这个城市该抄底了！
这几天楼市有一个新闻比较火，叫做“外资抄底房地产”。
很多人问我怎么看，这里面其实有两层意思：
其一，寒夜已至，狼群外出捕猎。（美元强势升值，国际资本借潮汐之势收割全球资产，无可厚非）
其二，狼群排队围猎国内资产，证明我们的楼市局部已经出现洼地价值，是一种利好预期。
黑石、汇丰、高盛、摩根大通、贝莱德这些国际顶尖投资机构，并不是人傻钱多的愣头青。
多是遍布全球个顶个的金融精英，他们的日常工作就是寻找机会，博弈市场，为背后财团输血。在技术角度，这些投资的方向性是没问题的。
今年围猎国内资产，主要标的积聚在经济最强一线城市，还是看重中国未来的经济势头以及资产的底层价值。
很多人问我，外资为何不抄底住宅，而是商业。难道不看好住宅？两个字，限购。
国内的“房住不炒”很早就国际化了，对外资一直采取“抵御”姿态，可能源于对日本房地产泡沫危机的担忧。
如果能买住宅，这些投资机构可能早就入场抽血了。
还有很多读者问子木，外资抄一线，我们能抄哪里？
首先我们要明白，什么是“抄底”。
这是房地产投资技术性最强的一部分，通常资产进入底部空间，周边环境会异常糟糕。
就像现在，大多数人每天在负面情绪的熏陶下，连消费都不敢，更别说买房，房价上涨的预期被彻底粉碎。
这跟鸵鸟遇险把头埋进沙子里一个道理，最简单的人性表现。
而抄底，就是最反人性的行为，心藏强大且理性的逻辑，坚守“少数人赚钱理论”，如激流中的逆舟。
航行很难，一旦激流转变方向，财富可以翻番。
巴老师说，“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。现实世界中，基本是“别人恐惧我更恐惧”，能做到平常心的人寥寥无几。
所以能抄底的人，心理素质非常好，而且认知水平必须达到一定的高度。
说实话，现在全国投资买房能抄底，打赢通胀的概率并不高。
过去可能20%，现在剩下了10%，其中还需要结合宏观、中观、微观概念，对城市的周期了如指掌，拿到一手数据，才能推算得出。
这也是子木毕生追求的研究课题，曾帮读者踏准过几次周期，在不亏当赢的时代，带读者赚钱也是一个愿望。
接下来的这个答案，之前我透露过，而今天再强调一次，是因为抄底时机很短暂，马上要结束了。
我想把这个抄底机会作为2022年年度礼包送给大家。
（下面我会告诉大家“是什么”与“为什么”，纯技术文，耐心看必有所获，感觉复杂可以直接跳到文末）
就是城市地位、经济和人口，在同等级水平竞争者中的地位究竟是怎样的，我们也叫做权重。
北上广深，是全国基本面最好的四个城市。
二线城市则不同，比较分散且分化。
有东部最重的苏杭二市，西部最重的成都、重庆，中部最重的武汉，后面还有南京、宁波、长沙、西安、合肥、青岛等等。
我们需要在这里面找到“10年前的一线城市”。
按照综合数据排列，成都、武汉、杭州一定排在前三，今天我们具体要讲解的抄底对象，正是武汉。
武汉是华中第一大城、国家级中心城市、中部崛起战略支点，在中部六省的版图内占有绝对优势地位。
这会对整个中部产生长期虹吸效应，形成价值高地。
换句话说，国家只要发展“内循环”经济，就离不开武汉，作为九省通衢的要塞，武汉是全国资源流动的关键。
在今年前三季度的GDP表现中，武汉以887.7亿的同比增量，紧随深圳排名全国第二，经济开始发力。
在总排名上，武汉今年有冲击全国第8杭州的势头。
这归结于武汉的产业结构和对防疫独到的理解。武汉产业这些年转型得不错，光电子、新医药、信创等都压中了国家主导的“下一个十年”，增长稳健。
这要比以互联网经济为主的杭州，更具前瞻性。
而对疫情的防控，武汉现在可以说是国内标杆，最早推出了常态化检测和灰码机制，在精准防疫与经济之间取得了平衡。
我当初曾把团队设在北京、武汉、深圳，三地。
在北京我可以拥有品牌思维，能获得最新的政策走势；在深圳能俯瞰整个大湾区，从而拥有国际视野；而在武汉，则是生产资料的集中地，可以把握到全国大消费市场的动态走势。
国内大多数连锁消费品牌，都喜欢把第一站设在武汉，因为这里的路网发达，资源流动效率高，机会很多。
当然另外一个重要的原因，这里的年轻人储备很夸张。
武汉拥有百万级大学生，这是一张绝对重量级王牌，意味着不需要抢人，就可以被动获取其他城市难以企及的人口增量。
二十一世纪最缺的就是人才，武汉只要做好招商引资，人口增量水到渠成，2021年人口增量全国第一，追平北上广深也只是时间问题。
尤其在城市化和人口增量已经进入尾声的时期，这时候唯有武汉这类区域龙头城市，已经在人口、产业、能级初具规模，才可以冲击下一个一线城市。
每个城市都有自己固定的楼市周期，涨一波然后跌一波，只不过路径不同。
好的城市大涨小跌，阶梯式上涨，差的城市一波下跌，回到解放前。在周期面前，再好的城市都要慎重，一不小心都会追高站岗。
成都、杭州、武汉，说实话只有武汉目前处于“小跌的谷底区域”，算是最完美的抄底时机。这个从数据上可以做出判断。
大体上，武汉从去年到现在已经跌了一年多了，这是非常好的现象。
因为在这之前，武汉断断续续涨过好几轮，新房每年都处于20万套左右，排名全国前三。
尤其是2020年武汉大疫后，房价暴涨，那时候阳逻、蔡甸、汉南、黄陂等郊区也跟着不分青红皂白跟着疯涨。
那时候我出文预警，告诉大家这种涨势是虚妄的，涨得越高跌得越惨。
果不其然，从去年开始到今年的回调，武汉对虚妄的上涨付出了惨重的代价，尤其阳逻，成了全国炒房客的坟地，套死一大波购买力。
再加上新房市场出现仅次于郑州的烂尾风波，对市场信心打击严重，又构成了新一轮的房价下探。
对于优质标的，每一次深度回调，都是兴奋的，只有把泡沫挤出去，房价才能良性成长，超跌入底才是浮现机会。
按照数据来看，武汉的二手房均价已经从最高峰2W/平米，跌至1.65万/平米左右，回到4年前，意味着这四年中，只要买到中下部资产，基本都是亏钱的。
按照比价效应看，武汉房价“性价比”在二线城市中基本排名第一，比曾经的苏州更具洼地价值。要知道GDP和人口均不如武汉的南京，房价已经涨到3.5万/平米左右了。
小面上，抄底武汉的另外一个信号是二手房成交量开始触底反弹：
二手房最能体现线月至今，武汉已经出现连续半年的成交量爬坡。
而且在9月份，武汉出现历史性一幕：
武汉一直都是新房市场，二手房的反超意味着存量市场在唤醒，“房产投资在于卖”，意味着房产价值开始真正凸显。
当下武汉核心地段大开发已经画上时代句号，当核心板块新房开发量在加速缩减的时候，房地产投资的效应就会出现规模性反弹。
而对于新房来说，武汉今年在烂尾风波+大环境下行的情况下，1-10月依旧跑出了12.45万套的成交量，排名全国第一，可见其市场购买力的韧性有多强。
从数据方向来看，武汉已经进入“成交量上涨，房价维稳”的第三阶段（主要针对核心城区），房价跌无可跌便是筑底，底部形成，剩下的只有反弹。
保守是随着经济+人口的增长，对抗通胀，激进是伴随投资+改善链条释放，向上冲击，追平南京。
最后我们再讨论一个问题，武汉到底怎么抄？
并不是武汉所有板块都可以抄底，有的抄到脚脖子上，有的甚至抄进了坑。
这是因为武汉存在几个难以解决的问题：
第一个便是爱造新城，政府喜欢规划新区，但并没有考虑到人口和产业具有集群效应，这时候房地产肯定会造成剧烈分化。
就像上文所述的阳逻，名副其实的炒房客坟地，当初正是打着新区的伪概念，用超低的房价引诱人们上车，最后变成了鬼城。
还有长江新城，距离产业核心区遥远，这些年打着长江的名号做产业新区概念。
事实上，武汉价值“东西走”，北部在历史基因上就是老工业区，无论是地理环境还是配套规模，长江新城都是50年时间起步的，没有产业也没有人口，跟阳逻一样也是一片鬼城。
诸如此类区域，还有汉南、黄陂、新洲、小军山、永安堂、横店、古田等等，都是伪概念的坑地。
这些地方的房子特别多，整体上拉高了武汉整体库存，造成价值分化，郊区很难再涨起来，而有钱人都会向核心区聚集。
武汉是全国紧随重庆之后的高楼城市。重庆因为是山城，武汉多是湖泊，为了增加土地利用率，所以层层起造高楼，50+的超高层遍地开花。
但这种超高层是违背人居理念的，而且很容易分摊房地产价值。所以在武汉买房，一定要寻找低密度的居住环境，这在未来是绝对的稀缺品。
光谷相当于北京的海淀区，而且是升级版的改善型海淀。
光谷近十年每年都会诞生一个千亿级的产业群，平均每天307名大学生就业创业，高新企业数量是十年前的六倍多。
研发总部云集，没有机器轰鸣，也没有产业工人穿梭不息，但凭着智慧“大脑”的高速运转，撬动2400亿元产值的产业活力，相当于一个地级市的GDP。
2021年，光谷地区生产总值同比增长16.8%，占武汉GDP的13.6%；人口数据更夸张，一年增长高达30多万。
光谷能创造中部最多的就业机会给年轻人，就会得到大家的青睐，而武汉名牌高校多在光谷，又为企业的发展提供最便捷的通道，两者相辅相成。
这在房价层面上都有体现，武汉前几轮房价上涨，领涨的基本都是光谷，2018年前后，这里的新盘，只要开盘就被抢光，也是全武汉收茶水费最多的地方。
即使经过一年多的深度回调，光谷的5年涨幅依然领跑武汉。
我们随便来找几个案例，比如关山大道的中建大公馆，2018年房价2.2W/平米，现在是2.77W/平米，涨幅26%。
绿地光谷中心城，2018年开盘1.65W/平米，现在2.2W/平米，涨幅33%。中建光谷之星，2017年开盘1.4W/平米，现在是2.7W/平米，涨幅95.74%……
光谷是武汉这波房价回调最坚韧的区域，同时已经率先实现筑底，成交反弹，高居全市第一。
长期价值逻辑不变，冷市抗跌，热市易涨，一旦明年有“放开”的趋势，这里的买入流量会剧增，房价产生一定的冲量，而我们完全可以把握住这个机会。
当然光谷也存在分化，有老光谷和新光谷。
老光谷以关山大道为核心，房价在3万/平米左右，随着城市配套逐渐饱和，房价已经触及天花板。
目前整体产业趋势都在向新光谷，也就是光谷中心城腾挪，这里遍布500强企业，诸如华为、小米等最前沿的信息产业群。
同时光谷中心城是全武汉最低密度的居住区，而且仅有33%的住宅用地，其他67%都用来做产业和配套。
这里到处是公园和商业，跟深圳前海自贸区非常相似，产业、配套为主，居住为辅，驱动国际化形的高品质住宅区，未来是武汉的一张名片。
而我们的主要仓位也要围绕着武汉的新光谷做选筹，买房一定要有未来5年的眼光。
抄底第一讲究安全垫的厚度，一定要买在底部，而不是脚踝处。
第二要有升值预期，底部经济+人口逻辑扎实，有的地方虽然可以抄底，但未来不涨价，买到的依然是负债，而不是资产。
安全厚度+升值预期，决定了抄底的价值。
如果你有几十万的首付，不想放在银行吃贬值，又不敢放在股市跟别人玩零和游戏，又想在5年之内，获得比较不错的理财收益，现在投资光谷中心城是比较稳妥的选择。
武汉目前首套房贷利率已经降至3.9%，购房成本进入历史级最低区间，准入资格也有所宽裕，基本打开了短暂的窗口。
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