从郑州松绑看武汉供地
冲击全国第20个国家级新区的“武汉第四镇”——长江新区，终究没能摁住那颗“躁动”的心。
硕大的白底红字，闪耀的“千亿长江新区”六个大字，配合以“最高立减42万”的女神节献礼文案。
让人心痛的不是开发商的借机“炒作”片区房价，而是这超过40万的降价幅度，让人深感惋惜。
更让我坐立不安的是，就在这张图片“出圈”的前一天，我们还发文《从未如此看好过这样一块土地》感叹道：“我是从未如此地看好过一片土地”
虽然我们在文末，也留下了一丝丝的担忧。但整体看，我们对这片土地，以及土地的未来还是非常认可的。
近日（3月1日），武汉土地市场网发布《武汉市2022年首批集中供地公告》。
《公告》显示：此次将共计出让房地产用地 11宗，土地总面积约31.50公顷（31.50万平方米），总建筑面积约101.17万平方米，起始价总额约117.29亿元，并于3月31日集中揭牌。
整篇公告六百余字，算是有价值的就这百余字，尤其的这后一句，其余几乎等同于废话。
对于这次土拍的“规则”，我们只能表示“遗憾”，毕竟也没有办法去持以“反对”意见和看法。
螳臂挡车的故事我们都听说过，可螳螂最起码还有一个坚硬臂膀（至少螳螂自己这么认为），而你我呢？有个锤子？
既然是相较于去年第三次集中供地的基础上进行精简和优化的。那么就得先弄清楚去年第三次集中供地的土拍状况。
诸葛找房的年度土拍报告数据显示，在2021年的第三轮集中供地中，很多人都没听说过的武汉城建集团（武汉市国资委旗下）居然以权益拿地面积位居全国各大房企的第二名，仅次于保利发展。
同样没多少人听到过的联投集团（湖北省国资委旗下）居然也跻身TOP15之列。
另一方面，中指院数据显示：从2021全年的房企拿地数据来看，武汉城建集团以245亿元的权益拿地金额，跻身全国各大主流房企权益拿地面积的TOP30 之列，位列全国各大房企的第29位。
这恐怕也是武汉城建集团自打成立以来在全国性“TOP”榜单中首次跻身“TOP30”之列的吧。也算是“鄂系”房企的唯一高光时刻吧？
而对于2021年的土拍，我们一直将其解读为“零溢价”加“零流拍”下的“地方兜底”。
“零溢价”就是这地块没有竞争，没有竞争何来的“最高竞价”？你所谓的“熔断”+“摇号”意义在哪里？
“零流拍”就是地块没有流拍，既然没有流拍也没有竞争，简单说就是没人光顾，但是都卖出去了，这就是“地方兜底”。
这就如同你跟你一个刚进城的农民工讲，如果这房价突破了十万，将采取怎样的方式来稳房价。两万的房子都是个头疼事儿，你还跟他讲十万怎样，这都的啥啊……
这次集中供地既然有意去主动调整“游戏规则”，也说明主管单位发现了背后问题，想去做改变。
既然提到了要去“优化”，是否就应该去“优化”该“优化”的地方呢？而不是新闻稿上留一句“竞买规则再优化，服务效能再提升”这种冠冕堂皇的话语。
同在3月1日这天，郑州市政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。《通知》一出一片哗然，一个人口千万级的国家中心城市，一个强二线的省会城市。这是在做全面“松绑”的“救市”之举啊。
若是再配合以前期的“货币宽松”，不由得让人直呼，这是新一轮楼市宽松的风向标啊。
具体如何“全面松绑”的咱就不细讲了，只说土地这一块儿。郑州是如何做的，我们武汉又应当怎么去“抄作业”。
按照各片区的去化周期进行适度增加或减少住宅用地的供应，同时，最被大家关注到的是，土地竞拍保证金的最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳
住宅用地的供应与否，其决定性因素是根据区域的去化周期来走的。而不是像武汉这次集中供地所提到的那样“以中心城区项目为主”，这一点值得我们去学习。
对于房企拍地松绑，保证金低至20%，出让金成交后1年内分期缴纳。保证金的下调直接降低了参与竞拍房企的参与门槛，至于土地出让金在成交内一年分期缴纳，无疑是可以将资金均摊至预售房款，大大缓解项目的资金压力。
武汉怎么学，首先武汉的竞拍保证金一直在20%，这个已经足够低了，在底下去就是取消保证金了，似乎有些不大合理。至于土地出让金分期缴纳嘛，这武汉还得向郑州多多学习。
在土拍的时候就定好“限房价、竞地价”的游戏规则，这也就是让让人心惊胆战的“限价房”。
更关键的点在于，你的“限价”必须是低于市场价，否则这个“限价”就没有什么意义了，而低于市场价的新房，又会出现和二手房市场的价格倒挂。
限价房于北京和深圳，虽然说解决了一部分刚需的购房问题，同时也都带来不小的负面压力，买到即赚到，搞不好还会加速房价的上涨
毕竟武汉市场体量也足够大，关键房价也不是特别贵，目前还不至于要去动用“限价”策略稳市场，以免出现东施效颦的尴尬。
精简审批流程，尚未解除项目抵押的项目可以先拿预售，只要保证在网签之前解除抵押就可以。
一是为了规避“一房两卖”的风险，二是为了加强预售资金监管，三是为了保护购房者的合法权益。
至于，精简审批流程，缩短工期。任何一个地方主管单位都懂，相比于审批上出现效率不高的问题，更大的问题则出现在开发商自身的项目资金周转。
当前正处于行业的非常时期，即便是你行政效率再怎么高，项目的进度依然还是取决于项目的资金周转问题。
至于和土拍相关的限价房和加快项目周转效率，这个说说是可以的，但实际操作中也是“隔靴挠痒”于事无补。
但整体而言，作为卖方的地方政府，你要考虑的是如何将土地卖出去，并将其转化为财政收入，同时又不至于让买方那么地难受。
我们一直在说的一句话就是，“武汉已经足够宽松了，再宽松就得‘扒底裤’了”。
广发证券数据显示地产境外债到期的高峰期是在2022年上半年，尤其是三四月份。
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