武汉经开万达广场项目招商策划前期定位及市场调研报告
一、武汉总体概括介绍 二、经开总体概括介绍 三、武汉商业发展状况 四、经开万达及周边情况 五、项目SW分析 六、项目前期定位
? 武汉坐落于江汉平原。长江、汉水在此交汇，在地理上将武汉划分为武昌及 汉口和汉阳。
? 武汉是湖北省省会，中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级 城市。
? 全市面积8467.11平方公里,中国中部及长江中下游特大城市，是华中地区蕞 大的城市，华中地区的金融中心、交通中心、文化中心。
? 截止2009年，全市常住人口910万人。2009年度国民生产总值4500亿人民币 ，内地副省级城市列第五。
? 社会消费品零售总额2164.09亿，增长17%，城市居民平均可支配收入18385 元，增长10%。
2009年武汉市全年地区生产总值4560.62亿元，比上年增长13.7％。 其中，头部产业增加值149.06亿元，增长1.6％；第二产业增加值 2142.14亿元，增长16.0％；第三产业增加值2269.42亿元，增长12.5 ％。
全年社会消费品零售总额2164.09亿元，比上年增长17.0％，提 前一年实现“十一五”规划目标，跨越2000亿元台阶，吃的商品零售 额500.33亿元，增长8.7％；穿的商品零售382.29亿元，增长11.6％； 用的商品零售额1280.89亿元，增长22.4％。
2009年，城市居民人均可支配收入为18385.02元，增长10.0％。
开发区始建于1991年，1993年4月经国务院批准设立，管理范围192.7平 方公里，其中102平方公里为新开发区域。开发区建成区已达40平方公里，现 在天然气、蒸汽、通讯、道路、铁路、排水、码头等基础设施一应俱全，区内 湖泊环绕，景色秀美，是一处居家、休闲的理想之地。
2004年2月，######武汉市委、武汉市人民政府作出开发建设武汉新区的 战略决策。武汉新区由长江、汉江和京珠高速公路合围而成，形成“两江一路” 的天然扇形区域，涵盖汉阳区、武汉经济技术开发区、蔡甸区和汉南区的一部 分，规划面积368平方公里，建设用地160平方公里，规划人口100万。
六湖指汉阳地区的龙阳湖、三角湖、墨水湖、南太子湖、北太子湖和后官 湖，2002年作为国家“水污染控制技术与治理工程”重大科技专项之一的 “六湖连通”工程启动，该项目旨在连通“六湖”与长江、汉江，通过引江入 湖、湖湖连通形成动态水网，构建良性城市水环境生态系统，预期2010年完 工。
以目前对武汉市片区划分为基础、片区交通线路、行业片区分区和市场表 现的区域特征将汉阳片划分为四个板块。
晴川街道 月湖街道 建桥街道 翠微街道 鹦鹉街道 五里墩街道 琴断口街道 江汉二桥街道 洲头街道 江堤街道 沌口街道 军山街道 永丰街道 奓山街道
沌口区20-50岁占总人口的59.91%，人口红利现象明显，属主流消费群体。而汉阳20-50岁仅占总人口的48.2% 。
沌口以汽车、食品等产业为支 撑，经济基础较好，人均收入 和支出略高于武汉市平均水平
四新板块经济基础 一般，作为政府重 点规划的新区范围， 是未来经济发展的 重点区域之一
从商业环境上看，Y1区域商业氛围浓厚购买力强，Y2、Y3板块中商业尚未起步，Y4商业基于其居住配套服务而 衍生，发展迅速。
21世纪购物广场、家乐福、 金马·凯旋家居广场、苏宁 电器、工贸家电、好美家家 居广场、欧亚达家居广场、
目前，Y1、Y3公共交通比较发达，Y2、Y4公共交通设施少，通达性差；“十一五”期间，政府将重点完善Y1、 Y3板块公交设施，改建古琴台大型公交枢纽站，新建滨江苑、武汉体育中心、永安堂等中型公交枢纽站。
市场表现：项目至2007年09月开盘以来，销售情况一直不是很理想，今年1月至8月，总成交190套，价格4648元/平米
项目简介：湘隆·时代商业中心位于沌口核心区、武汉体育中心的正西面，并且该项目自身有30万方的商业配套。该项 目总建筑面积149850万平米，容积率2.78 ； 以3栋11层小高层及8栋18层小高层建筑形态组成，目前售在产品主要集中 在110-140㎡的三房产品上。
片区价值评估综合结果 ? 汉阳板块由于周边配套成熟，板块内项目以改善类产品为主，板块价格较为坚挺， 当前钟家
村片区因华润置业中央公园及世茂锦绣长江二期成交放量，虽然该板块已接近历史高位，但 未来空间依然充裕，冲破高点指日可待。 ? 沌口板块同比其他板块而言，配套设施较为成熟，但在售项目较少，新推上市项目对短期的 成交量拉动较大，并且客户对板块内的项目认可度较高，置业者均来自板块内居民及企业员 工。 ? 四新板块从市场发展阶段而言处于起步阶段在售项目较少，随着未来国际博览中心建成，该 板块的潜力会逐步呈现。 ? 区域内泛后官湖板块由于在售项目以洋房及别墅产品为主，因此板块整体价格较高，随着未 来恒大及和计黄埔项目的陆续动工，后期板块配套设施会日渐成熟。
开发区位于武汉市区西南， 濒临长江，地处市区中环线 和外环线平方公 里，远期控制规划面积90.7 平方公里，距离市中心及汉 口、武昌火车站约30分钟路 程，距武汉天河(国际)机场 约40分钟路程。发展腹地广 阔，区位优势明显。
2008年，武汉经济技术开发 区规模以上工业企业累计实 现工业总产值946.96亿元， 其中，汽车及汽车零部件产 业实现工业总产值577.39 亿 元，占全区规模以上工业总 产值的60.97％；实现全口径 财政收入76.45亿元。
汉阳黄金口都市工业园是经 过市政府批准的、享受市级 都市工业园优惠政策的工业 园区。位于武汉新区西南端 ，东接318国道，南临汉阳大 道，北抵汉江堤，城市三环 线纵贯园区南北。规划面积 12.71平方公里，包括黄金口 片（11.69平方公里）、洲头 片（0.45平方公里）、汉阳经 济开发区工业板块（0.57平方 公里）三大产业区域。2007 年实现工业产值80.6亿元，税 收5.5亿元。产值在全市7个都 市工业园中位列第二，税收 位列头部。2008年上半年实 现产值53.5亿元,税收3.48亿元 ，预计全年产值将超过100亿 元，税收超过6亿元。
基础设施完备，东西向有三条城市主干道（汉江堤顶路、汉蔡快速路、汉阳大道），南北向有一条城市主干 道（中环线），还投资修建了三纵两横五条道路（黄金一路、黄金二路、金色大道及两条连通老汉蔡公路的 出口路），配套了4万千伏安的电力设施，铺设了1620米的供水管道，东南片预埋了电信和天然气管道，什湖 污水处理厂、11万伏变电站2个重大配套项目已纳入省市建设计划。 采用“一区多园，协调发展”的开发模式，整合规划范围内黄金口村、四台村、仙山村、米粮村、科技孵化 基地等村级工业园资源，形成了统一规划、统一招商、资源共享、连片开发的格局。 注重各类服务平台建设，目前为园区企业提供服务的机构有：园区管理办公室、财源建设办公室、都市工业 园投资开发公司、中亚投资担保公司、信合银行黄金口工业园营业部、园区警务室、园区城管执法中队、园 区物业公司等，为入驻园区的企业提供一条龙便捷服务。 正按照“产业积聚、资源集约、结构优化，环境优越”的发展战略，以及“提高发展质量，加快发展步伐， 提高服务水平”的要求，不断创新项目合作方式，努力缩短项目的签约期、注册期、竣工投产期，加速推进 园区建设。 经过近年的快速发展，园区已成为新区建设制造业转移的平台、东部制造业向中部转移的平台、全民创业的 重要平台！
不乏品牌大企业，初步形成食品加工、轻工电子、新型材料、汽车零部件配套四大支 柱产业
中小企业云集，规划范围内共 有中小企业160余家。其中， 以“五朵金花”（即武汉百威 啤酒公司、武汉苏泊尔炊具有 限公司、武汉金牛管业有限公 司、武汉亚太调味品有限公司 、武汉天龙黄鹤楼酒业有限公 司）为代表的规模以上工业企 业73家，产值过亿元的企业10 家，税收500万元以上的企业 64家.初步形成了食品加工、 轻工电子、新型材料、汽车零 部件配套四大支柱产业。
科技企业孵化产业基地——重点培育汽车电子、光机电一体化、激光、数控技术和信 息技术产业
武汉黄金口科技企业孵化产 业基地是由武汉市科学技术 局、汉阳区人民政府和华中 科技大学合作共建，由武汉 黄金口科技产业开发有限公 司承建和管理的省级科技企 业孵化器，是黄金口都市工 业园的重要组成部分。
产业基地整体规划用地面积 约600亩，一期开发用地面积 约350亩。产业基地将依托政 府的科技政策资源和大学的 科技成果、科技人才资源， 重点孵化和培育汽车电子、 光机电一体化、激光技术、 数控技术和信息技术产业， 为黄金口都市工业园提供产 品、企业和人才资源。
万通创业园地处汉阳黄金口 都市工业园中心位置，东临 武汉内环线、南傍老汉沙公 路、西接武汉中环线、北依 汉江，与百威啤酒、苏泊尔 等知名企业及汉阳黄金口科 技企业孵化产业基地毗邻。 一期于2006年底竣工交付使 用，已建成标准工业厂房10 栋，单栋面积约3000㎡— 5000㎡，单层面积1000㎡， 每栋配备1部货梯，建有综合 办公楼1栋，配备会议室、接 待室、多媒体演示厅等；二 期建设标准工业厂房3栋，单 栋面积约10000㎡，单层面积 2000㎡，每栋配备2部货梯； 园区内还建设了员工食堂、 活动广场、园区超市等。
四台创业园（四台村）是汉阳黄金口都 市工业园的一部分，东临武汉中环线、 南傍汉蔡高速公路、西接武汉高新农业 示范区，北靠汉江，占地1000亩，与百 威啤酒、苏泊尔等知名企业及汉阳黄金 口科技企业孵化产业基地毗邻。规划建 筑总面积40万平方米，其中适合各类食 品、电子、服装等轻工生产加工的标准 厂房35万平方米，总投资8亿元人民币 。一期已建成近7万平方米的厂房六栋 、高档会所一栋、综合办公楼一栋，对 外招商初见成效，已有16家企业正式签 约进驻。
四台创业园按照现代企业生产经营要素 规划设计建设生产中心、供应中心、科 研中心、商务中心、人才中心、后勤中 心。所有物业均按高起点、高标准、高 质量要求建设，能够满足进驻企业生产 经营的需要。
金琴创业园（黄金口村）是汉 阳黄金口都市工业园的一部分 ，位于武汉新区西南端汉江之 畔，东接二桥路318国道，南 邻汉蔡高速，北抵汉江，三环 线横贯整个园区，占地面积 600亩，交通及生活条件十分 优越。有制造业区、物流区两 版块，已入驻企业20多家，包 括百威啤酒的配套加工企业、 华艺柔印、广东创生、富淦科 技、博奥投资等规模型企业5 家。有标准厂房17万方，其中 轻钢屋面厂房12万方，二层框 架厂房5万方，综合办公楼一 栋。计划还将开发土地200亩 。
金琴创业园将按照“资源集约 、产业积聚、结构优化、环境 优越”的发展战略进行规划和 建设。
金琴创业园——是汉阳黄金口都市工业园的一部分，位于汉阳区永丰街米粮村，东临 三环线，汉蔡公路贯穿整个园区，交通及生活条件十分优越，目前已有多家企业入驻。
目前沌口片区公共交通设施少，通达性差，大部分道路网在规划实施中，将为后期商业发展带来巨大空间。 “六横六纵”全部竣工将会很好的改善汉阳交通体系，特别对于四新区域的交通改善更为明显。
规划中的两座桥目前均没有开工建设，预计在下半年开始建设，对于短期内的市场影响不大。
岸经琴台大道延长线，长 北路路口，过江后线米，设 梅家山立交，全长约7.9公
汉阳蕞早开通的四号线年左右开通，目前仍未开始施工，轨道对于近期市场影响较小。
?新区简介：由长江、汉江和京珠高速公路合围而成 的扇形区域，规划面积368平方公里，建设用地160平 方公里 。 ?新区定位：现代制造业基地,生产性服务中心,市级 文化旅游中心和风貌独特的现代化商住新城。 ?新区组团：
?汉江组团——规划面积59平方公里，打造武汉市市级文化 旅游中心； ?沌口组团：规划面积94平方公里，打造现代制造业基地； ?四新组团——规划面积46平方公里，打造市级生产性服务 中心。
从商业环境上看，汉阳区域共有3个商圈，钟家村商圈以时尚百货、品牌超市等综合购物为主，王家 湾商圈以大型商场、超市及卖场为主，沌口商圈以日用百货、生活娱乐等为主
汉商21世纪购物中心、家乐 福、好美家、金马、国美和工 贸等众多大型商场、超市及卖
工贸家电城、锐利运动营、必 胜客美食、友邦百货、汤姆熊 电玩城、银鑫电影院、帕菲克
商圈概况 商 圈 体 量 约 20 万 平 方 米 ， 属于商业副中心，以年 轻时尚消费群体为主。
化妆品、珠宝等 时尚名品馆、珠宝、化妆品、流行女鞋，名表，眼镜，超市、餐饮
商圈概况 商圈体量约25-30万平方 米，属于中心商业区， 该区域是汉阳的商务、 金融中心，主要消费人 群为区域周边家庭及商 务政治消费。
商圈概况 商 圈 体 量 约 15 万 平 方 米 ， 属于多功能商业副中心， 消费人群主要为周边居 民和企业职工。
服装、副食、生活用品、鞋类、厨具、玩具、书籍、 运动产品、音像制品、小家电
邓记牛肉面 乐乐副食 土鸡直销 蜀渝丰菜馆 湖南米粉 厨林美食 梁湖鱼米香 伊美家布艺 盼盼副食
市场定位 ? 全业态规划，汉阳；都市时尚风情步行街 ? 以项目自身及周边居住人口为核心消费群，辐射整个汉阳区
主题设计 ?邻里中心步行商业街；休闲购物之城；动感娱乐；星级专 业化美食
划 文化营地——书吧、影像店、美容院、美发厅、茶馆、婚庆 室内#########——量贩式KTV
区域消费者对区域新增商业主要集中在休闲娱乐之上，二楼大面积划分正 好切合这类商业需求
职业以区域内企业职工为主，年龄集中在20-30岁、月收入水平集中在 1500-3000元
一般消费产品主要集中在服装、日常家庭用品；大体上区域消费客户每 周消费1-2次；区域内的消费金额集中在50-200元/次
以便利、交通以及价格为主要偏好；商业类型需求为百货公司、步行街 及大型超市；出行工具为公交车为主
区域内体量蕞大、业态蕞丰富、品质蕞高档 满足高新区内居住人口及商务流动人群 区域 时尚 生活中心
L2 以 休闲服饰童装、童玩 为主，并辅之以家居用品、 美容美发、时尚数码等生 活配套服务。
L1 突出品牌概念形象， 时尚知名品牌、流行品牌、 生活特色店及国内连锁 洋快餐。
1F：时尚生活 时尚流行服装、特色生活馆，连锁名洋快餐为主，引进国际休闲 运动品牌如：迪卡侬、UNIQLO、酷动、绫致、衣恋、GXG、屈臣氏、必胜客、麦当 劳、KFC、DQ、味千拉面、面包新语等。
2F：流行前沿 休闲服饰，家居、儿童生活馆等全业态组合。引进品牌如：热风、 卡宾、adidas、nike、美特斯邦威、森马、Me city、佐丹奴、爱乐游、启路文具、 朴坊、韩尚生活、乐扣乐扣等。
3F：美食天地 以本地多元化餐饮为主。汇集国内特色餐饮，计划引进：如：禾 三层 绿寿司、 大菊铁板、荷花亭、大丰收、德庄火锅、味食尚、户部巷等。
品牌规划 一层定位：时尚精品。主要规划精品男女装、配套服务、连锁餐饮等。
二层定位：娱乐潮流。主要规划潮流青春服装、连锁餐饮、童装童玩、美 容美发等业态。
品牌规划 四层定位：中高端酒楼；为时尚主题餐厅。目标客户-明星厨房、新海景
1. 武汉5个项目错位互补; 2. 特定客群消费问卷；如针对企业中高层、年轻人群 3. 区域服装-休闲 旺销品牌；
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