都市工业园区土地利用问题研究以武汉市为例
都市工业园区土地利用问题研究以武汉市为例矽l圈I层}{皇肩些甏而丽都市工业园区土地利用问题研究——以武汉市为例卢新海1，马遥1(1-华中科技大学国土资源与不动产研究中心，湖北武汉430074)摘要：本文站在广义土地利用的角度，从用地情况、区位布局、运营现状、产业发展等方面介绍了武汉市7个市级都市工业园区的发展状况，通过深入分析和横向比较揭示了武汉都市工业园区发展新阶段在土地利用方面存在的问题，并给出相应的政策建议，以期促进园区更好发展，并为国内其他地区都市工业发展过程中土地利用问题的解决提供一定的借鉴。关键词：，土地利用问题，中图分类号：F293文献标识码A章编号：
矽l圈I层}{皇肩些甏而丽都市工业园区土地利用问题乘法口算100题七年级有理数混合运算100题计算机一级题库二元一次方程组应用题真心话大冒险刺激问题研究——以武汉市为例卢新海1，马遥1(1-华中科技大学国土资源与不动产研究中心，湖北武汉430074)摘要：本文站在广义土地利用的角度，从用地情况、区位布局、运营现状、产业发展等方面介绍了武汉市7个市级都市工业园区的发展状况，通过深入分析和横向比较揭示了武汉都市工业园区发展新阶段在土地利用方面存在的问题，并给出相应的政策建议，以期促进园区更好发展，并为国内其他地区都市工业发展过程中土地利用问题的解决提供一定的借鉴。关键词：，土地利用问题，中图分类号：F293文献标识码A章编号：1001—9138一(2012)04一0010一20收稿日期2一09—04我国的都市业蕞早出现在上海，上海市府于1998年开始提出都市工业思路。经过几年的探索和实践，都市工业这一新兴的城市工业形式在上海取得了成功，并得到了迅猛发展。与此同时，上海影响和带之下，全国其他城也纷纷开始为自己城市工业的发展寻求新的出路在市区内建设自己都市工业园区．武汉建设正是在这股热潮中兴起的2003，武汉市政府开始尝试以发展都市工园形式实施老工业基地改造创性地利用储备制度培训学校管理制度消防安全管理制度仓库管理制度项目管理制度报销制度及报销流程将区建设与国有企业改制相结合，重组城市土地资产归并零散城市存量，成了通过成片改造老企发展都工，以发展新兴工业带动老基地整体改造的城市工业发展新模式。到2010年底武汉7个10学术板·∞r2．A心城区已形成“一一园”发格局。武汉都市园区地利用基本情况．武汉都地规模现状建设起步于203年，从蕞初占地积仅0．8平方千米发展到207年整体规划控制范围扩区时55．3平方千米总面积扩大近倍占整个城已建成面积2％其达2平方千米相对于蕞初规划1．84平方千米增加了．6平方千米。此外从鼓励扶植都工业园区起步阶段展角度出，部分在城总体规划中被列为非工用地现状闲置也被规定基本建设项目建设成本管理规定赡养老人的法律规定三八妇女节放假规定三八节放假规定鞋类三包规定在5年内(2年)作为临时工业用以暂时都市临时用地不得新、扩建5年后根据万方数据fl啕1/去S也/电都市工业园区土地利用问题研究一一以武汉市为例卢新i每1，马遥E(1.华中科技大学罔土资源与不动产研究中心，湖北武汉430074)摘要:本文站在广义土地利用的角度，从用地情况、区位布局、运营现状、产业发展等方面介绍了武汉市7个市级都市工业园区的发展状况，通过深入分析和横向比较揭示了武汉都市工业园区发展新阶段在土地利用方面存在的问题，并给出相应的政策建议，以期促进园区更好发展，并为国内其他地区都市工业发展过程中土地利用问题的解决提供一定的借鉴.关键词:都市工业园区，土地利用问题，政策建议中图分类号:F293文章编号:1001-9138-(2012)04-0010-20我国的都市工业蕞早出现在上海，上海市政府于1998年开始提出发展都市工业的思路。经过几年的探索和实践，都市工业这一新兴的城市工业形式在上海取得了成功，并得到了迅猛发展。与此同时，在上海的影响和带动之下，全国其他城市也纷纷开始为自己城市工业的发展寻求新的出路，在市区内建设自己的都市工业园区，武汉市的都市工业建设正是在这股热潮中兴起的。2003年，武汉市政府开始尝试以发展都市工业园的形式实施老工业基地改造，创新性地利用土地储备制度，将工业园区建设与国有企业改制相结合，重组城市土地资产，归并零散城市存量土地，形成了通过成片改造老企业发展都市工业，以发展新兴工业带动老工业基地整体改造的城市工业发展新模式。到2010年底，武汉市7个文献析、i只码:A收稿日期:2011-09-04中心城区已形成一区一园的都市工业园区发展格局。1武汉市都市工业园区土地利用基本情况1.1武汉市都市工业园区用地规模现状武汉市的都市工业园区建设起步于2003年，从蕞初占地面积仅20.18平方千米发展到2007年整体规划控制范围扩区时的55.03平方千米，总面积扩大了近2倍，占整个城市已建成面积的12弛。其中，工业用地达32平方千米，相对于蕞初规划的11.84平方千米增加了20.16平方千米。此外，从鼓励和扶植都市工业园区起步阶段发展的角度出发，部分在城市总体规划中被列为非工业用地的现状闲置土地也被规定在5年内(到2011年〉作为临时工业用地，用以暂时发展都市工业，临时工业用地不得新建、扩建，5年后根据10学术原.2012.4裹1：武汉市都市工业固区用地情况一览圭地煎扬CHlNAREALESiA’lE行政区园区名称原有批复范围(平方千米)2007年规划控制范围(平方千米)砑口区汉正街都市工业园区5．052．3116．547．41．36江汉现代都工业园区06990．20．420．03北民营都市工业园区l_51．18堤角都市工业园区14o32998岸经济开发区3lO09黄金口阳O223武昌白沙洲4938O9青山工人村667423左岭化工9655洪北港211合计．84550323．5泣：0年武汉市市级都市工业因区头部次规划扩区。城市建设的发展需要和城市总体规划进行调整。业用地占总用地面积比例达58．1％，其中临时6．4％(见表1)。‘武汉都工业园区区位布局现状现有的7个市级都工业园区分属中心城区个行政，形成“一区一园”格局一般以交通二环线、三环线为界用以分武中心地带和次中心及边缘域。按目前的园区分布情况，武昌白沙洲都市工业园大部分规划处于二环以内的城市中心地带汉正街都、江汉现代都工业区、堤角都业园等三个园区全部规划范围均位于二环线以外、三次中心域，其正街、江现代堤角3个毗邻王家墩央商务区江汉路步行街等城核地带；而村黄金口的部分规划范围处于二环线以外、三环线内左岭化全部位于三环线以外的城市边缘区域见表2)。运营现状个级都工业园自2003年头部个汉正街都市工业正式建立以来，到2010年的间，累积实现工产值2516．47亿元，贡献税收．93亿元。工业总产值平均年增长率达％平均税收贡献增长率达40％(见图1)。。在为中心城经济发展注入新活力，推动城区税收增长同时，武汉的7个市级都市工业也在促进就方面做出了巨大贡献2010年累积提供就岗位9280，其中仅汉正街都市园提供就岗位近400个保持经济活力解决下岗职再就动力就做出了很大贡献(见图)。万方数据主血直垣CHINAREALESTATE襄1:武汉市都市工业团区用地情况一览行政区园区名称原有批复范围(平方千米)2007年规划控制范围〈平方千米)研口区汉正街都市工业园区5.052.31江汉现代都市工业园区0.690.39江汉区江北民营都市工业园区堤角都市工业园区1.140.73江岸区江岸经济开发区黄金口都市工业园区6.272.89汉阳区汉阳经济开发区武昌区臼;ry洲都市工业园区4.072.93青山区工人村都市工业园区1.030.66洪山区左岭化工都市工业园区1.931.93北港经济开发区合计20.1811.84注:2007年或汉市市级都市工业闺区第-11:.规划扩区。城市建设的发展需要和城市总体规划进行调整。工业用地占总用地面积比例达58.凶，其中临时工业用地占6.4%(见表D。1.2武汉市都市工业园区区位布局现状武汉市现有的7个市级都市工业园区分属中心城区7个行政区，形成一区一园格局。一般以城市交通二环线、三环线为界，用以区分武汉市城市中心地带和次中心及边缘区域，按目前的国区分布情况，武昌白沙洲都市工业园区大部分规划范围处于二环以内的城市中心地带，汉正街都市工业园区、江汉现代都市工业国区、堤角都市工业园区等三个园区全部规划范围均位于二环线以外、三环线以内的城市次中心区域，其中汉正街、江汉现代、堤角3个园区毗邻五家墩中央商务区、江汉路步行街等城市核心地带:而工人村都市工业园区和黄金口都市工业国区的16.547.441.36O.720.420.031.551.185.852.990.80.530.310.0912.146.450.280.570.230.235.023.380.595.674.236.225.250.220.12O.1255.03323.5部分规划范围处于二环线以外、三环线以内，左岭化工都市工业园区全部位于三环线以外的城市边缘区域〈
见表2)。1.3武汉市都市工业园区运营现状武叹市7个市级都市工业园区自2003年头部个汉正街都市工业园区正式建立以来，到2010年的7年间，累积实现工业总产值2516.47亿元，贡献税收126.93亿元。工业总产值平均年增沃率达30%.平均税收贡献增长率达40%(见图D。在为中心城区经济发展注入新活力，推动城区税收增氏的同时，武汉市的7个市级都市工业园区也在促进就业方面做出了巨大贡献。2010年累积提供就业岗位99280个，其中仅汉正街都市工业园区就提供就业岗位近40000个，为中心城区保持经济活力，解决下岗职工再就业和新增劳动力就业做出了很大贡献(见圈2)。f啕e和斌汉入民政府办公厅关于印发武汉都市工产发展规划纲要(208--11年的通知》，二环线以内的工业将逐步退出历史舞台二和三环线之间城次中心带主要型工业主，其目标为“坚持共性与个性统一努力形成以发展现代服务业、主导为个性特色鲜明体万方数据rl甸l;;;1t也JA主堕重重ECHINAREALESTATE表2:武汉市级都市工业园区区位分布情况国区名称行政区分布区域区位特点←一一一一一一汉正街都市阶口区全部位于三环线以内北部以三环线为界，西南边界靠汉江沿岸，东接玉家墩CBD及工业园区汉口火车站等城市协心地带提角都市江岸区全部位于三环线以内北部以堤边路为界，往南毗邻汉口商业繁华地带，东部以解放工业园区大道为界，遥望长江江汉现代都市江汉区全部位于三环线以内分为江汉现代都市工业园区和江北民营科技园区两个片缸，靠工业园区近汉口核心繁华地带黄金口都市汉阳区部分位于三环线以内三环线从园区内穿过，大部分区域位于三环线以外的汉阳近郊工业园区较偏僻地带臼沙洲都市武昌区大部位于二环线国道，两到武金干堤，南接江国路，北至江盛路，武船工业园区等地块接近内环线，毗邻武昌核心繁华地带工人村都市青山区部分位于三环线以内处于青IiIr和《武汉市人民政府办公厅关于印发武汉市都市工业园区产业发展规划纲要(2008-2011年)的通知>
，武汉市二环线以内的工业将逐步迈出历史舞台，二环和三环线之间的城市次中心地带，主要以发展都市型工业为主，其产业目标为坚持共性与个性的统一，努力形成以发展现代服务业为共性、发展主导产业为个性的特色鲜明的园区产业体12学术版.2012.4图1：武汉中心城区市级都市工业园区工业总产值及税收情况主迪壶扬——CmNAREALEslA亿22010年武汉中心城区市级都市工业园区提供就业岗位情况系，走新型T、№化发展道路，1：断提高产品竞争力推进我ffj两型礼会试验I)(建设”。这就要求：明：乖IIi环线之fIIJ的儿个接近城11心地带的邯Ilj．、lp吲l超，在未来的』“业发展一}J’努力实现都1Jk【，日K阳郜I∽k、№吲Ix．的fl级，形成以现代jI_{务、Ik为发展重心，慢调创意产、lk利-讶新技术』“、Ik发腱，通”1保尉j￡仃竞争优势的传统制造、lk的产业发展格局。2武汉都市工业园区新阶段所面临的问题武汉都1¨：、lk园x在近十年的发展过程[}·，从增加就、k增加税源、培育优质企、lk等多个方【f『为武rlr的经济特别足城In：、Ik经济的发展做⋯J，li并贞献。『nj武汉If将J-i地储箭制度oj部fqk旧lX发腱牛H结合的开发模』℃，也得到令㈧学术版·20124妒囤A、tp肩3万方数据圈1:武汉中心城区市级都市工业园区工业总产值及税收情况0。10主塑重缰一一←CHlNAREAL臼TATE-+-工业总产值(亿元〉---完成税收CT万元)(年)图2:2010年武汉中心城区市级都市工业园区提供就业岗位情况1.1年(个)2~00020000I~OOO10000c,ooo。i.xt1Jl,从U(Ji4~u系，走新到工业化发展道路，不断提高产品克争力，材U1tIJ
\i两细机会试验以建设飞这就要求一坏和二环线之rllJ的儿个技近城1\]中心地.~行的部I\ir业同区，在未米的产业发展IjJ.努力实现占1;臼沙洲J:AHJIJI.1飞左岭产业发展格局。2武汉都市工业园区发展新阶段所面临的问题武汉自~;1\1工业园帆布:近十年的发展过程中，从增加就业、增加l税源、培育优质企业等多个方llïI巾同I豆:líJ占~nlï，也业同泛的n级，形成以现代[例为武汉巾.的约济特别是城市工、!J!.纤济的发展服务业为lXJtIi:信心，也\ìJt.j创志，\1.、川1Ii\liJMJi水:{I做:1\T_!，，~片!h献。1(lj武汉I\j将土地储备HJIJJj[Lj抑、!J!.发)段，.i(i、气似fi1H1fJ2J~优协的传统;!;IJJt、!Hf.JI!iI、!J!.ÞGI!主发}眨*11约合的开发模式，也在}到伞叫f啕/;4也JA学术版.2012.413图3：市区产业布局区位图b中心近郊远其他城市的认可和效仿。然而，随着都市工业园发展进程逐步深入，一系列问题也不可避免地暴露出来。2。l城区士地稀缺程度不断加剧和区受限之间的矛盾十分突出近年来，随着武汉市经济的高速发展，城市人口持续增长，城市化进程逐步快，城面貌发生了翻天覆地的变化。特别是在中心城区，由于市政基础设施不断完善，对城区土地的开发投资项目不断增加，用地需求持续增长。与此同时，由于武汉中心土地绝量本身有限具有增量发掘潜力土地供给又十分匮乏造成了土严重供不应求城区土地稀缺程度不断加剧的局面在这样背景下武汉市部分都市工业园区所处的地段已经由原来偏僻的工厂区变现在基础设施齐全、人口密剧增的繁华域。城土地稀缺程度加强和都业园发展受限之间矛盾越来越突出显现出来一方，部分占地面积大产出效率低企占据中心的优质土阻碍了城市合理布局无法发挥土地应有的效益妨碍了城市总体效益蕞大化：另学糯·硼“一方面都市工业园区内一些优质企业的展受到用规模限制，得不到相关土地供应主体政策支持急需寻求改变．2部分园区所在的位置不适宜继续存的生产性工业根据《武汉总体规划(2010—2020)))以及近年的城市建设发展趋势部分都工业园规划范围已经毗邻甚至随着展而入到武汉所确定的重点建设展域(如王家墩中央商务区、汉1：3中心商业区等)而工业用性质，以及容积率较低、建筑密度不高土集约利用低下现状与毗邻重点发展域核心金融服务区、城市枕心商圈等规划性质和强度用地况形成鲜明反差若这样的差别得不到很好的处理，不仅将挤压掉都工业园区生存空间而且还会影响到周边重点发展区域顺利建设和影响总体面貌，破坏城合理空间布局。对城市综合发展生严重制约。此外，市总体所确定二环线以内禁止工业特别是大型工业产布中固左婶晨¨万方数据11啕i豆Ài且需何i1REALESTAπ固3:市区产业布局区位图I\í中心其他城市的认可和效仿。然而，随着都市工业国发展进程的逐步深入，一系列问题也不可避免地暴露出来。2.1城区土地稀缺程度不断加剧和都市工业园区发展受限之间的矛盾十分突出近年来，随着武汉市经济的高速发展，城市人口持续增长，城市化进程逐步加快，城市面貌发生了翻天覆地的变化。特别是在中心城区，由于市政基础设施的不断完善，对城区土地的开发投资项目不断增加，用地需求持续增长。与此同时，由于武汉市中心城区土地绝对量本身有限，具有增量发掘潜力的土地供给又十分匮乏，造成了士地严重供不应求，城区土地稀缺程度不断加剧的局面。在这样的背景下，武汉市部分都市工业园区所处的地段已经由原来偏僻的工厂区变成了现在基础设施齐全、人口密度剧增的繁华区域。城区土地稀缺程度不断加强和都市工业园区发展受限之间的矛盾越来越突出地显现出来。一方面，部分占地面积大、产出效率低的企业占据中心城区的优质土地，阻碍了城市的合理布局，无法发挥土地应有的效益，妨碍了城市总体效益的蕞大化:另14学相.2012.4都市型工业近郊远郊一方面，都市工业园区内一些优质企业的发展受到用地规模限制，得不到相关土地供应主体的政策支持，急需寻求改变。2.2部分园区所在的位置不适宜继续发展现存的生产性工业根据《武汉市城市总体规划(2010一2020)))以及武汉市近年来的城市建设发展趋势，部分都市工业园区的规划范围已经毗邻甚至随着城市的发展而进入到武汉市城市规划所确定的城市重点建设发展区域(如王家墩中央商务区、汉口中心商业区等)，而园区士业用地的性质，以及容积率较低、建筑密度不高、土地集约利用程度低下的现状，与其毗邻的重点发展区域城市核心金融服务区、城市核心商圈等规划性质和高强度的用地状况形成鲜明的反差，如若这样的差别得不到很好的处理，不仅将挤压掉都市工业园区的生存空间，而且还会影响到周边重点发展区域的顺利建设和发展，影响城市总体面貌，破坏城市合理的空间布局，对城市的综合发展产生严重的制约。此外，城市总体规划所确定的二环线以内禁止发展工业特别是发展大型工业，城市产业布局主塑市场CHtNAREALE毁ATE占地面积工业总产值就人数税收地均工业产值地均就啦人数税收收入园区名称(平方千米)亿元)(人(亿元)(亿元／平方千米)人／平方千米)／平方千米)汉正街16．54180．00383139lO．882316O．54堤角6．375．009853．41．7615490．53黄金口271652lO8．254100．64白沙洲502173．48154934．563890．99工村6802274．16986现代22516624．3左岭4444068350l合计．1．65以城中心为核心向外实施圈层布局等方针，也与目前武汉市市级都市工园区的和产业选择产生了冲突。例如：武昌白沙洲都市工园区的武船等地块位于二环以内。临近长江一桥、司门口等城市繁华地段，已经不再适于现在的用地性质和工业生产形式。而在产业方面，部分在三环以内，临近线或者城市重点发展区域园区，由于城市发展和周边环境对于土地利用效益、土产出效益等的要求进一步提高加之周边地区进行业配套的客观要求，些传统用地效率较低、附加值不高、生产技术落后的生性。已经不再适于在这些地区。都市工业园急需在业发展形式上做出调整和改变，适应总体产业结构升级的需要。运营过程中政府干预过多。市场化程度不高武汉的都工园区在创立之初，政府出于鼓励和扶植的考虑一直处于主导园区发展位给予了一系列的优惠政策。如享受土储备优惠政策，所需土地由市土地储备中心按政策收购，土地、厂房和基础设施由所在低租金使用年；入驻市级都工业园区企业每年上缴收新增部分，市级所得全额返还给各专项用于园区建设发展；级新增所得也重点园区建设发展等这样的政府主导发展政策，在都工园区发展之初确实对园区发展向的把握和创阶段的起到极大推动作用。但是随着武汉各市级第个十年周期即将进入尾声，实力显著提升园区企发展态势喜人经济效益明提高工业总值和税收贡献等数据实现成倍增长。对于系列优惠政策是否还有延续必，在考量武汉都市业优惠适应性过程中选取上海、重庆这两个国内都市起步较早、度较高城进行横向比较主从都工业总产值占全业总值都工业利润率这两个方面进行比较都市工业总值项指标可以有效反别是城市工业经济中万方数据主监市场CHINAREALESTA1E襄3:武汉市级都市工业园区地拘产出和就业情况(2010年}占地面积工业总产值就业人数税收地均工业产值地均就业人数l地均税收收入园区名称(平方千米)(亿元〉(人)(亿元)(亿元/平方千米}(人/平Ji千米)(亿元/半方千米〉汉正街16.54180.0038313堤角6.3875.009885黄金口12.71160.005210自沙洲5.02173.4818015工人村5.6780.282825现代2.2750.0021662左岭6.4444.003360合计55.03762.7699270以城市中心为核心向外实施圈层布局等方针，也与目前武汉市市级都市工园区的布局和产业培择产生了冲突。例如z武昌自沙洲都市五业园区的武船等地块位于二环以内.I临近长汪一桥
、司门口等城市繁华地段，已经不再适于现在的用地性质和工业生产形式.而在产业布局方面，部分在三环以内，临近二环线或者城市重点友展区域的园区，由于城市发展和周边环境对于土地利用效益、土地产出效益等的要求进一步提高，加之与周边地区进行产业配套的客观要求，一些传统的用地效率较低、附加值不高、生产技术落后的生产性工业，已经不再适于在这些地区发展。都市工业园区急需在产业发展形式上做出调整和改变，以适应城市总体产业结构升级和调整的需要。2.3园区运营过程中政府干预过多，市场化程度不高910.882316。.543.411.7615490.538.112.594100.644.9734.5635890.993.7214.164980.664.622.0395432.0326.835220.3135.7913.8618040.65心按政策收购，土地、厂房和基础设施由所在区低租金使用10年:入驻市级都市工业园区的企业每年上缴税收新增部分，市级所得全额返还给各区，专项用于园区的建设和发展:区级新增所得也重点用于国区建设和发展等。这样的政府主导发展和扶植政策，在都市工业园区发展之初确实对国区发展方向的把握和创业阶段的发展起到极大的推动作用。但是，随着武汉市各市级都市工业园区头部个十年发展周期即将进入尾声，各园区实力显著提升，园区企业发展态势喜人，经济效益明显提高，工业总产值和税收贡献等数据实现成倍增长。对于都市工业园区的一系列优惠政策是否还有延续的必要，在考量武识市都市工业园区优惠政策适应性的过程中，选取上海、重庆这两个国内部市工业发展起步较早、发展程度较高的城市进行横向比较，主要从都市工业总产值占全市工业总产值和都市工业利润率这两武汉市的都市工业园区在创立之初，政府出个左面进行比较。于鼓励和扶植的考虑，一直处于主导园区发展的都市工业单产值占全市工业总产值的比例这地位，给予了一系列的优惠政策。如园区享受土项指标可以有效地反映都市工业在城市经济、特地储备优惠政策，园区所需土地由市土地储备中别是城市工业经济中的地位。f啕A~-e-A柑函可15圭蝗亘缝CHINA皿舭西烈厄表4：都市工业产值占全市总产值比例比较2006生2007缸2008证2009隹武汉G．46％7．83％8．4％9．45％重庆12．5％“．8％11．2％“．32％上海L57％1819411．29％利润率比较正焦芷年4$799666．5％从表4中可以看出，重庆和上海两市都市工业总产值占全市工业产值的比例基本稳定在11％～1之间，保持了一个较为适中的稳定水平。而武汉市都市工业总产值占全市工业总产值的比例虽然从6年的6．46％发展到2009年的9．45％，增长了近个百分点，但是与重庆、上海两地的水平仍有一定的差距。不过武汉的优势在于其比较迅速的增长态势，由此可见，若要与国内都市工业园区发展较好的城市达到相似水平，武汉市都市工业仍需保持较快发展态势。都市工业利润率指标，主要用来衡量都工盈利水平以反映都的业发展现状。对武汉、重庆、上海三的该项指标进行比较(见表)。中可以看出相对于上海和重庆，武汉市都工业盈利水平要明显高于这两地。一般来讲在分析时主从成本和收益两个方面来进行衡量从目前经济发展水平和产业发展来看，武汉的经济发展孛{水平与重庆不相上下但是与上海仍存在相当大鳓的差距。上海由于其历程较长，结构更层j为合理，因而收益也应强于武汉。从这个角tj屈I一霸i丽面度来讲导致都市工业盈利水平明显高于其他两个城市的原因只有成本这一个因素了。从3年发展逐渐步入稳定上升渠道开始便步步地将对于业发展系列税、土地、租金等方面扶持政策退出，以促进都市场化提高让企在完全的场竞争中优胜劣汰保持城市工业经济特别是经济的健康和可续重庆也于5开始逐步取消对于都市工业园低租金低地价、低税收优惠政策．促进都工业资源场化配置。因而个城的在发展过程中，逐步面临优惠政策减少，竞争压力加剧成本升局。例如重庆中心城区的都工业厂房租金在2010年由企业需求大量增加一度上涨到每月每方米25～3元远高于武汉现有5元。由于成本显著上升而收益水平提升速度赶不上成本压力上升，所以海重庆都盈利水平明显低于成本压力较小武汉市。场经济基规律就优胜劣汰府过多干预势必会阻碍完全竞争，破坏场运内在规律。在都工业园区发展逐步成熟阶段．万方数据主塑重垣CHINAREALESTATE表4:都市工业产值占全市总产值比例比较2006年2007年2008年2009年武汉6.46%7.83%重庆12.85%11.80%上海11.57%11.28%表5:都市工业~J润率比较2006年2007年武汉7.85呢9.17%重庆5.58%5.98呢上海5.86%5.79%从表4中可以看出，重庆和上海两市都市工业总产值占全市工业产值的比例基本稳定在11%-12%之间，保持了一个较为适中的稳定水平。而武汉市都市士业总产值占全市工业总产值的比例虽然从2006年的6.46地发展到2009年的9.45%，增长了近3个百分点，但是与重庆、上海两地的水平仍有一定的差距。不过武汉的优势在于其比较迅速的增长态势，由此可见，若要与国内都市工业园区发展较好的城市达到相似水平，武汉市的都市工业仍需保持较快的发展态势。都市工业利润率指标，主要用来衡量都市工业的盈利水平，以此反映都市工业的产业发展现状。对武汉、重庆、上海三市的该项指标进行比较(见表5)。从表5中可以看出，相对于上海和重庆，武汉市都市工业的盈利水平要明显高于这两地。一般来讲，在分析盈利水平时，主要从成本和收益两个方面来进行衡量。从目前兰市的经济发展水平和都市工业产业发展水平来看，武汉市的经济发展?水平与重庆不相上下，但是与上海仍存在相当大啕的差距。上海由于其发展历程较长，产业结构更Ai为合理，因而收益水平也应强于武汉。从这个角e~i马16特黯.2012.4B.24%9.45%11.22%11.32%11.94%11.29嗯2008年2009年8.60%9.40也5.31%4.84%4.65%6.45%度来讲，导致武汉市都市工业盈利水平明显高于其他两个城市的原因只有成本这一个因素了。上海市从2003年都市工业发展逐渐步入稳定上升渠道开始，便一步步地将对于都市士业发展的一系列税收、土地、租金等方面的扶持政策退出，以促进都市工业市场化水平的提高，让企业在完全的市场竞争中优胜劣汰，保持城市工业经济特别是都市工业经济的健康和可持续发展。而重庆市也于2005年开始，逐步取消对于都市工业园区的低租金、低地价、低税收等优惠政策，促进都市工业资源的市场化配置。因而，这两个城市的都市工业在发展过程中，逐步面临优惠政策减少，竞争压力加剧，成本上升的局面。例如，重庆市中心城区的都市工业厂房租金，在2010年由于企业需求的大量增加，一度上涨到每月每平方米25-30元，远高于武汉市现有的5元水平。由于成本的显著上升，而收益水平提升速度赶不上成本压力的上升，所以上海、重庆两市的都市工业盈利水平明显低于成本压力较小的武汉市.市场经济的基本规律就是优胜劣汰，政府的过多干预势必会阻碍完全竞争，破坏市场运行的内在规律。在都市工业园区发展逐步成熟的阶段，各种优惠政策的延续，一方面增加了企业的依赖心态，不利于其投身于激烈的市场竞争中提升自己的产业水平和资源利用水平，一旦优惠政策取消，突如其来竞争压力极有可能将其击垮；另一方面，过多不必要优惠政策将导致国有资产的流失将土地红利和政府红利白白送入私人腰包不利于社会和谐公平。所以，从总体上讲，当前武汉市各市级都市工业园区在新的发展形势下受到府在优惠政策和其他方面的过多干预园区市场化运作实现和园区自身竞争力的提升，阻碍了园区的长期可持续发展。2．4有关企业土地回购问题意见分歧较大部分都工业园区的优质企业由于自身发展壮大对生产规模扩大要求长期稳定发展所需要用地稳定角度考虑，急需对企业所租赁的土地厂房进行。但是由于中心城区土地稀缺程度断加，土地内在增值收益不断增加，加之武汉市土地储备中心和都市产投资公司在的储备、开发、整理过程所付出
企改制、土厂房整理、财务成本等累积起来成本数额巨大园区企业因盈利水平的限制和对于优惠依赖期望无法满足土地资产投资主体所预期的回购价格，造成双方意见分歧较大互不相让局面。而各府从留住保证税收就业角度出，经常对土地储备中心产投资公司施压希望其以较低价格将园区给企业。一方面是区政府和合理诉隶另一方面又对自己经济利益巨大损害，作为都市工业园区储备中心和都市产投公司面临严重矛盾和巨大的压力这样分歧如得到解决既影响优质企业发展生产积极性甚至造成园区也违背了武汉市土地储备中心和都市主丝壶扬cHiNAREALE殴住业投资公司对土地进行以支持工园区发展的初衷。3完善武汉市都市工区土地利用的建议，针武汉都工业展过程中出现～些问题积极学习借鉴国内外发达地和市发展经验班主任经验交流工程项目管理经验浅谈安全管理工作方法经验交流材料审查调查工作经验做法亮点汇报学校安全管理经验交流发言稿，站在后来者角度从发展历程总结摸索出一定规律并结合武汉市自身的实际情况采取相应措以高利用效率解决园区土地运营中现实矛盾是十分必要1促进型向都市型升级在都市型发展积极引导城中心地带型工升级注重生产链高端环节发展通“腾笼换鸟”、技术改造等方式提高园区产业，促进传统制造向科技环保型产转型，以配合城心带结构调促进土资源优化配置提高效率具体说就是二环三线之间汉正街都工园、江汉现代都市工园、堤工、白沙洲等几个接近城市带，在未来产业展努力实现向都产升级形成代服务为发展重心强调创意和新技术发展，适当保留具竞争优势的传统制造产业发展格局。处于三环线周边或者外黄金口都工业园区青山工人村都工业园、左蛉化工要继续挥势企质量同时积极寻求物流品设计等生产性服务产值占园总值比提升实现与城建设展趋势相适应业过渡全有级I玄要争取打造l～2个国内知名品牌推进区f商特色差异化建设特色鲜明、产链齐全J屈l#9肩学术版·2012417万方数据各种优惠政策的延续，一方面增加了企业的依赖心态，不利于其技身于激烈的市场竞争中提升自己的产业水平和资源利用水平，一旦优惠政策取消，突如其来的竞争压力极有可能将其击垮:另一方面，过多的不必要优惠政策将导致国有资产的流失，将土地红利和政府红利白白送入私人腰包，不利于社会和谐公平。所以，从总体上讲，当前武汉市各市级都市工业园区在新的发展形势下，受到政府在优惠政策和其他方面的过多干预，不利于园区市场化运作的实现和国区自身竞争力的提升，阻碍了园区的长期可持续发展。2.4有关园区企业土地回购问题的意见分歧较大部分都市工业园区的优质企业，由于自身发展壮大对于生产规模扩大的要求，从企业长期稳定发展所需要的用地稳定角度考虑，急需对企业所租赁的土地和厂房进行回购。但是由于中心城区土地稀缺程度不断加大，土地内在的增值收益不断增加，加之武汉市土地储备中心和都市产业投资公司在土地的储备、开发、整理过程中所付出的企业改制、土地和厂房整理、财务成本等累积起来成本数额巨大，园区企业因盈利水平的限制和对于政策优惠的依赖和期望，无法满足土地资产投资主体所预期的土地回购价格，造成双方意见分歧较大、互不相让的局面，而各区政府，从留住企业，保证税收和就业的角度出发，经常对土地储备中心和都市产业投资公司施压，希望其以较低的价格将园区土地回购给企业.一方面是各区政府和国区企业的合理诉求，亮一方面又是对自己经济利益的巨大损害，作为都市工业园区土地投资主体的土地储备中心和都市产业投资公司，面临严重的矛盾和巨大的压力，这样的分歧如得不到解决，既影响园区优质企业发展工业生产的积极性，甚至造成园区企业的流失，也违背了武汉市土地储备中心和都市产主饱市场CHINAREALESTAπ业投资公司对园区土地进行储备以支持都市工业园区发展的初衷。3完善武汉市都市工业园区土地利用的建议1针对武汉市都市工业园区发展过程中出现的一些问题，积极学习和借鉴国内外发达地区和城市的都市工业发展经验，站在后来者的角度从其发展历程中总结和摸索出一寇的规律，并结合武汉市自身的实际情况，采取相应措施安全风险管控5个措施安全文明施工措施费环保措施确保安全生产的技术组织措施安全文明措施费，以提高武汉市都市工业园区土地利用的效率，解决园区土地运营中的现实矛盾是十分有必要的。3.1促进都市型工业园区向都市型产业园区升级在都市型工业的产业发展方面，积极引导城市中心地带的都市型工业向都市型产业升级，注重生产链的高端环节的发展，通过腾笼换鸟、技术改造等方式提高园区产业水平，促进传统制造业向科技型、环保型产业转型，以配合城市中心地带产业结构调整，促进土地资源的优化配置，提高土地利用效率。具体来说，就是二环和三环线之间的汉正街都市工业园、江汉现代都市工业园、堤角都市工业园、白沙洲都市工业园等几个接近城市中心地带的都市工业园区，在未来的产业发展中，努力实现都市工业园区向都市产业园区的升级，形成以现代服务业为发展重心，强调创意产业和高新技术产业发展，适当保留具有竞争优势的传统制造业的产业发展格局。处于三环线周边或者以外的黄金口都市工业园区、青山工人村都市工业园区、左怜化工都市工业自区，要继续发挥传统制造业优势，保证园区企业质量，同时积极寻求物流、产品设计等生产性服务业和创意产业产值占国区总产值比重的提升，实现与城市建设发展趋势相适应的产业过波.全市所有市级都市工业园区都要争取打造1-2个国内知名品牌，推进园区特色化、差异化发展，建设特邑鲜明、产业链齐全f啕Ate-A一阶股二.20124117到屈18土地直扬CⅢM艇舭岱烈阿的优势集聚区，提高园区竞争力和品牌影响力。3，2促进都市型工业在城区的合理布局在都市型工业的区位布局方面，结合武汉市中心城区布局大分散、小集中的特点，形成内综外专、内密外疏、内小外大都市T业园区布局模式。即环以综合产业园为主，外环以专业产业园为主；内环围绕中心紧密布局多个产业园外环围绕远城区疏布局少数产业园；内环以小型产业园为主，外环以大型工业区为主工立园产集聚的都市工业园区发展格局，保持都市工产业发展传承性、阶段性基础上形成中心城区、和周边城区三者之间合理的产业转移和产业结构调整。以城市中心为核心，向依次采取楼宇型都市工业——都园区——都市工园区的形式和现代服务型工业——重化工业的产业布局形式(见图3)。越靠近市中心的都型工越要大力发展楼宇经济挖掘用地潜力其对用地效率要求越高，容积率越。对于那些占地面积、经济效益差、运行状况不佳的园企要让其逐步从园中退出或者将其迁到城郊更加适宜其土地利用现状和生运营状况的段将腾出的地块用以发展生性服务业创意等土利用效率高、附加值高、出收益高的，以避免市心地带宝贵土地资源的浪费达到资源优化配置和利用效益蕞大化目。符合都市园区产业发展规划、效好由于成长壮需要急需进行扩张。但是中心城土地供给实在无法满足其需求的优质企可以采取其按生环节进行拆分模式进行平衡即公司核心管部门仍保留工业园区内而将占面积较大的性环节外迁到城郊土地供应充沛的域，税收收学术皈·20124入按照其生节所相应行政区域进行分以平衡各体之间益。这样模式，武汉市汉正街都工业园等级工区已经得了实践，并且取得了比理想果可以适时地在全都市园范围进行推广。．3减少政府干预促进都工业园区市场化行武汉都市工过近10年发展已经从蕞初起步阶段逐步进入到的平稳和熟阶段，包括部分优惠扶植政策在内政府干预已不再适应经济益稳步提升、招商引资成果明显的新形势在这样背景下对于企租金优惠、鼓励性税收减免等一系列扶植政策很有能使得企温床中安逸生存缺乏对企技术水平经营管理水平提升动力，不利于企在充分市场竞争胜劣汰更可能导致“政策在企存政策失亡”局一方面会损害各都市工园区缺乏可持续发展潜力另一方面还会让部企依靠政府红利带来假破坏规律影响场公。都市工园在新发展，应该逐步将运营与市场接轨，学习上海、重庆等地先进验在的土地、厂房租金定价方面由场竞争自形合理价格而不是通过政府限定地价政策执行。例如将部分接近中心城土地在价值较高土地和厂房租金提高到每平方米每月15～20元，或者其他符合市场规律价格这不仅有于在成本压力的促下提高自身竞争力还能程度上保证国土资产价值实现避免国有资流失此外从国内他工区发展经验来看防止依赖理产对万方数据rl甸AIau111主血直!iCHlNAREALESTATE的优势集聚区，提高园区竞争力和品牌影响力。3.
2促进都市型工业在城区的合理布局在都市型工业的区位布局方面，结合武汉市中心城区工业布局大分散、小集中的特点，形成内综外专、内密外疏、内小外大的都市工业园区布局模式。即内环以综合产业园为主，外环以专业产业园为主:内环围绕中心城区紧密布局多个产业园，外环围绕远城区疏散布局少数产业园:内环以小型产业国为主，外环以大型工业区为主，形成工业在园、产业集聚的都市工业园区发展格局，保持都市工业园区产业发展传承性、阶段性基础上形成中心城区、远城区和周边城区三者之间合理的产业转移和产业结构调整。以城市中心为核心，向外依次采取楼宇型都市工业一一都市产业圄区-一一都市工业园区的布局形式和现代服务业一一都市型工业一一重化工业的产业布局形式(见图3)。越靠近市中心的都市型工业，越要大力发展楼字经济，挖掘用地潜力，其对用地效率的要求越高，容积率越高.对于那些占地面积大、经济效益差、运行状况不佳的园区企业，要让其逐步从园区中退出，或者将其外迁到城郊更加适直其士地利用现状和生产运营状况的地段，将腾出的地块用以发展生产性服务业、创意产业等土地利用效率高、附加值高、产出收益高的产业，以避免城市中心地带宝贵土地资源的浪费，达到土地资源优化配置和利用效益蕞大化的目的。对于那些符合都市工业园区产业发展规划、运营效益好、由于成长壮大的需要急需进行扩张，但是中心城区土地供给实在无法满足其需求的优质企业，可以采取将其按生产环节进行拆分布局的模式进行平衡。即公司的核心管理部门仍保留在都市工业园区内，而将其占地面积较大的生产性环节外迁到城郊土地供应充沛的区域，税收收18学末版.2012.4入按照其生产环节所布局的相应行政区域进行分成，以平衡各主体之间的利益。这样的拆分模式，在武汉市的汉正街都市工业同区等市级都市工业园区己经得到了实践，并且取得了比较理想的效果，可以适时地在全市的都市士业园区范围内进行推广。3.3减少政府干预，促进都市工业园区的市场化运行武汉市的都市工业园区经过近10年的发展，已经从蕞初的起步阶段逐步进入到发展的平稳和成熟阶段，包括部分优惠扶植政策在内的政府干预行为已经不再适应园区经济效益稳步提升、招商引资成果明显的新形势。在这样的背景r.对于企业的租金优惠、鼓励性税收减免等→系列扶植政策很有可能使得国区企业在政策的温床中安逸地生存，缺乏对于企业技术水平和经营管理水平的提升动力，不利于园区企业在充分的市场竞争中优胜劣汰，更可能导致政策在企业存，政策失企业亡的局面。一方面会损害各都市工业园区缺乏可持续发展的潜力，另一方面还会让部分企业依靠政府红利带来的假性竞争力，破坏市场规律，影响市场公平.武汉市都市工业园区在新的发展阶段，应该逐步将园区运营与市场接轨，学习上海、重庆等地的先进经验，在园区的土地、厂房租金定价方面，由市场竞争自主形成合理的价格，而不是通过政府限定的地价政策执行。例如，将部分接近中心城区，土地内在价值较高的园区土地和厂房的租金，提高到每平方米每月15~20元，或者其他符合市场规律的价格。这不仅有利于园区企业在成本压力的促进下提高自身竞争力，还能在→定程度上保证国有土地资产价值的实现，避免国有资产的流失。此外，从国内其他城市都市工业园区的发展经验来看，为了防止园区企业依赖心理的产生，对裹6：都市工业园区土地分类别供应方式圭塑壶扬c}llNARE虬E飒nE用地类别类别释义供应方式预期效果按照原规划用地性质所进行的根据城市总体规划，用地性蕞新的城市总体规划，出让可以为土地资产投资t体临时工业用地质为非11业，但凼鼓励因制宜地采取土地变性带来一定成本I廿1笼。缓解其都市、№发展需要而暂时或者继续保持临时工财务压力，收益金也将为未作jH途的±地业用地性质的处理方式来都市-[qkp‘的±投资行为提供相应支持、城区未采取租赁期限适中(不超过在短时问内避免土闲置造成的发展雨点区域、块所5到10年)或厂房租的资源浪费，从长期来看可变性趋向型用区域周边『H建设情况，赁应方式，在其上建立以有避免大量国有资产由于可预见5到lO年内必企业孵化器等形式的建筑土增值收益被企业获得将于非工其他用途物，用部分成长周较短而造成的流失待小型企业发展城市总体规划城医未重土地出让(回购)形能很好激园区优质企业发途稳建设情况式将土使权出让给园展生产积极性也能在一定10年以上区优质企业程度上回笼资期内继作为工业金促进资金流良性循环使的土于部分园区企业的性税收减免政策，也应当视园区发展实际情况和招商引资情况企业的孵化成长情况等进行适当调整。而不能一成不变地保持高强度扶植政策。3．4根据城地的内在发展潜力选取合适武汉都市工园区土地供应方式主要分出让回购)土地(或厂房)租赁两种。前者优在于能够完全解决园区企业在土地载体方面的后顾之忧极大激发园区企业发展生产性迸发园区工业生产的活力。同时也能让产公司有效地回收一部分产投入降低财务风险。而其缺点主要在于，由于园区处位的特殊性，园区随着市基础设施的发展和周边域城市化进程加快在可以预见较短时间内很有可不再适于进行工生产．存在较大的土地变性。如果将其采出让的进行供应，不久将来储备部门又将以大大高出出让所得代价对进行买征，造成国有资产严重流失增值收益流入私人腰包；后者点在较长期限租赁形式同样可以达到激发园区企生产积极作用，并且还可以避免属于国有大量增值收益被私人获破坏社会公平而其主要缺点在于期限较短租形式给企业造成较大的不确定，增了政策风险，不利于持续发。同时租赁这种形式所带来的资金回笼相对土产投资过程中巨额投入来说实为九牛一毛无法缓解投资主体财务风险。I孛综合上析议在武汉市都市工业园区商供应过程中城市总体规划所确定的用历l#也1足——酥再2丽砷9万方数据主望由结CHINAREALESTATE褒6:都市工业团区土地分类别供应方式用地类别类别释义供应方式预期效果按照原规划用地性质所进行的根据城市总体规划，用地性根据蕞新的城市总体规划，出让可以为土地资产投资主体临时工业用地质为~n:业I!J地，但因鼓励困地制宜地采取土地变性带来一定的戚本口l笼，缓解其都市工业发展需要而暂时出让或者继续保持l临时工财务压力，收益资金也将为未J\lfìi工业)!j途的土地业用地位展的处理方式来吉ßI节E业国[玩的土地投资行为提供相应支持根据城市总体规划、城I交未采取租赁期限适中(不超过在短时间内避免土地闲营造成来的发展贡点þ
[版权声明] 本站所有资料为用户分享产生，若发现您的权利被侵害，请联系客服邮件，我们尽快处理。
本作品所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权，请谨慎使用。
版权声明：本文由武汉厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
