论坛实录 润城新产业孙辉煌：固本培元韧性增长
编者按：2022年1月27日，亿翰智库产城事业部通过线上直播方式隆重举办了“回顾2021，展望2022——中国产业地产发展策略论坛”，多位产业地产领域专家受邀参加本次论坛，共话产业地产发展策略。润城新产业助理总经理孙辉煌先生作为本次论坛受邀嘉宾，发表了《固本培元，韧性增长》主题演讲。
大家好，感谢亿翰产城的邀请，我在这里做润城新产业对产业园区的思考与实践的分享。首先简单介绍一下润城新产业，润城新产业成立于2021年，是华润集团超级产业平台战略落地协同方，也是华润置地美好产业引领者、城市综合运营商、产业实施主体。主要包括招商运营、园区开发、产业咨询、企业服务等业务。
润城新产业确立了“1248”的战略体系及立足专业产业运营服务商定位，聚焦智慧领域、健康领域两大领域，垂直智能制造、智慧城市、北斗产业、生命健康四大产业，构建了四大垂直服务平台和四大支持服务平台。
在区域布局上，我们战略聚焦大湾区和长三角，机会布局青岛、成都、武汉等产业基础好的区域和城市。目前全国有产业园区项目超过60个，在运营产业面积300万方，其中大湾区有40多个产业园区项目，在运营面积超过200万方。
我们先分享一个最近的趋势，就是各地政府都在收紧产业园区的分割销售政策，同时对入住园区产业的质量要求也越来越高，产业监管越来越严。那么以往快速拿地、开发、销售的地产化模式就难以为继，产业地产即将进入存量运营的时代。因此，园区平台公司的招商运营的能力就显得越来越重要。
基于这种趋势的判断，我觉得我们在产业园区应该做好以下几个方面。首当其冲就是要聚焦专业的主题园区。第一是因为政府往往会有要求，只有达到专业的主题园区才有亮点。那么第二个就是同类关联的企业聚集在一起就会存在共性的产业服务需求，那么我们才能设计提供专业的产品，达到完善的产业配套设施和提供深度的赋能运营服务，同样也能提升并保持园区的这个招商竞争力。虽然理论上主题园区的打造优势明显，但是市场上许多园区并没有坚持做产业主题园区，这可能是因为主题园区的这个招商面客户窄，同时在起步阶段园区又缺乏人气，招商比较艰难。那么为了提升出租率，就往往是捡到篮子里都是菜。那么这里我认为主题园区产业纯度我们只要是能够达到50%或者60%以上就可以了。在起步阶段我们可以适当的放宽这个标准，同时我们可以做好产业的前期招商的工作。
我们在坪山有几个专业的医疗器械产业园区，其中的产业纯度能够达到80%或者90%以上，那么正是因为我们坚持做产业主题园区获得了政府的认可那么政府也给我们提供了一块这个产业用地，让我们开发医药产业园。我们也是坚持要做专业级的“药厂”上楼的园区项目。
这一个是我们在广州的一个5G示范产业园，我们前期通过引入龙芯中科、广东省新一代通信与网络创新研究院等龙头企业和项目带动5G相关产业入住。通过专业的运营服务打造5G产业生态，使我们园区的租金水平高于周边，目前我们的租金水平能够达到七八十块钱每平米，明显高于周边。
那么在做好了产业主题的定位之后，我们就需要从客户的需求导向进行产品的规划设计。因为不同行业，即使是同一行业不同的细分领域对产品的需求都是有明显差异的，那这就要求我们进行大量的市场调研去研究，摸清楚目标产业对载体空间有哪些核心的诉求和特殊要求。特别是像生物医药、装备制造业这些行业对产品的需求个性化非常明显。这需要我们进行产品的专业化的设计，去满足特殊产业对产品的需求。在这里，我们润城新产业也对我们聚焦的产业形成了相对的一些产品的标准化体系。同时也对自己的一些项目，比如说我们的雪花项目进行了一些服务的输出。
第三点是我们需要构建专业对口的招商模式。这里我们也自建了三大资源链接渠道，主要包括高地行、优企宝和产城通。
优企宝是我们的一个优质企业的服务数据库，我们通过自己建立服务能力，或者整合第三方的服务资源，为企业提供一揽子的服务，打造超级的产业服务集成平台，去帮助企业降本增效，去链接这些优质企业，同时与这些优质企业保持高频互动的联系，从而形成我们的这个优质企业数据库。那这里面的优势标准主要是包括一些上市公司、行业百强、专精特新、小巨人以及独角兽等优质企业。
那么高地行我们定位为政企超级的经纪人，我们通过为且地方政府去提供产业咨询、产业招商、产业运营等一揽子的服务去帮助地方政府引进优质企业，构建产业生态，从而助力这个区域经济高质量的发展。目前我们在深圳也落地了一个项目，就是南浔在深圳的一个飞地的项目。
产城通是我们搭建的一个渠道资源的链接平台，我们通过整合市场上的渠道资源，将厂房的供应和需求对接起来，我们把它定位为产业园区领域的贝壳。我们喊出的口号就是“放心厂房找润成通，买放心厂房找润成通”。
第四个就是为科技企业创新赋能，通过为我们所聚焦的产业提供专业的产业运营服务，从而去增强企业的粘性，我们把它称之为“Comp@ss”。
智能制造Comp@ss，就是在智能制造为智能制造行业企业提供全流程的加速服务，我们通过与新加坡科理成立科理中城，为企业提供降本增效的服务；我们构建了天集社的线上平台，为企业提供供应链对接的服务；成立清华智能制造联合研究中心，为企业提供技术赋能的服务。
智慧城市Comp@ss主要是指这个通过依托华润科学技术研究院，华润置地科技创新研究院，与清华大学建立智慧城市联合研究院，去搭建城市建设运营的场景，培育智慧城市产业链链长。
北斗产业Comp@ss，我们通过与孙家栋院士设立了北斗互联网技术研究院，也举办了北斗之星创新创业大赛。
生命健康Comp@ss，我们通过这个提供检验检测、注册认证、定制研发生产、临床应用等生命健康企业全产业链全要素专业服务，去解决企业的核心痛点。
以上是我们的四大专业产业的服务平台，那么我们同时也整合国内外资源以及集团内外的资源，搭建了创新创业、产业资本、技术转移和国际合作等四大基础性的支撑服务平台。
2021年基础设施领域公募REITs的退出打通了自持性产业园区的退出通道，也为我们重资产园区的板块带来了重大的利好。润城作为华润成员企业，在产业资产管理方面已经具备了一定的基础，同时又是央企。因为从前几批的获批情况来看，基本上都是以央企和国企为主，所以我们这个优势是非常明显的。那么在2022年，我们也将与金融机构的合作方去明确实施路径，打通REITs的退出通道，同时也会去关注核心区位的一些优质的持有性的项目。
那么最后我还想说的是，目前在这个整体经济形势下行，各行各业包括产业园区这个板块都很艰难的这个情况下，润城新产业因为这种创新的模式，央企的加持以及专业的团队和能力和公募REITs退出的机遇。那么我们润城新产业在2022年也将呈现飞跃式的发展。我们也非常希望能够与同行携手并进，合作发展。
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