极目帮办小区地下车位只卖不租地上停车又一位难求律师：按物管条例规定“应当出租”
近日，武汉市民王先生向极目新闻热线记者求助：他住在光谷软件园旁的清江山水小区，由于小区内停车位极度紧张，致使小区内交通堵塞，出行极其不便。
而造成这一切的根源，就是小区开发商对地下车库的车位采取“只卖不租”的政策。由于车位费最低也要10多万元，较多业主买不起车位只得将车停在小区内的路边，甚至于小区外的马路上，这让业主们很苦恼。
9月16日，记者来到清江山水小区一探究竟。一进小区大门，映入眼帘的除了茂盛的绿植外，就是小区道路两旁停满的各式车辆。
沿着小区的主路行走，可以看到由于道路两边停满了车辆，使得主路变得十分狭窄，仅容机动车单向通过，而且行人和电动车也都在该路上通行，一旦二者相向而行就会变得极难通过。而且据记者目测观察，一旦小区内有紧急情况，救护车和消防车这样的车辆，想要通过该路进入小区将十分困难。
王先生告诉记者，他是今年才搬进这个小区的，并未购买车位，所以现在车停在小区路边。“在地面停车的话，每月停车费倒是不太贵，大概一百元出头。可关键是停车位太少了，尤其是每天上下班的高峰期，小区内堵得一塌糊涂。现在小区地下车库空荡荡，地面却挤满了车寸步难行。一个车位最便宜也要10多万元，并不是随便就能买得起的。”
王先生此前将自己的诉求反馈给了小区的物业公司，希望能够租下一个地下车库的车位。但物业公司的工作人员回复王先生称：“地下车库的车位暂时不能租，而且也不归他们管理。因为车位不是物业的，是属于开发商的。”
记者又随机采访了几位在小区内散步的其他业主，他们反映的情况也和王先生差不多，也都听说地下车库的产权属于小区的开发商清江置业，所以物业是无权管理的。而且小区居民和业委会也与开发商就车位问题进行过协商，但都没有结果。
其中一位李女士告诉记者，其实小区之前地下车库的车位是可以租的，只不过从今年4月开始，开发商就出台了“只卖不租”的新政策。“小区原来停车其实还是比较方便的，新规定导致很多原来租车位的业主，不得不将车挪到地面上停车。可小区路面只有这么大，根本装不下那么多车，所以每天晚上，小区外面的马路上都停满了车，我个人觉得是很危险的。”李女士指着小区大门外的马路说道。
在小区居民的指引下，记者来到了小区的物业服务中心。记者发现，小区对临时停车采取的计费方式除了普通的分段式收费外，对外来车辆和业主车辆也做了区分：业主临停是白天半小时到四小时收费2元，四小时到十二小时收费4元，晚上同等时长则分别贵1元和2元。
当记者以业主身份询问车位相关事宜时，物业接待人员告知，包月的费用是120元，小区内的路面上都可以停，只不过需要自行寻找。而当记者表示想租一个地下车库的车位时，接待人员无奈表示，车库属于开发商，他们无权管理。而且据她了解，现在的车位是只卖不租的，如果有兴趣买车位，楼下就是开发商的车位售卖中心。
此外，记者还从接待人员了解到，他们这个物业公司是新进物业，去年才入驻该小区，而小区此前的物业公司就是开发商自有的物业。关于地下车位只卖不租的问题，也有很多业主向他们反馈，他们也曾和开发商协商但是未果。“毕竟车库的产权是属于开发商的，我们一个新来的物业在这个问题上没什么话语权。新的业委会也才选出来，你可以等等，看新业委会能否有所作为吧。”工作人员解释一番后还向记者建议道：“如果你现在急着用，看能否找一些已购买车位但平时不用的业主，向他们租。”
离开物业中心，下楼后左转便看到了物业所说的车位售卖中心。不过，此处办公点的门头上写的却是“清江山水车位租赁中心”。
进入租赁中心，记者对前台表示想租赁车位。前台工作人员表示，现在小区内地下车库的车位一律不再出租了，只能购买。当记者表现出犹豫时，一位销售经理过来开始劝记者购买车位。她说，现在小区路面车位紧张，买一个车位对于出行非常方便。而且他们这里的车位都是有产权的，买了就可以过户，产权期限和房子一样。此外，车位保值，买下来后如果不用还可以自行出租，一点都不浪费。
当记者询问，小区此前不是可以租车位吗，为何今年改了政策呢？对方表示这是公司的规定，具体原因她也不清楚。
当记者表示，“只卖不租”的政策可能违规时，对方笑称：“我们小区业主这么多，真要违规，别人早就投诉了，对吧？而且，周围的小区都这么干的，我们这里的车位还算是便宜的。”
随后，销售经理还展示了小区车位的位置分布图和价格表。根据价格表，清江山水小区1.2期的车位价格从13万元至17.5万元不等，约销售了一半。而新建的4期部分，车位价格则高了不少，从17.8万元至25.5万元，销售了一小部分。
小区内的停车位“只卖不租”是否违规？9月17日，记者就此问题，拨打了12348法律热线咨询了律师。
接线律师介绍，产权车位虽然应归产权人所有和处置，但由于小区车位具有特殊性，小区车位应优先满足业主的需求。《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。虽然《民法典》当中并未明确规定小区车位不能只卖不租，但可以明显看出法律是倾向于保护业主停车权利的。
各地的部分地方性法规均对此有所补充，明确规定小区内车位不得“只卖不租”，即使车位产权属于开发商。如《湖南省物业管理条例》第50条规定，业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
《湖北省物业服务和管理条例》第54条规定，小区内车位应优先满足业主需求。而最新出台的《武汉市物业管理条例》第59条也对此有着较为明确的规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，不得出售给业主以外的单位和个人……业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的，建设单位应当出租。
律师解释，武汉市物管条例这一规定的最后一句中用了“应当”一词，“应当”可以理解为当业主要求承租时，建设单位即开发商不得以“只售不租”为由拒绝。
律师建议，由于一般而言，打官司耗时耗力，而开发商又处于强势地位，业主很难通过法律途径让开发商退让。所以业主们可以联合向当地的房管部门投诉，或者拨打市长热线等电话进行投诉，由政府部门进行调解协商。
律师提醒，业主还可要求开发商出示产权证明，以及相应的规划文件来证明小区车位确实为开发商所有，并且开发商可以为之办理产权登记。因为只有二者同时满足，开发商才有权出售车位。缺失任意一条，则无权处置该车位。
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