时，这些地段的投资回报率非常高。

　　2021年武汉大宗交易市场共录得交易7笔，全年交易总额达31.1亿元，同比上涨96.5%，超过疫情前水平。从成交类型上看，投资者对于优质写字楼物业依然保持关注，超过半数成交来自写字楼相关物业，成交金额占比达83.7%。与此同时，投资者对工业物流、零售物业、数据中心的关注度不断攀升。从投资者类型来看，内资买家占据主力地位。同时，外资地产基金公司年内活跃，成为投资市场风向标。

　　熊倩芬介绍，在世邦魏理仕2021年的投资者意向调查中，物流地产被47%的受访投资者选为最青睐的投资标的，在2016年起的历年调查中首次排名第一，标志着投资者在策略方面的一次重要转变。物流领域高涨的投资热情很大程度上受到疫情期间高标仓库市场出色的租赁表现所推动。

　　“武汉正处在政策窗口期，其新旧动能的转换、科创人才的涌入以及宏观政策的加持，都将进一步提升城市的能级和品质。熊倩芬向

　　记者表示，”产业、企业与人才的流入将传导为市场的活跃度，提振不动产的流动性。其中，提供稳定现金流的甲级写字楼、长租公寓、零售及仓储物流资产将会是投资者重点寻求的投资标的。

　　以武汉为代表的强二线城市，作为长江经济带上重要的交通枢纽中心，凭借丰富的资源和庞大的产业能量，疫情后以加速度重回主赛道，武汉城市经济圈也以3万亿的成绩跻身全国省域城市圈第一。 CBRE 投资及资本市场部助力新世界集团与新加坡投资机构，达成武汉光谷新世界项目的合作，代表着国际资本对武汉市场的高度认可，向市场释放出积极的投资信号。

　　国内的碳减排议程不断加速，香港和内地的证券交易所纷纷升级原有的ESG披露准则，双碳目标被写入全国和各地的十四五规划，今年7月全国碳排放权交易市场上线。

　　“房地产是实现双碳目标的重点控制领域之一。” 熊倩芬介绍，中国建筑节能协会的研究表明，国内建筑全过程碳排放占全国总排放量的51%。中国每年新增的房地产开发企业房屋竣工面积约9-10亿平方米，而既有建筑存量超过800亿平方米，建筑减排的空间巨大。 2020年住建部等七部门发布的《绿色建筑创建行动方案》提出，到2022年当年城镇新建建筑中绿色 建筑面积占比达到70%。我们发现在2021年北京、杭州等城市的土地市场上已经出现了“竞品质”的要求，绿色健康、超低能耗等指标成为企业竞标方案的评分项。这些措施在控制土地溢价的同时，也将推动房企和投资者不断提升其“绿色能力”。

　　“根据我们亚太区研究部《2021市场展望报告》，中国区研究部《2021年写字楼租户调查》，逾九成的企业都偏好绿色建筑，其中近两成的企业愿意为此承担一定的租金溢价。“熊倩芬分析指出，企业对员工身心健康的关注度也与日俱增，将建筑空间和生态环境对于人们日常办公体验的影响纳入考量范畴。

　　2021年武汉优质写字楼市场共迎来五个项目交付，其中61%位于新兴商务区。多个项目受工期影响，入市时间推迟，全年新增供应仅24万平方米，同比下降58%。上半年租赁需求活跃，但在第三季度受疫情和行业政策影响，引发退租潮；年底租赁需求企稳，全年共录得近37万净吸纳量，超过疫情前水平。供应量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0个百分点。

　　行业需求方面，TMT持续增长，稳居第一需求，但其细分行业正发生变化，产业互联网新增租赁需求占比超越消费互联网。“十四五”引领数字经济发展，尤其推动产业数字化。借此，TMT行业将迈向发展新阶段。传统金融以其行业韧性释放稳定租赁需求，同时，资源整合促使行业内部更新。第三方办公服务运营商自2018年后呈收缩态势，2021年再度成为主力租赁需求来源。主打精装房源、拎包入住的第三方办公，成为疫情后企业控制预算的首选。

　　全市整体租金呈下跌趋势但跌幅收窄，全年租金指数同比下跌1.7%。其中，甲级写字楼跌幅收窄更为明显，租金表现平稳，全年跌幅仅0.6%。相比之下，乙级写字楼通过以价换量的方式去化存量面积，全年跌幅达2.4%, 未来仍面临下行压力。分区域市场来看，以建设大道为代表的核心商务区由于市场存量竞争激烈，新项目采取更为灵活的租赁策略争取市场份额，全年租金指数下跌1.8%。而以中国光谷为代表的次级商务区，年度租赁需求活跃，带动市场租金企稳，全年租金指数下跌1.6%，租金表现高于全市平均水平。

　　“2022年，武汉优质写字楼市场预计将迎来逾90万平方米新增供应，其中不乏企业天地A1、绿地中心、首地财富中心等地标型项目，新一轮供应高峰随之而来。” CBRE武汉分公司董事总经理王祎表示，高供应量将在短期使空置率承压，但数字经济引导科技新媒体行业释放租赁需求，金融、专业服务、消费服务等传统行业韧性发展，预计租赁需求将稳步回升。零售市场将迎来武汉大悦城000031）、武汉万象城、武商梦时代等优质项目开业，多个新兴商圈将迎来首个具有区域影响力的项目入市，零售氛围将进一步提升。

　　2021年武汉零售物业市场共迎来七个项目开业，包括位于航空路核心商圈的武汉恒隆广场和K11购物艺术中心HK I。超过七成新增供应位于非核心商圈，其中汉阳区域在经历了五年供应空白后，首次迎来新项目开业。优质项目供应加剧存量市场升级，全年录得鲁巷广场、凯德新民众乐园、汉街万达广场、光谷国际广场闭店改造，武汉国际广场完成局部升级。截至2021年第四季度末，全市零售物业总存量推升至718万平方米。四季度新开业项目表现亮眼，品牌调整活跃促使全市空置率水平下降至8.5%，同比下降0.8个百分点。全市购物中心首层平均租金止跌企稳，租金指数同比上涨0.8%。其中新开业项目拉动核心商圈租金回升，租金指数同比上升1.3%。

　　餐饮品牌拓店热度不减。继长沙网红茶饮品牌茶颜悦色在武汉全面扩张后，中式糕点品牌虎头局渣打饼行与墨茉点心局均在各大商圈布局门店。人气咖啡品牌Tim Hortons、MANNER COFFEE、M Stand以及轻餐品牌wagas均在武汉开设首店。除此之外，餐饮品牌内部业态融合趋势愈发明显，“日咖夜酒”的全时段运营模式成为品牌探索热点。

　　“我们研究认为商业地产需求将持续增长。“熊倩芬认为，国内国际双循环将是推动中国经济下一阶段升级转型的根本所在。而这两个最重要的发力点，一是消费，二是科技，这两个内循环的发力点将推动相关的医养地产、仓储物流以及科技创新相关的商务园区、写字楼、数据中心等消费升级。另外，从区域机会来看，一线城市仍然是商业地产活跃度最高的市场，同时在内循环的推动下，杭州、西安、成都、武汉等在科技创新上具备竞争优势的二线城市也将迎来高速发展的机遇。

　　世邦魏理仕投资及资本市场部团队在去年年底推出《焕新万象》专题报告，凭借对疫情后政策、金融、产业和企业等各方面的专业洞察，总结出可能对商业地产市场产生深远影响的七大变化：1.企业聚焦楼宇健康；2.房地产策略灵活化；3.物流成为投资首选；4.医药地产站上风口；5.掘金零售运营溢价；6.公募REITs扬帆启航；7.ESG引领地产新风。

　　“据此我们从宏观上给出了三个方面的优化投资策略，关注产业地产；塑造运营价值；制定ESG策略。“熊倩芬说，十四五规划强调把发展经济的着力点放在实体经济上，推动制造业高质量发展，产业地产发展将迎来黄金期。在已经颇具规模的物流地产之外，数据中心、产业园区以及最新涌现的生物医药地产将大幅拓宽国内产业地产的资产池。与此同时，公募的发展将拓宽产业地产的退出通道，提升资产的交易流动性。

　　无论是健康楼宇和灵活化租赁，购物中心的全渠道和体验化运营，或是物流仓储的效率提升诉求，租户对商业地产的需求正日益从单纯的物理属性向服务属性延伸。运营价值将在未来的投资回报中扮演更为重要的角色。

　　双碳目标的确立意味着中国的碳约束时间表已经开始加速。未来，ESG所带来的能源、产业和社会变革一方面会创造大量新的投资机会，而另一方面也将引发大范围的资产价值重估。我们建议商业地产投资者尽早制定ESG相关政策，调整资产组合和运营策略，在规避潜在政策和环境风险的同时提升资产韧性。

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