武汉文化创意产业园区市场调查研究报告doc
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目 录 第一部分、文化创意产业园区的专项调研 4 一、国内文化创意产业园区的发展现状与趋势 4 （一）整体概述 4 （二）全国创意产业发展现状与趋势 5 （三）重点参考区域——长三角地区创意产业发展现状与趋势 7 （四）、国内创意经典案例 13 二、武汉文化创意产业园区的发展现状与趋势 26 （一）武汉文化创意产业园区的集中分布情况 27 （二）武汉文化创意产业园区的经典案例分析 28 （三）武汉文化创意产业园区的发展现状 36 （四）武汉文化创意产业园的发展趋势 38 第二部分 个案分析 40 一、武汉主要创意产业园区的项目位置研究 40 二、武汉主要创意产业园区的的业态构成 40 三、武汉主要创意产业园区的的空间规划 40 四、武汉主要创意产业园区的面积 41 五、武汉主要创意产业园区的租金价格 41 六、杭州主要创意产业园区的配套 41 七、武汉主要创意产业园区的建筑价值 42 八、武汉重要创意产业园区的交通状况 43 第三部分 目标客户群体可行性专项研究 44 一、目标产业集群的基本特征 44 二、目标产业集群的行为特征 44 三、目标产业集群的生物链特征 45 四、目标产业集群的办公现状 46 五、目标产业集群的办公需求 46 六、目标产业集群对写字楼配套及附加值的需求 47 七、目标产业集群对办公空间的租金价格承受 48 八、影响决策的相关因素 48 前言 汉阳文化创意产业园作为一个典型的综合体项目而言，即具有综合体的一般共性，又具有文化创意产业的特质，我司在借鉴以往策划、推广的“之江文化创意产业园”（即凤凰国际）、“人民书店文化创意产业园”等文化创意产业项目经验的基础上，对全国尤其是长三角的文化创意产业发展趋势进行了动态调研，对北京、上海等地的优秀案例进行了详细介绍，以供项目参考、借鉴，对武汉部分文化创意产业园个案进行了重点分析，以期实现项目的创新、立异，成功走向市场。 汉阳文化创意产业园作为一个典型的综合体项目而言，即具有综合体的一般共性，又具有文化创意产业的特质，我司在借鉴以往策划、推广的“之江文化创意产业园”（即凤凰国际）、“人民书店文化创意产业园”等文化创意产业项目经验的基础上，对全国尤其是长三角的文化创意产业发展趋势进行了动态调研，对北京、上海等地的优秀案例进行了详细介绍，以供项目参考、借鉴，对武汉文化创意产业园的分布、业态构成、空间规划、规模、租金、配套、建筑价值、交通现状个案进行了重点分析。 同时对本项目涉及到的目标产业集群的基本特征、行为特征、生物链特征、办公现状、办公需求、以期实现项目的创新、立异。 第一部分、文化创意产业园区的专项调研 4 一、国内文化创意产业园区的发展现状与趋势 4 （一）整体概述 4 （二）全国创意产业发展现状与趋势 5 （三）重点参考区域——长三角地区创意产业发展现状与趋势 7 （四）、国内创意经典案例 13 二、武汉文化创意产业园区的发展现状与趋势 26 （一）武汉文化创意产业园区的集中分布情况 27 （二）武汉文化创意产业园区的经典案例分析 28 （三）武汉文化创意产业园区的发展现状 36 （四）武汉文化创意产业园的发展趋势 38 第二部分 个案分析 40 一、武汉主要创意产业园区的项目位置研究 40 二、武汉主要创意产业园区的的业态构成 40 三、武汉主要创意产业园区的的空间规划 40 四、武汉主要创意产业园区的面积 41 五、武汉主要创意产业园区的租金价格 41 六、杭州主要创意产业园区的配套 41 七、武汉主要创意产业园区的建筑价值 42 八、武汉重要创意产业园区的交通状况 43 第三部分 目标客户群体可行性专项研究 44 一、目标产业集群的基本特征 44 二、目标产业集群的行为特征 44 三、目标产业集群的生物链特征 45 四、目标产业集群的办公现状 46 五、目标产业集群的办公需求 46 六、目标产业集群对写字楼配套及附加值的需求 47 七、目标产业集群对办公空间的租金价格承受 48 八、影响决策的相关因素 48 第一部分 文化创意产业园区的专项调研 一、国内文化创意产业园区的发展现状与趋势 （一）整体概述 1、朝阳产业、前景光明 随着经济全球化趋势的加快和科技水平的提高，文化创意产业呈现出前所未有的发展前景，正在成为21世纪全球最具商业价值和文化内涵的朝阳产业国内创意企业发展迅速，产业规模不断壮大，销售收入大幅攀升。从2004年时的平均2410.69万元，增加到2005年时的4221.18万元，2006年又进一步提高到5242.29万元。2006年被称为中国“创意经济元年”，在06年之前的这三年间，中国国内创意企业销售额的大幅增加，既给创意产业的繁荣创造了必要的市场环境，又提供了雄厚的物质基础条件。创意企业从无到有，在市场竞争尚不充分的情况下，保持了利润率高速增长。2004年创意企业的平均利润率为9.47%,这一水平已经高出行业平均利润率。2005年以及2006年，创意产业平均利润率继续强劲增长，利润增长率已经连续三年超过当年GDP增长率，充分表明创意产业在国内的朝阳性质。但创意产业的这种连续的高速增长的态势，也与中国创意产业草创，行业竞争尚不充分，因而存在极大利润空间有关目前创意企业期盼资金的扶持和建立完善创意产业社会化服务体系。中国创意企业发展的瓶颈一个是投融资问题，另一个就是缺乏完善的创意产业社会化服务体系。因此，不仅建立和完善社会化服务体系迫在眉睫，政府和第三方服务机构需要通过政策引导和公共服务，规范和支持市场发展。作为一个新兴产业，创意产业在我国已经引起了高度重视。特别是在发展较快、国际化程度较高的大都市，创意产业的发展已经初具规模，并形成了各具特色的创意产业园区。北京、上海、深圳、杭州、苏州等许多城市纷纷把创意产业的发展列入“十一五”规划，将其作为支柱产业予以重点扶持。当前，如何依托城市的文化底蕴、人才优势、高新技术的发展，来推动创意产业的成长，建设新型创意城市已成为这些大都市面临的新问题。而创意产业的发展程度也有可能成为衡量一个城市综合竞争能力的重要指标之一。我国已经初具规模的代表性创意产业区域的发展状况概括如下：以北京为核心的首都创意产业集聚区。首都作为全国政治文化中心，近几年来文化创意产业有了长足发展，并已经形成文艺演出、新闻出版、广播影视、文化会展、古玩艺术品交易等优势行业。此外北京数字娱乐示范基地、中关村创意产业先导基地、国家新媒体产业基地东城区文化产业园德胜园工业设计创意产业基地等六创意产业园区已初步形成。未来几年内，北京将着力发展广告、设计、数码娱乐等多个创意产业，使之成为首都经济的新支柱。为把北京打造成中国的“创意产业之都”奠定基础。以上海为中心的长三角创意产业集聚区。上海作为中国最大的工商业城市，是长三角创意产业集聚区的龙头。近年来，上海把发展创意产业作为推动新一轮经济发展和建设先进文化的重要举措。先后组建了乐山软件园、泰康路艺术街、天山路时尚产业园等十余个创意产业园区。建设70-80个具有鲜明特征的创意产业园区，以此吸引上千家各类创意产业企业入驻。上海还力争到2010 年，使创意产业增加值达到该市GDP的10%以上，并用五到十年时间，把上海建设成为亚洲最有影响力的创意产业中心。创意产业的蓬勃发展不仅提高了上海在国际上的竞争力和影响力，还带动了杭州、南京等周边城市创意产业的迅速发展，为整个长三角创意集聚区的发展壮大增添了新的砝码。以深圳为核心的珠三角创意产业集聚区。深圳作为我国对外开放的窗口，十分重视文化创意产业在推动产业结构转型中的作用，文化产业不断发展壮大。经过多年努力，深圳在新闻出版、文化旅游、广告等一些重要的文化领域中具有比较优势，在全国处于领先地位。深圳率先提出“文化立市”的口号，计划用三到五年的时间把深圳打造成为“设计之都”，使创意产业成为该市的优势产业。从目前我国创意产业发展的状况看，主要的创意产业集聚区，多集中于经济发展水平高，对外开放程度大，高等人才资源丰富的少数发达城市，而在中部和西部地区，创意产业的发展速度较为缓慢。创意产业在我国发展较快的各大城市迅速展开，从而构建辐射性强、影响力大的创意产业带，以推动我国创意产业的蓬勃发展。2003年开始，杭州、南京、苏州、无锡、常州等城市相继重视对创意产业的扶持与推动，目前创意产业在长三角地区的各个城市里已经如火如荼地发展起来。 1、长三角地区主要地区创意产业分析 1）上海 上海具有发展创意产业的潜在优势，近年来，在各方面的参与下，通过与产业发展结合，与工业布局调整和保护历史建筑结合，与区域功能特色结合，推动创意产业发展。目前，上海创意产业已有了比较好的起步，主要呈现以下特点：形成了以设计创意为特色的重点领域。布局上出现了创意产业园。探索走出与历史建筑改造相结合的途径。 2 时尚产业园 天山路1718号 时尚艺术、服装设计、品牌发布 3 设计工厂 虹漕南路9号 设计产业产学研一体的基地 4 昂立设计创意园 四平路1188号 规划设计、公用与民用建筑设计、环境设计、景观设计等 5 M50 春明都市工业园 莫干山路50号 画廊和技术家工作室为主要特色 6 创意仓库 光复路181号 城市规划、建筑设计、环境艺术 7 8号桥 建国中路8-10号 建筑设计，园区规划活动策划 8 周家桥 万航渡路2453号 设计、摄影、广告、多媒体、会展 9 田子坊 泰康路210号 以创意设计为主 10 虹桥软件园 虹桥路333号 软件研发、数字技术、教育培训、产业孵化 11 传媒文化园 昌平路1000号 新型广告动漫影视图片产业基地 12 创智天地 淞沪路245号 教育、科技、文化、研發 园区分布图： 2）江苏 江苏一直致力于“文化大省”建设，注重文化产业的培育与发展，虽然没有直接做出创意产业的发展规划，但是“十一五”规划纲要中关于文化产业的发展目标已经含概了创意产业，提出要优化文化产业布局和结构，重点发展出版报刊发行业、工艺美术业、演艺业，同时要注重培育发展动漫、游戏、数字电视等数字内容产业，培育和推进创意产业发展，并集中力量建设一批文化服务基础工程和文化产业重点工程，加快国家文化产业示范基地建设，重点支持苏州、无锡、常州等国家动画产业基地及江苏文化产业园建设。 2006年9月6日出台的《南京市文化创意产业“十一五”发展规划纲要》则明确了近期南京创意产业的发展任务，积极借鉴国内外文化创意产业发展的先进经验，培育市场主体，适度建设产业园区，推动文化产业实现跨越式发展。旨在到“十一五”期末，使文化创意产业成为城市文化产业增量的主体部分，成为城市经济结构优化的重要推动力，实现南京从文化资源大市向文化产业强市跨越，力图构建中国东部地区“文化智慧创意中心”。 3）浙江 浙江创意产业近几年发展迅猛，目前已经培育形成了高新区国家动画产业基地、西湖数字娱乐产业园、LOFT49、唐尚433、A8艺术公社、西湖创意谷等6个比较成熟的文化创意产业园区。总建筑面积达13万平方米，吸纳就业人数约1.5万人，创造产值超过15亿元。 在建的十大文化创意产业园建筑面积将达到近160万平方米，目前已基本明确了各自的初步规划面积：西湖创意园1.8万平方、之江文化创意园2.7万平方、西湖数字娱乐产业园5万平方（一期3.2万平方）、运河天地文化创意园24万平方（一期6.7万平方）、杭州创新创业新天地30万平方、创意良渚基地53万平方、西溪创意产业园1.5万平方，湘湖文化创意产业园8万平方、下沙大学科技园11.2万平方、滨江卡通城35万平方。??? 动漫产业创意产业的领跑者，其市场表现十分活跃，年生产能力达到一千五百分钟以上的动画制作企业有十家，可以自主研发、运营的企业一十多家，相关企业超过了50家。同时，浙江大学、中国美术学院、浙江传媒学院等院校又提供了教学、科研、创作为一体的动漫产业培育体系，这使杭州己初步形成了动漫加工、研发、制作、运营和周边产业开发的生物链，开始从加工国外动漫产品向自主原创转型。北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合制定《北京市文化创意产业分类标准》 新闻出版 广播、电视、电影 软件、网络及计算机服务 广告会展 艺术品交易 设计服务 旅游、休闲娱乐 其他辅助服务 行业侧重 此数据来源：《中国创意产业调查报告》 （四）、国内创意经典案例 1、798艺术区（北京） 简介： 北京798艺术区位于北京市朝阳区东北部酒仙桥718大院内，是21世纪初在原有工业建筑闲置空间的基础上逐渐发展起来，以当代艺术为特色的艺术区。 北京798艺术区涵盖了包括原798厂、706厂、797厂、707厂、718厂在内的区域，总建筑面积23万平方米。其主要建筑由上世纪50年代前东德专家设计并建造，采用了当时世界最先进的工艺和包豪斯设计理念，强调在实用性中体现艺术性，建筑的时代特征明显，造型简洁，内部空间完整、高大。建筑北侧的高天窗形成较为均质的室内光环境，对当代艺术活动的建筑和空间需求有着很好的适应性。 区位图： 总平图： 园内机构： 红色圆点：画廊、艺术中心 桔黄色圆点：工作室、画室 绿色圆点：餐饮服务 黄色圆点：其他 工作室、画室： 1. 陈羚羊 2. 白宜洛3. 庆庆4. 老康5. 黄铭哲6. 李松松、聂牧 7. 黄锐8. 《霞荫堂》康之介工作室9. 卢杰 10. 蔡德全11. 孙宁12. 马晗13. 陈文波14. 孙原、彭禹15. 付磊16. 史国瑞17. 邢俊勤18. 苍鑫、摩根19. 石心宁20. 马树青21. 张小涛22. 赵半狄、吴小军、刘野23. 李卓24. 三版工坊 盛浩宇工作室 银殊首饰工作室25. 老三摄影工作室26. 李象群27. 单向度摄影工作室28. 陈宝国29. 林青 30. 王迈 31. 师建民 32. 杨小平 33. 蔡志松34. 谢东 35. 朱钧36. 史鑫淞、顶云内容123史晶、颜姣37. 熊文韵 38. 史鑫淞、顶云 39. 策艺术工作室40. 苍鑫41. 艺术车间-刘力国、安然42. 于凡43. 喻高、张玮44. 金增贺 1. 798时态空间2. 原色生活百年印象3. 哈特艺术沙龙4. 北京东京艺术工程5. 程昕东国际当代艺术空间6. 尤伦斯当代艺术中心7. 南门空间8. 另辟蹊径9. 郝光10. 动态城市基金会11. 北京3（立方艺术中心12. 上下班书院13. 新东方风格14. 联画廊15. 西区印象16. 帝门艺术中心17. 3+3空间18. 帝门艺术中心19. 玛蕊乐画廊20. （新空间）思想手设计计划 21. 北京新锐设计计划 22. 美人记23. 柏池空间24. 北京德勤墨艺术沙龙25. 星空间艺术中心26. 翰墨画廊27. 嘉瑞新艺术仓库28. 3818画廊29. 水泥地空间30. 独角视觉31. 意中艺术工作室32. 常青画廊33. 大窑炉音画场34. 仁俱乐部35. 二万五千里长征文化传播中心36. 中国当代 37. 空白空间38. 岭画廊39. 京德勤墨艺术沙龙40. 北京季节画廊41. 西苑雅集42. 二万五千里长征文化传播中心43. 高地画廊 44. 北京公社45. 圣邦德画廊 46. 夸克美景艺术空间 47. 家画廊 48. 798/红门画廊49. 北京锦都艺术中心50. 红星画廊51. 方音空间 52. 北京当代唐人艺术中心53. 798主席 55. 原色生活画廊 56. 海莱画廊 川福东北菜川菜6号2. 老工厂吧3. 爱特咖啡4. 柒九吧、料阁子5. 江湖餐馆6. 季节咖啡7. 迷你咖啡8. 洞房咖啡9. 闲着也是闲着 10. 爱心旺1. 微波释文化艺术交流中心2. 北京领袖服装服饰工作室3. 中赫时尚4. 大窑炉车间B 5. 大窑炉车间A6. 永一格7. 中国TATTOO绣总站/冷炎●三尖草刺青处8. 大山子艺术工程队9. 中方角广告公司10. 果子Sage（服装吧）11. 自由交流12. 莫拉诺琉璃13. 家大业大家居14. 中国互动媒体集体/《乐》杂志）15. 枫翎时尚设计工作室16. 沙万里莫拉诺琉璃17. 安妮18. 山中堂画框店19. 内容12320. 现代书店艺术书屋 “798当代艺术展”“蓝天不设防”活动“左手与右手”中德文化艺术展国际视听艺术节大山子国际艺术节798艺术区3818库画廊举办《黑白川三》画展第五届中国艺术产业论坛中法文化节法国向中国文化人授勋仪式英国、奥地利举办画廊博览会 2、M50（上海） 简介： 上海春明粗纺厂位于苏州河南岸半岛地带的莫干山路50号，占地面积35.45亩，拥有自上世纪30年代以来各个历史时期的工业建筑41000平方米。原为上海春明粗纺厂。 2005年4月被上海市经委命名为M50创意园。 几年来，上海春明都市型工业园区引进了包括英国、法国、意大利、瑞士、以色列、加拿大、挪威、中国香港在内的17个国家和地区以及来自国内十多个省市的130余位艺术家以及画廊、平面设计、建筑师事务所、影视制作、环境艺术设计、艺术品 首饰 设计等。其中由瑞士人劳伦斯创办的香格纳画廊和由意大利人乐大豆创办的比翼艺术中心是目前国内最好的画廊，并在国际艺术界享有较高的声誉。 规划苏州河畔莫干山路工厂区的规划从城市文化景观的整体格局和历史建筑的保护出发，保留和利用原有建筑，尊重现有城市文脉和基地现状，合理利用土地。（1）尊重历史，合理利用现有建筑。（2）从整体出发确定用地功能和项目策划。（3）滨河生态设计原则。（4）以人为本的原则。 总体结构布局及分区 总体布局主要考虑工厂区的复兴，表现在滨河与沿莫干山路立面的形象重构，另外在城市公园区形成主要轴线，成为统领空间结构的元素，形成了一个主轴，三条次轴；另外，改造原有建筑外部空间和利用废弃用地规划众多不同功能和形态的空间节点以及大片的绿化与景观空间，在轴线搭建的空间骨架中形成丰富的点和面，做到结构布局点、线、面相结合，并深刻理解现状，凸现有特色的地理形态特征。 根据功能定位，基地分为现代文化艺术区、工业旅游区和城市公园，并以城市公园为轴，现代文化艺术区和工业旅游区为两翼，从而将原有零乱和残破的空间布局重构和完善。 园区地图： 园内机构： 0号楼：贝碧欧美术颜料（法国双城现代手工艺术馆太阳虹画廊1号楼香风丽道咖啡承光投资管理有限公司2号楼唯品设计谷文达工作室东八时区（上海）艺术书仓闲人艺术司马青工作室（美国锐典文化传播有限公司刘震工作室谭行健工作室55画廊麦创广告设计有限公司名堂艺术品有限公司尚玄艺术设计艺法创意园丁正武工作室一鼎轩艺廊东廊艺术（澳大利亚）上海龙城服装设计有限公司上海凹凸库家具安雅·骆工作室木码艺术机构多莉工艺品有限公司赵国文建筑设计师工作室金嗣元平面摄影设计升艺术空间（台湾）迪文工作室（以色列）精音阁半度音乐歌达漫投资咨询有限公司鼎杰画廊杨青青工作室2005上海国际服装文化节、2005时尚之夜、Creative M50、法国工商会、中国传统节日乙酉中秋论坛、宝马车展、诺基亚西门子产品推广Maurice Lacroix发布 标志由厂房、油漆字、工业零件等符号提炼出不同形态的M,5,0三个字符，并组合出极富现代感的字体标志M50。 标志下方的suzhou creek/soho/loft很好的诠释了M50的紧靠苏州河的地理位置和仓库式的存在形式，体现了M50是历史、文化、艺术、时尚与创意的融合。原为上海汽车制动器厂旧工业厂房，占地面积近万平方米，建筑面积逾二万平方米。 总平图： 园内机构： 餐饮娱乐： 天与地中华料理土耳其玛哈巴中东风味的餐厅西班牙将军餐厅LUNA 璐娜餐饮管理阿罗玛香浓咖啡上海肯友贸易有限公司乐法贝餐饮娱乐（上海）有限公司清水町日本料理恬?美容保健会所游龙民间艺术创意中心上海原流工艺品有限公司上海守百文化艺术有限公司凯达环球建筑设计咨询有限公司上海分公司意得蓝企划设计（上海）有限公司上海意迅装饰设计工程有限公司上海广万东建筑设计咨询有限公司 上海（国际）产业转移咨询服务中心上海工业房地产信息服务中心源创建企业形象策划 上海）有限公司Lecoqsport 08新品发布会、“Amarula”的新品甜酒发布派对《职业经理人》十五周年暨《尚品·人生》创刊庆典派对jeep “指南者”新车发布会 “纸客帝国”网络游戏发布会 施耐德“理性与感性对话”发布会“茹约而来，鲜听我说”--梁静茹媒体见面会 英国年轻品牌“Q&X”创意发布秀Nokia N76上市发布会 二、武汉文化创意产业园区的发展现状与趋势 今年来武汉市文化创意产业发展较快，成效显著。全市现有从事文化创意产业的企业500多家，年产值100多亿元。其中软件设计企业400多家，年收入达60亿元；市属广电、报业、出版集团去年实现利润1.46亿元；动漫创意企业40家，动画作品年制作能力达25000分钟，总产值突破6亿元。据最新统计，武汉市文化园区吸引投资达18.1亿元，今年上半年实现经营收入总额达12.8亿元。文化创意产业正在成为武汉经济的重要增长极。 武汉目前已成形与在建的文化创意产业园区主要有： 光谷软件园 新天地 花园道 楚天181 外滩里 骆珈创意园 （二）武汉文化创意产业园区的案例分析 1、光谷软件园 1）园区位置： 武汉光谷软件园位于武汉市东湖国家级高新技术产业开发区内，濒临武汉市三湖（东湖、南湖、汤逊湖）、六山（珞珈山、南望山、喻家山、马鞍山、伏虎山、狮子山）之间，环境优美。2006年底，武汉东湖新技术开发区管委会和DLSP 大连软件园股份有限公司 合资组建了武汉光谷软件园有限公司，共同运营管理武汉光谷软件园，致力于打造中国服务外包交付中心。先后获得“国家火炬计划信息安全产业基地”、“国家863计划空间地理信息产业基地”、“国家级动漫基地”、“国家级文化产业基地”、“国家火炬计划软件产业基地”等国家级殊荣。2006年12月，武汉市被国家商务部、信息产业部和科技部正式认定为“中国服务外包基地城市”，光谷软件园为“中国服务外包基地城市示范区”。武汉光谷软件园现入驻企业过百家，其中包括世界500强企业EDS、深圳华为、招商银行、法国电信、泛亚班拿、北京传神、上海群硕、中地数码、江通动画等国内外知名软件及服务外包企业，业务涉及服务外包、动漫产业、金融服务、网络通信软件、信息化软件、嵌入式软件及地理信息，IT教育等多方面，从业人员过万人。 2、花园道 1）项目背景 花园道艺术生活区位于汉口西北湖广电大厦背后，原为中南汽修厂的厂房，现在改为集艺术展示、设计创意、咖啡馆和西餐厅等休闲产业为一体的商业区。其项目风格，介于北京“798”和上海“新天地”创意产业区之间，并由参与上海世博会工程的日本设计师伊东孝主持改造设计。该项目位处金十字板块与王家墩CBD的联接处，南临建设大道，与广电大厦一墙之隔；西临青年路，与王家墩CBD隔路相望，位于通往汉口火车站与天河机场的交通要道之上，位处武汉市金融商贸核心区，银行总部、顶级写字楼、世界500强在汉的分支机构、星级酒店环聚左右。项目内容 该项目原为中南汽修厂房，总占地为28亩，总建筑面积达3万平方米，拟建成集创意设计、创作展示、艺术沙龙、休闲配套于一体的花园式创意产业服务平台。项目在规划与建筑设计上延请日本设计名家伊东孝先生亲自执笔，建筑本身极具前沿性和艺术感，以“快乐”、“舒适”为核心理念的花园式创意工作生活空间倍受瞩目。 项目以整体规划，分期实施为原则，目前已完成的“U80”部分并投入使用，一期将于2009年4月交付，二期拟于计划2009年下半年动工。 项目前景 该项目是一个集创意设计、创作展示、艺术沙龙、休闲配套于一体的情境式创意生活空间，预计3~5年内将形成武汉市设计界精英的聚集地，形成创意工作、艺术生活的新典范。 3、楚天181 1）项目区域 项目位于武昌区东湖路181号，面临东湖路，位于湖北日报老采编大楼与楚天传媒大厦之间，湖北日报传媒集团楚天印务总公司印刷厂房，占地面积60亩，现有厂房建筑面积近4万平方米。 2）周边环境 该地块位于湖北日报传媒集团院内，与国家级风景旅游区东湖仅一路之隔，周边湖北省社科院 、湖北省文化厅、湖北省新闻出版局、湖北省艺术馆、湖北省博物馆、知音传媒集团、新华社湖北省分社、东亭花园、楚世家、东湖林语等文化单位、高档社区密布。 3）区域特点 文化企事业单位聚集，有“文谷”之称；周边高档住宅扎堆，是事业成功人士聚集之地。加之毗邻东湖风景区，环境优美，交通便利，人流量较大，适合发展文化产业；但商业氛围淡漠，尚未形成气候，产业聚集效应有待培育。 4）项目优势 区位优势： 项目毗邻东湖迎宾大道，是党和国家领导人以及外国元首、国际友人到湖北的必经之路。同时距湖北省委、区政府所在地仅3分钟车程，是湖北政治文化的中心地。 政策优势： 湖北是中部崛起的重要战略支点，是承接东部产业转移的重要地区，武汉面临着前所未有的良好发展机遇，是各类创意企业到武汉投资的良好发展机遇期。 5）宣传优势： 项目发展商湖北日报传媒集团拥有6报9刊2网站，是全国唯一拥有双百万报刊的主流传媒集团，与全国主要媒体有着广泛的联系，拥有他人不可比拟的媒介资源优势和宣传推广优势。 资本优势： 楚天181文化创意产业园是湖北日报传媒集团扶持培植的一个新的经济增长点，实力雄厚，可与有意向的客户进行多层次、多种类的全作。 人才优势： 湖北是文化教育强省，人才资源丰富，每年毕业大学生有几十万之多，加之武汉人力成本相对偏低，适合创意企业投资发展。 6）功能定位 在现有建筑基础上，进行局部改造，建成有浓厚文化特色的建筑载体，引进国内外及湖北本土的创意产业知名企业、设计团队和个人工作室，吸纳具有品牌感召力和服务实力的商业服务企业，形成主题鲜明、个性突出、配套齐全、政策优惠的文化创意产业园区。 利用本集团的传媒资源优势，拟定园区主要功能： 文化创意企业聚集区；产品展示发布区；文化休闲体验区；文化创意产品集市。 7）招商对象 与文化产业相关的产业，包括雕塑、绘画、摄影、影视制作等独立艺术工作室，设计、出版、展示、演出等文化行业；精品家居、艺术书店、时装、酒吧、餐饮等服务性行业；集艺术创造、商务以及休闲、餐饮、购物为一体的综合性场所。 8）发展方向 把园区打造成高端、时尚、文化特色浓厚、在全国有一定影响的知名文化创意产业园。 （三）武汉文化创意产业园区的发展现状 1、动漫产业生机初显。 武汉是中国重要的动漫人才培养基地之一。武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、湖北美院等15所高校专门开设了动漫专业，培养从专科到研究生各个层次的动漫人才，年招生规模超过千人。武汉东湖高新区与华中师范大学共同建设的武汉数字媒体工程技术中心，为武汉动漫产业提供着有利的技术支撑。 ? 武汉迎来了动漫产业的春天。一个集动漫研究开发、人才培养、企业孵化、动漫制作和公共技术服务于一体的光谷动漫产业园已初步形成。数字媒体、古南都数码、世纪长青动画、魔素动漫等动画制作发行企业，以及讯彩科技、盛科网络等动画游戏企业均在此落户，初步形成了由动漫产品研发、原创、制作、运营和周边产品开发等组成的产业链条。此外，2万平方米的光谷动漫城已完成规划设计，将成为动漫产品展示、体验、交易和技术交流的平台，成为国内最大的动漫城。 ? 在首届中国中部（武汉）文化产业博览交易会上，来自光谷的武汉数字媒体技术工程有限公司与加拿大Joee公司签订协议，投资1亿元共同制作3D动画大片《7摄氏度》，计划于2009年与观众见面。武汉光谷还在制作一部国际化标准的国内原创三维动画大片《蜜里逃生》，计划明年与观众见面，此片是由美国好莱坞专业班底制作，被业内称为中国的《猫和老鼠》。目前，武汉市动漫产业从业人员约1万人，动画片年生产能力达5000分钟以上，年出版发行动漫书报刊约1000余种500万册，电视媒体年播出动漫节目约20万分钟。 2、文化创意园方兴未艾。 动漫产业只是武汉创新产业大军中的一支先头部队。光谷数字创意产业将分为5大区域：核心区包括国家动漫产业园、国家数字媒体中心、集成电路设计园、工业设计产业园等；数字体验中心位于光谷广场大厦内，将成为数字创意产品的展示窗口和交易中心，并形成环绕高新区的创意产业带，包括珞珈创意园、华科创意园、华师创意园等；创意产业园的规划面积60万平方米，目前已建成10万平方米，依托高端技术、前沿理念，以软件研发、动漫原创、数字媒体、工业设计为主要业务，在短短两年内，仅软件设计产业收入即达60亿元；创意商业街将沿光谷广场、光谷步行街、SBI、森林公园的新型创意商业街区，重点发展体验营销、时尚展示表演等新型业态；光谷创意城规划建设5平方公里，吸引海内外创意企业与专业人才，打造成中国的“创意中心”。 3、创意设计之都风华初露。 武汉发展文化创意产业具有很多优势。盘龙古城、琴台知音、黄鹤名楼、归元古刹、碧波东湖、百年名校等人文和自然景观，构成了武汉丰富而独特的文化资源，是发展创意产业的不竭源泉。而武汉居全国大城市第三的科教综合实力，为创意产业提供了坚实的智力与人才支持。所以把武汉打造成“文化创意之都”，这样的目标并非奢望。 在设计行业，武汉市在国内处于领先地位。中法合资的神龙公司在产品的环保先进性、安全节能先进性等方面，始终以领先创新的技术做支撑；2006年中国钢铁冶金科技奖暨企业管理现代化创新成果奖评比中，武汉钢铁公司多项成果榜上有名；几家较大规模汉派服装企业注重设计，其中乔万尼与法国知名设计师合作，共建工作室，定期交流，红人在意大利、深圳建起设计工作室，对接国内外流行最新资讯……这些企业原创产品逐渐增多，产销量也直线上升。 武汉理工大学艺术与设计学院，是我国中西部地区最大的设计学院之一，先后为美的、科龙、TCL、海尔、红金龙等大型集团公司研制开发国际、国内市场所需求的新产品；湖北工业大学是湖北省最早开办设计专业的院校，其艺术设计学院的师生多次在国际和国内的设计大赛上获得大奖；湖北美术学院、华中师范大学美术系等，共同构成了武汉设计行业强大的人才输出库。雄厚的传统优势和强大的科教资源构成了武汉设计行业发展的坚实基础。 （四）武汉文化创意产业园的发展趋势 目前，武汉的创意设计产业较有优势，在某些领域实力雄厚，处于全国前列。全市创意设计机构近500家，年产值逾100亿元。演艺业、电影业比较发达，动漫游戏业、视觉艺术业发展迅速。但是在高速发展的同时，我们也应该清醒地认识到武汉创意产业的不足。武汉市的文化创意产业仍处于自发状态，缺乏整体规划，缺少相应的政策支持，并存在资金投入不足、产业链不健全、高端创意人才较为匮乏等问题。这些都成为制约武汉发展创意经济的瓶颈。 第一，人才优势的凸显。 创意产业的核心竞争力是人才。就城市而言，能否为创意人才提供适合的自然与人文环境，是决定一个城市创意产业活力大小的重要标志。数据统计表明，武汉拥有35座高校，全国第三；各类独立科研院所600余个，研发人员3.1万名，居全国第三；拥有大专以上人才98.6万名，人才密度居全国第二，武汉人才众多。而从现阶段来说，武汉的创意人才资源没有形成明显优势，但从将来考虑，在武汉众多人才资源背景下，人才优势必将凸显出来 创意人才开发可从两方面入手：一是发掘人才，如通过举办各种创意设计大赛，让潜藏在民间的创意人才脱颖而出；也可以设立创意人才中介，专门负责创意人才的发掘工作。二是培养人才，加快创意产业相关学科建设，在有条件的重点高校设置相应专业，为培养高素质创意人才做准备。对于创意人才流失的问题，武汉应制定政策吸引、挽留人才，为高端创意人才提供开放的创作环境和个人才华的发展平台。 第二、作品与产品的转变。 国际上创意产业有很多著名的品牌，如米老鼠、唐老鸭、哈利·波特等都有一系列产业。创意产业必须要通过知识产权的系列开发和运用才能实现产业化，每一种形式都要有庞大的工业与之相应。从武汉目前情况来看，创意产业还没有自己的品牌。由于原创商业动画片不多，武汉动漫衍生品（根据动漫造型制造玩具、服装、日常用品等）研发才刚刚起步。江通动画制作的《天上掉下个猪八戒》播出后，在国内反响很大，但衍生产品研发工作还处在初始阶段。今后，武汉将在资金扶持、物质奖励等方面大力推进创意产业的品牌开发，将更多的作品转化为产品。 第三、创意产业链的整合。 产业发展的核心是形成产业链。产业聚集的目的就是把产业的上游研究开发、中游的生产制造、下游的市场营销及衍生产品的开发汇聚在一个比较集中的区域，打造完整的产业链条，发挥产业聚集的溢出效应，使整个行业都处于一个良性发展的轨道。以日本为例，日本的动漫产业已成为仅次于旅游业的第二大支柱产业，形成一条完整的产业链：策划创作→在杂志上连载→选择读者反馈好的发行单行本→改编成动画片→制作衍生产品→开发游戏。目前，武汉创意产业缺乏产业链的完整性，因此尚无法充分实现创意产业的价值。政府将加强区域和行业的协调，从完善创意产业链和优化资源配置出发，进行规划和整合，探索建立更多功能定位合理、具有明显特色的创意产业园区。 第二部分 个案分析 一、武汉主要创意产业园区的项目位置研究 序号 名称 位置 1 光谷软件园 武汉市东湖国家级高新技术产业开发区内 新天地 黄浦大街 3 花园道 金十字板块与王家墩CBD的联接处 4 楚天181 武昌区东湖路181号日报传媒集团院内 5 外滩里 汉口江滩沿江大道162号 6 骆珈创意园 洪山区武珞路街道口与广埠屯之间 二、武汉主要创意产业园区的的业态构成 序号 名称 业态构成 1 光谷软件园 动漫游戏、软件开发、网络服务、音乐影视制作、数字传媒、出版发行、建筑工业设计、服装设计、广告策划等 2 新天地 办公、餐饮、娱乐、零售 3 花园道 数字媒介、形象设计、包装设计等 4 楚天181 雕塑、绘画、摄影、影视制作等独立艺术工作室，设计、出版、展示、演出等文化行业；精品家居、艺术书店、时装、酒吧、餐饮等服务性行业 5 外滩里 工程设计、工业设计、平面设计、园林设计、艺术创意等 6 骆珈创意园 IT 、数码、动漫、网游 三、武汉主要创意产业园区的的空间规划 序号 名称 空间规划 1 光谷软件园 “一区、一中心、一带、一街、一城”创意产业空间布局 2 新天地 A地块商业为主；B地块住宅为主 3 花园道 集艺术展示、设计创意、咖啡馆和西餐厅等休闲产业为一体的商业区 4 楚天181 文化创意企业聚集区；产品展示发布区；文化休闲体验区；文化创意产品集市 5 外滩里 \ 6 骆珈创意园 运用两核一廊的布局方式，即一个数码核心一个特色百货核心加上一条个性服务的步行街链接 四、武汉主要创意产业园区的面积 序号 名称 面积 1 光谷软件园 规划占地面积1000余亩，建筑面积60万平方米 2 新天地 占地61万平方米，总建筑面积达到150万平方米 3 花园道 一期占地28亩、建筑面积3万平方米 4 楚天181 占地面积60亩，现有厂房建筑面积近4万平方米 5 外滩里 建筑面积3000多平方米 6 骆珈创意园 总用地面积约200亩，总建筑面积约60万平方米，一期用地面积 2.5 万㎡（约 37 亩） 五、武汉主要创意产业园区的租金价格 序号 名称 租金价格 1 光谷软件园 约1元/平方米 2 新天地 3 花园道 2元/平方米 4 楚天181 5 外滩里 2.5-3元/平方米 6 骆珈创意园 六、杭州主要创意产业园区的配套 序号 名称 配套设施 1 光谷软件园 医院、超市、银行、酒店等，配套完善 2 新天地 办公大楼、五星级酒店、购物中心、美食街等 3 花园道 武汉市金融商贸核心区，配套完善 4 楚天181 占地面积60亩，现有厂房建筑面积近4万平方米 5 外滩里 政府机构、医院、商业区等，配套完善 6 骆珈创意园 武汉大学相关学院配套 七、武汉主要创意产业园区的建筑价值 我们从建筑的历史价值、建筑使用价值来分析： 改建型：新天地、花园道、楚天181 历史价值: 新天地是汉口永清片，原属旧日租界，最早是荒滩，19世纪末、20世纪初，经华人和日本人开发兴建，成为汉口城市东北角的一个商业及住宅新区中南汽修厂 1927 年最早名为万国汽车修理行的汽修厂由四家私人老板联合建成1967年，在青年路76 号建起了26 栋房子，用作汽车配件生产及办公场所等1980 年代后期，厂里不再生产汽车配件。从建筑平面上看，建筑多为大跨度、大开间，具备二次分隔空间的可能性。 从建筑剖面上看，建筑的层高一般较高，可以根据需要把高大的空间划分为高度适宜的若干空间从建筑立面上看，建筑的立面一般比较简洁大气，着重于表现建筑的形体和结构本身的美感，具有现代建筑的特征，有返朴归真的魅力 名称 交通状况 1 光谷软件园 关山大道、南湖大道，交通便捷 2 新天地 黄浦大街、解放大道、武汉长江二桥，交通便捷 3 花园道 通往汉口火车站与天河机场的交通要道上,交通便捷 4 楚天181 毗邻东湖迎宾大道，交通便捷 5 外滩里 汉口江滩沿江大道，交通便捷 6 骆珈创意园 校园沿珞喻路、珞狮北路和八一路的地带，交通便利 对第一部分、第二部分的小结： 通过对国内创意产业园的调查，我们发现目前较成熟的创意产业园区都具备以下几个特点： 规模大，规划有多个片区或者多栋建筑物组成 园区内业态特色显著，不会过杂，五花八门 配套设施齐全，办公、生活、休闲等基本面面俱到 交通便捷，出入方便。 建筑风格特别，艺术气息浓厚 举办活动多，尤其是具备一定影响力的活动 第三部分 目标客户群体可行性专项研究 一、目标产业集群的基本特征 我们研究的目标客户群体，就是归属于文化创意产业行业范围内的公司，即创意企业。他们具备以下基本特征： 企业呈小型化、扁平化、个体化和灵活化的特点，少量的大企业，大量的小企业经营时间不长，但具有较好的发展前景，企业发展较快短期资金需求明显，急需金融机构支持，同时，往往缺乏可融资的具体质押物，融资难度大靠创意阶层，靠创意群体的高文化、高技术、高管理，新经济的?“杂交”优势的“越界”促成不同行业、不同领域的重组与合作发展动态化，远离过去的计划经济方式，更多地依靠市场和消费自身的推动，同时又不断地设计市场，策划市场，涵养市场，激发市场重视创意机制与管理制度建设传播推广体系还不完善，渠道制约较为严重客户管理从以产品为本，向以人为本的方向转变采取资源进取型的生产研发策略工作效率不尽人意，人力资源管理有待加强“生物链”，强调以创意为龙头，以内容为核心，驱动产品的制造，拉动批发和营销，带动后续产品开发，形成上下、左右衔接、一次投入、多次产出的链条从创意产业的生物链和传统产业的生物链比较的话，我们可以看出来，创意产业在总体上或者说在宏观上表现出来三点特征： 第一点就是创意产业是版权产业。因为创意产业是通过知识产权的开发和利用创造财富这样的一个产业，因此没有知识产权的开发和利用就谈不上创意产业，所以我认为创意产业在宏观上的第一个特征就是创意产业是版权产业，版权产业可以说是创意产业的基础和核心。 第二点就是创意产业是需要高投资、高淘汰率、高回报率的这样一个小概率成功的产业。第三点创意产业很重要的特征就是集群发展如果我们把创意产业、生物链内部和传统生物链的内部进行比较的话，那么我们可以发现，创意产业在微观上也呈现出来跟传统产业不同的鲜明特点：第一个特点就是创意产业的市场是培养的。传统产业的市场是既存的。但是创意产业的市场不是既存的，是需要我们进行培养的，我想比较典型的例子像邮箱这个东西好不好，当初谁也说不清楚，怎么办？就是大家先用，等觉得这个邮箱非常好的时候开始收费了，实际上这个是消费群体的培养过程。第二个就是创意技术往往是有多种技术组成的这个生物链非常长，因此创意产业的生物链它的中间环节是不可或缺的，中间环节包括金融、法律、服务、专业媒体等等。第三个特点就是创意产业内部是绝对的优胜劣汰，而且这个现象非常的明显。文教区及黄龙思维空间、办公空间、作品展示空间、休闲娱乐空间，甚至包括健身空间。一：生态化 ??????? 生态化写字楼是近年写字楼形式发展的重点，其核心思想有两点，一是充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资源。二是充分调动技术手段，达到低能耗、减少污染，实现可持续性发展。二：服务配套综合化 ?????完备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体显现项目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便利性，极大的提升了客户入住的附加值。 ??????? 将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。 ：专业化 随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，客户的行业特性也更为突出：智能化科技已经广泛的渗透到企业活动的各个层面，企业越来越依赖网络、电器设备。写字楼的智能化就是通过一系列领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通 资料来源：浙江精锐市场研究部 八、影响决策的相关因素 办公场所的位置，即地段。 交通是否顺畅。在将时间和成本等同的今天，交通是否顺畅已经成了企业最关心的因素之一。交通甚至会改变城市人口的经济行为、居住选择、空间概念。交通在完善城市空间布局方面发挥着重要作用 配套设施。 配套设施完善的建筑综合体对于一个区域的意义，它不仅仅是代表着形象，同时也是人气的聚集、商务元素的流动，同时它更是满足办公需求必不可少的一种建筑形态 硬件设施与软性服务。硬件是否智能化，软性服务是否人性化。举个例子，餐厅是否送餐、车位是否充足等等 建筑文化。建筑文化又无时无刻不在存在着，它时刻影响着入住的企业和工作的员工，甚至能影响到小范围周边的区域经济。一座没有建筑文化只注重硬件设施的建筑，就象一个衣着光鲜而没有内涵的人，人们不愿意同这样的人交朋友，同样企业也不愿意在这样的建筑里安家落户。 新健康办公主义。人性化、绿色环保、高智能化已成为“新健康办公主义”的三大要素。办公场所的外部环境是否生态，内部布局是否合理，整体是否符合健康主义现在的确已经成了企业关注的一大焦点问题，是否实现办公中的绿色和生态，其实涉及企业在办公中的运营成本和健康安全问题。 办公空间的功能 武汉文化创意产业园区市场调研报告 44 下沙大学科技园 后院
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