2021 武汉楼市又“难”又“卷”“稳”将是 2022 最突出关键词
拨云见日时，烜赫大江城 ，一年一度的 老吴年终讲 于 2022 年 1 月 18 日和大家如约而至。
在分享会开始前，武汉十位地产人分享了自己过去一年的种种 难 点和看法。其中，一位圈内人说，2021 年不同圈层的地产人有不同的难，开发商的难在于外部压力大，要求并没有降低，内部的调整等；而媒体人则需要在内容产出上有更多维度、更好的呈现，回款难亦是一老大难。
对于 2022 年房地产市场的展望，绿城华中营销负责人胡广鹏表示，2022 年的关键词将会是商品。商品必须具有很强的实用功能，房地产必须真正的回到商品价值去。如果我们都能回到这个本质上去，更有信心、更有方法的做好这个行业。
早在 2021 年上半年市场十分火爆之时，老吴就预判下半年市场会萎缩，但是很多人表示质疑。
吴洋指出，武汉 2021 下半年成交量相比去年同期下滑 38.2%，其中供应量未达预期，创 5 年新低，这主要原因是 507 万方新增供应在途未上市。而这些新增供应何时上市，吴洋认为武汉楼市调整周期内的成交量在近期很难突破。
尽管当下武汉项目量激增，但单盘业绩仍不尽如人意。吴洋提到，武汉 2020、2021 年的供求基本保持平衡，成交主要来自于存量，这主要是因为存量具有一定的价格优势，因此 2021 年新增供应成交占比不到 50%，这也直接导致了开盘去化率几乎低无可低。
而在价格走势上，武汉 2021 年前三季度价格相比去年同期增幅在 10% 以上，而到了四季度，降价趋势明显，一环以内仍出现了结构性的上涨。
吴洋指出，目前武汉新房市场存量增幅不大，但库存去化形势严峻，库存已经达到了 18 个月。2021 年，武汉新房市场的广义库存已经提高到了 9933 万方，去化周期为 4.8-5.5 年。
对于武汉的土地市场，吴洋此前曾预判，武汉土地市场年度供应量会越来越少，2020 年为 2400 万方，2021 年则为 1800 万方，这与全国百城新增供应对比，走势基本相同。虽然武汉土地去年的出让量下滑，但土地楼板价却创下了新高。
在全国市场，开发商并没有因为成交的下降明显放缓拿地。但在武汉市场，开发商放缓的比较明显。对比全国百城成交，武汉缩量较大。
吴洋表示，在 2021 年的拿地中一线城市的拿地 以价换量 ，二线城市因为大多数没有经历疫情，土地成交规模保持了一定的稳定性。三线城市不容乐观，下沉比较明显，呈现出加速下行趋势。
关于市场供求关系，吴洋分享了日本不动产产业发展历程的借鉴，关键词：周转率与业务结构。那么未来 15 年，我们对住宅的需求量是多少？
吴洋表示，武汉 2021 年楼市整体表出现了供应稍微大于需求的趋势。他指出，从 2019-2021 年，市场的整体供应都在放缓，仅上海、深圳、南京、厦门和东莞持续放量。过半城市 2021 年供小于求，但大部分城市三年来供应较为充足。
吴洋还指出，在 2006-2021 年，武汉的百户购房率达到了 51.30%，远高于北上广深等一线城市。根据人口规划，至 2025 年武汉规划可容纳常住人口 1380 万人，至 2035 年武汉规划可容纳常住人口 1660 万人。也就是说，未来武汉住宅保有量约为 6 亿平方米。
鉴于旧城改造的需求，未来的 15 年，武汉需要新建 2.3-2.5 亿平方米住宅，约 1500-1800 万平方米 / 年。
对于企业土储，吴洋认为，企业高周转已经成为过去时，在 2021 年可以看到能够保持 15% 增长的企业已经不多了，企业的业绩平均完成率 88%。
在武汉市场，无论是土地市场的补货拿地还是进行合作开发的 勾兑 ，大部分 top20 房企没有充足补货，龙湖、武汉城建、万科有较多的出手动作。
对 TOP20 的土储解构做分析后，远洋、华润短期能够去化的土储非常充足，但是 3 年以上的土储是不够。补货，在上半年完成比较好。
政策方面，吴洋预测，政策调控会一直存在。但预计二十大以后会有所放松，无论是土地市场补货还是谈项目合作开发等，这是基于政策调控对控制房价快速上涨卓有成效。
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