武汉工业用地“擦边球”何时休？
在德成101项目的纠纷中，一个关键问题是德成控股在工业用地之上建设的公寓项目是否可以像普通商品房一样对外销售，或者具备何种条件之后就可以对外销售。
查阅武汉市地方政府的相关文件可以发现，武汉对于工业用地分割销售的政策一直较为宽松，即便是2013年8月的新规出台之后，依然存在对于新规的解释模糊问题。
此前，业内人士一直称武汉为工业用地政策最“灵活”的城市，主要原因是2010年9月武汉市政府发布的《武汉市人民政府关于完善工业用地政策促进工业快速发展的意见》（下称《意见》）。
《意见》规定，工业园区的工业用地转让时，受让企业要符合该地块确定的产业要求。经公开出让的标准厂房建设用地，待建成后方可按照出让文件的约定分割进行登记、转让和出租。
业内人士指出，《意见》实际上给工业用地的分割销售留下了“口子”。受益于政策的宽松，一大批武汉产业地产商迅速崛起，卓尔发展、光谷联合等一批武汉产业地产企业甚至实现了上市。亿达中国的首个外地复制项目选址武汉时，其内部人士曾对中国房地产报记者表示，原因之一就是看上了武汉“灵活”的工业用地政策。
然而硬币的另一面，政策的“口子”也让武汉成为工业用地“变性”操作最为频繁的地区之一。主要表现形式一是低价工业用地之上建设的产业园区，引入的企业却不符合产业要求；二是成片工业地块被分割成小面积的商铺、公寓，然后进行分割销售。
其中最为典型的案例非卓尔发展所打造的汉口北商贸物流城莫属，其“擦边球”的本质就在于在低价获取的工业用地之上兴建商铺，并以接近周边正常商用地块商铺的价格进行出售，赚取巨大差价。
目前，全国还没有统一的法律法规界定工业用地上厂房或办公楼能否进行分割销售，不过可以明确的是，国家对于工业用地上的住宅是明令禁止的，居住功能的园区配套不能超过整体项目面积的7%且只能用于员工宿舍，不能够对外以住宅、公寓等名出售。
而近年来，随着一二线城市规模扩张接近“红线”，许多地方政府都陆续出台政策收紧工业用地，以提高土地利用效率来配合当地的产业升级和“腾笼换鸟”。
2013年8月，武汉市也出台了《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发【2013】146号）。其中规定，开发企业不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让。“146号文”也因此被认为很大程度上已经堵住了《意见》的“口子”。
不过，对于文件出台以前的项目，“146号文”第六条规定，经审定同意进行分割转让的，由区（开发区）政府（管委会）有关部门做好房屋后续使用的管理工作。
这一条款实际上给类似德成101的公寓项目下了一道免死令牌，这也成为德成控股始终坚持自己合规合法的最主要背书。
不仅如此，“146号文”第四条还指出，对于酒店类和发改部门在项目核准或备案批复文件中明确有生产用途的工业项目，房管部门不得分层、分套（间）办理该类项目的测绘成果备案、销（预）售许可、产权登记、交易和抵押手续。
而在新洲区房管局给记者的回复中，正是据此提出德成控股所开发的华中国际产业园“不属于有明确生产用途的工业项目”，因此不存在违规问题。
实际上，工业用地之所以出让价格相对低廉，背后的逻辑是要求产业地产商承担起产业运营的责任，让产业园区成为当地纳税和就业的贡献引擎。而允许工业用地像商铺和住宅一样进行产权式分割销售，实际上与这种初衷背道而驰。武汉产业地产“擦边球”何时休？我们将继续关注。
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