政策暖风频吹武汉楼市能否回温？
自9月底以来，全国和地方利好政策频出，持续加码稳楼市。
首付比例下降。9月28日起，武汉二套房首付降低至4成（限购区），并且不限面积，取消144㎡豪宅相关政策限制。
换房退税。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
商贷、公积金贷，利率双下降。自10月8日起，武汉商贷首套按揭利率降至3.9%，二套降至4.9%；首套个人公积金贷款利率降至3.1%，第二套下调不低于3.575%。
公积金贷款额度提高。自10月8日起，武汉公积金贷款额度由原先首套（含组合贷款公积金部分）最高额度70万，上调至90万，二套（含组合贷款公积金部分）由最高额度50万，上调至70万。自10月26日起，使用住房公积金购买二星级以上（含本等级）绿色建筑商品房，最高贷款额度在基准贷款额度基础上上浮1.1倍，上浮后首套房最高贷款额度可达99万元。
落户门槛见降低。在武汉就读中专，及以上学历，可落户武汉。
在最新的二十大报告中，针对房地产市场提出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
说明，未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的对象，刚需和改善型的住房需求仍有释放空间，将进一步推动住房租赁市场，形成完善的、健康的“购+租”“市场+保障”的住房体系。
9月27日，武汉第三批集中供地收官，对比前两次集中供地，供应规模、核心区供应量、以及涉及的住宅用地供应总建面，均显著上升，但市场反应未如预期回升。总共推出31宗地，2宗提前中止出让，27宗底价成交，1宗触顶成交，1宗低溢价成交。成交金额近300亿，平均溢价率由上一轮的0.58%下降至0.1%。
拿地企业主力仍以本土国资企业为主，成交地块中近7成由地方国企竞得。但在本轮土拍中，本土民营企业参与积极性有所提高，也拿下多宗地块。
土拍热度低迷，主要还是受楼市低迷影响，房企拿地意愿不足。
1、P（2022）051号地块——硚口跃进片地块，再现20000元/㎡楼面价
地块位于硚口区中山大道以北，利济东街以南，游艺路以西，市一医院以东。规划净用地面积为48032平方米，建筑面积216700平方米。土地分类为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、公园与绿地。网上挂牌出让，竞买保证金92000万元，起始价460000万元，起始楼面价21227.5元/㎡，出让最高价483000万元，最高楼面价22288.8元/㎡。最终以楼面均价22288.8元/㎡，总价460000万元成交，为此次土拍楼面价最高地块。
该地块用地要求项目用地内控制一处用地面积不小于2730平方米、建筑面积不小于1940平方米的6班幼儿园，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门；该项目原有的应配建保障性租赁住房指标调整到硚口区汉江湾壹号二期8号楼中落实。
该地块属武汉市住宅与房地产业“十三五”改造规划地块，内环核心，位置条件优越，紧邻市第一医院和地铁6号线汉正街站。周边商业项目众多，有云尚武汉国际时尚中心、美奇国际广场、汉正街品牌服饰广场等。
2、P（2022）053号地块——硚口纯住宅用地，溢价率最高
地块位于硚口区梦泽湖西路以南，华山路以西。规划总用地面积为13615平方米，规划用地性质为居住用地；土地分类为城镇住宅用地，住宅用地建筑面积36700平方米。网上挂牌出让，竞买保证金8516万元，起始价42580万元，起始楼面价11602.18元/㎡，出让最高价44709万元，最高楼面价12182.29元/㎡。最终以楼面均价12182.29元/㎡，总价44709万元价格成交，为此次土拍溢价最高地块，溢价率5%。
该地块要求配建公共设施，包括社区服务站、物业管理用房、卫生服务站、社区体育站、居家养老服务中心等建筑面积不少于918平方米。
该地块位于二环旁，周边居住区较多，有泛海国际居住区芸海园、桂海园、泛海桂府、兴华尚都国际等。
根据2022年武汉市集中供地计划，第四批集中供地将于11月29日揭牌。此次共推出各类用地共10宗，土地总面积约23.33公顷，总建筑规模约62.78万平方米，起始价总额约67.24亿元。此次地块集中在硚口区、江岸区、青山区、东西湖区，包含住宅用地、工业用地和商业用地。
在层层利好政策加码之下，房企也纷纷推出促销优惠活动，通过精装改毛坯、特价房源、工抵房等手段以期通过“以价换量”，加快销售去化和资金回笼。政策叠加，多措并举，大打组合拳，切实降低了购房成本，刚需、改善需求得到一定释放，国庆后武汉市场迎来小幅反弹，活跃度明显提升。9月，武汉住房成交7778套；10月，武汉住房成交8622套，较9月增长10.85%。值得注意的是，节后两周（10月8日-10月23日）成交房源5105套，占比62%。可见，政策效应明显。9月武汉商品住宅成交6668套，成交均价17458元/㎡，10月，武汉商品住宅成交套7325套，成交均价18125元/㎡。环比上涨3.8%。
信心比黄金更重要，寒冬过后终有春天
通过上文数据可知，从9月底开始，武汉楼市在多方发力的作用之下，迎来了小幅回暖，但我们也应该清醒的看到，在目前整体市场负循环的轨迹下，慢慢又有了回落到下行轨道的迹象。10月第2周，新房住宅成交量2331套，10月第3周，新房住宅成交量1847套，较第2周明显减少。主要原因还是房价走势不明，市场行情低迷，导致客户对市场信心不足，观望情绪严重。事实上，目前楼市不是缺少客户，而是优惠再大，再多，也很难让客户买单，客户就是要等、要再看看，不愿买单。
但从长远来看，房地产仍将是我国经济发展的重要支撑，未来将形成健康稳定的产业发展模式，现在其实也是一个调整的阶段。二十大报告再次强调房住不炒的基调，彰显政策定力的同时，也表明了稳楼市的决心。随着人民对美好生活的强烈需求日益增加，未来地产的发展一方面将更多的聚焦在保民生、提品质上，另一方面也将大力推动住房租赁市场发展，帮助解决住房困难问题，让所有人在住有所居的过程中“增进民生福祉，提高人民生活品质”。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。
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